Ենթադրություններ գնահատման գործունեության մեջ. Ենթադրություններ և սահմանափակումներ, որոնք օգտագործվում են գնահատողի կողմից գնահատումը կատարելիս

Այն, ինչ հաճախ անտեսվում է գնահատման հաշվետվություններ գրելու պրակտիկայում, այն է, որ հաշվետվության ենթադրություններ և սահմանափակումներ բաժինը այնքան էլ աննշան բաժին չէ: Սա երբեմն հանգեցնում է նրան, որ զեկույցը կարող է կազմվել օրենքի խախտմամբ։

Նման պահերից խուսափելու համար պետք է ավելի ուժեղ փաստարկներ բերել զեկույցի այս հատվածի կարևորության օգտին:

Այսպիսով, ի՞նչ է նշանակում գնահատման հաշվետվության մեջ ենթադրություններ և սահմանափակումներ:

Գնահատողի համար, ամենաընդհանուր ձևով, կարող ենք խոսել ենթադրությունների և սահմանափակումների երկու խմբի մասին. նրանք, որոնք թելադրված են օրենքով և նրանք, որոնք ձևավորվում են նրա կողմից՝ ելնելով գնահատման օբյեկտի առանձնահատկություններից, ինչպես նաև դրա նպատակներից և նպատակներից: նպատակները։ Այսպիսով, օրենսդրությունը, մասնավորապես, սահմանում է այնպիսի կետեր, ինչպիսիք են, օրինակ, որ գնահատում կատարելիս մասնագետին արգելվում է օգտագործել գնահատման ամսաթվից ուշ թվագրված աղբյուրներից ստացված տվյալներ. այն փաստը, որ գնահատողի կողմից որոշված ​​վերջնական արժեքը կարող է ճանաչվել որպես առաջարկված գործարքի համար ոչ ուշ, քան հաշվետվության պատրաստման օրվանից 6 ամիս հետո և այլն:

Ինչ վերաբերում է ենթադրություններին և սահմանափակումներին, որոնք ձևավորվում են հենց գնահատողի կողմից, ապա դրանք, ընդհանուր առմամբ, ծառայում են գնահատողին օգտատիրոջ կամ տեսչական մարմնի հնարավոր հարցերից ապահովագրելու համար և կարող են վերաբերել ինչպես գնահատման գործընթացին, այնպես էլ որոշակի որակական և քանակական բնութագրերի վերաբերյալ ենթադրություններին։ գնահատման օբյեկտի.

Այսպիսով, օրինակ, առաջին կատեգորիան կարող է ներառել այնպիսի սահմանափակում, ինչպիսին է հաշվետվությունն օգտագործելու անհնարինությունը այլ նպատակներով, բացի գնահատման առաջադրանքում նշվածներից: Այսպիսով, գնահատողը որոշակի լծակներ ունի գնահատման հաշվետվության պոտենցիալ օգտագործողների թվի վրա:

Բայց որոշակի ենթադրություններ սահմանելով՝ գնահատողը կարող է կարգավորել ոչ միայն ընթացակարգային նրբությունները։ Վերջնական արժեքի վերաբերյալ կարող ենք նշել այնպիսի կարևոր ենթադրություններ, որոնց գնահատողները դիմում են արժեքը որոշելու համար։ Այսպիսով, օրինակ, որոշ օբյեկտների լուծարման արժեքը որոշելիս գնահատողն ինքը չի ընտրում սահմանափակ ժամկետ, որի ընթացքում օբյեկտը պետք է վաճառվի։ Եվ երբվանի՞ց լուծարային արժեքի գնահատումիրականացման ժամկետը և ինքնին արժեքը ուղիղ համեմատական ​​են: Նման պայմաններում, կախված նրանից, թե իրականացման ինչ ժամկետ է գնահատողը դնում որպես ենթադրություններ, դա կլինի ծախսը։

Բացի այդ, հաճախ սնանկների կամ պարտապանների գույքը կատարողական վարույթի շրջանակներում վաճառելիս գնահատողից պահանջվում է որոշել զուտ շուկայական արժեքը՝ առանց հաշվի առնելու ծանրաբեռնվածությունը, բայց իրականում ցանկացած ծանրաբեռնվածություն (կալանքի, գրավի ձևով. և այլն) դեռևս առկա են։ Միևնույն ժամանակ, գնահատման տեսության հիման վրա, ծանրաբեռնված օբյեկտը տրամաբանորեն ավելի քիչ կարժենա, քան «մաքուրը»: Այդ իսկ պատճառով, ենթադրությունների և սահմանափակումների բաժնում նշելը, թե ինչ իրավական պայմանների հիման վրա է օբյեկտը գնահատվում, կարևոր է վերջնական արժեքի տեսանկյունից:

Արդեն տրված օրինակները թույլ են տալիս հասկանալ, որ ենթադրությունների և սահմանափակումների հատվածը չպետք է պաշտոնապես վերաբերվի, քանի որ դրանք, շատ առումներով, կարող են «երանգ դնել» ապագա գնահատման համար՝ կարգավորելով մոտեցումները, մեթոդները և ծախսերի որոշումը: օգտագործված գործընթաց:

Երկար ժամանակ անշարժ գույքի գնահատման համար պարտադիր պահանջներ չկային։ Յուրաքանչյուր գնահատող իրականում ուներ իր դատողությունները և անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ կիրառեց այն մեթոդները, որոնք իրեն ավելի մոտ էին: Այնուամենայնիվ, վերջերս Ռուսաստանի տնտեսական զարգացման նախարարությունը, 2014 թվականի սեպտեմբերի 25-ի N 611 հրամանով, սահմանեց «Անշարժ գույքի գնահատում (FSO N 7)» դաշնային գնահատման ստանդարտը:

Անշարժ գույքի գնահատման ընդհանուր մոտեցումներ

Արվեստի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության «Գնահատման գործունեության մասին» թիվ 135-ФЗ օրենքի 5-ը, «գնահատման օբյեկտները ներառում են սեփականության և այլ անշարժ իրավունքները սեփականության կամ գույքի առանձին առարկաների նկատմամբ», այսինքն. Գնահատման նպատակն առաջին հերթին իրավունքի արժեքը որոշելն է։ Շուկայական արժեքի որոշումը հիմնված է այն նախադրյալի վրա, որ գույքը վաճառվում է շուկայում, հետևաբար, առաջին հերթին պետք է գնահատվի գույքի շուկայական արժեքը: Իհարկե, պատահում է, որ գնահատողները կատարում են հատուկ արժեքային գնահատական ​​կամ այլ գնահատական։ Այնուամենայնիվ, ամենից հաճախ անհրաժեշտ է գնահատել շուկայական արժեքը:

Շուկայական արժեք - Շուկայական արժեքով, համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» 1998 թվականի հուլիսի 29-ի օրենքի: No 135-FZ, հասկացվում է որպես ամենահավանական գինը, որով տվյալ գնահատման օբյեկտը կարող է օտարվել բաց շուկայում մրցակցային միջավայրում, երբ գործարքի կողմերը գործում են ողջամտորեն՝ ունենալով բոլոր անհրաժեշտ տեղեկությունները և արժեքը։ գործարքի վրա չի ազդում որևէ արտառոց հանգամանք, այսինքն՝

գործարքի կողմերից մեկը պարտավոր չէ օտարել գնահատման օբյեկտը, իսկ մյուս կողմը պարտավոր չէ ընդունել կատարումը.

գործարքի կողմերը քաջատեղյակ են գործարքի առարկայի մասին և գործում են իրենց շահերից ելնելով.

գնահատման օբյեկտը բաց շուկա է ներկայացվում հանրային առաջարկի տեսքով.

գործարքի գինը ներկայացնում է ողջամիտ վարձատրություն գնահատման օբյեկտի համար, և գործարքի կողմերի կողմից որևէ հարկադրանք չի եղել.

Գնահատման օբյեկտի համար վճարումն արտահայտվում է դրամական տեսքով:

Անշարժ գույքի գնահատման ընդհանուր մոտեցումները սահմանվել են դեռևս 2007 թվականին Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման նախարարության 2007 թվականի հուլիսի 20-ի N 256 հրամանով (փոփոխվել է 2010 թվականի հոկտեմբերի 22-ին) «Գնահատման դաշնային ստանդարտը հաստատելու մասին». «Գնահատման ընդհանուր հասկացությունները, գնահատման մոտեցումները և գնահատման իրականացման պահանջները (FSO N 1)»:

Գնահատում կատարելիս պետք է նկարագրվեն հետևյալը.

ա) գնահատման օբյեկտ.

բ) գնահատման օբյեկտի նկատմամբ սեփականության իրավունքը.

գ) գնահատման նպատակը.

դ) գնահատման արդյունքների նպատակային օգտագործումը և դրա հետ կապված սահմանափակումները.

ե) արժեքի տեսակը.

զ) գնահատման ամսաթիվը.

է) գնահատման ժամկետը.

ը) ենթադրություններ և սահմանափակումներ, որոնց վրա պետք է հիմնված լինի գնահատումը:

Նաև գնահատման ընթացքում իրականացվում է գույքի լավագույն օգտագործման վերլուծություն։ Գործնականում գույքի օպտիմալ օգտագործման վերլուծությունը որոշվում է դիտարկված օգտագործման տարբերակների համապատասխանությունը հետևյալ կատեգորիաների հետ ստուգելով.

լինել ֆիզիկապես հնարավոր, այսինքն. համապատասխանում է ռեսուրսների ներուժին;

լինել օրինականորեն թույլատրելի, այսինքն. նախատեսված օգտագործման տևողությունը և ձևը չպետք է ենթարկվեն որևէ գործող կամ հնարավոր իրավական սահմանափակումների.

լինել ֆինանսապես հարուստ, այսինքն. օգտագործումը պետք է ապահովի գործառնական ծախսերի, ֆինանսական պարտավորությունների և կապիտալ ծախսերի գումարին հավասար կամ ավելի մեծ եկամուտ.

լինել հնարավորինս արդյունավետ, այսինքն. ունեն ամենաբարձր արտադրողականությունը օգտագործման դեպքերի մեջ, որոնց իրականացման հավանականությունը հաստատված է շուկայի կողմից:

Անշարժ գույքի գնահատման առումով շատ կարևոր է, որ այս ստանդարտը սահմանի այն մոտեցումները, որոնք գնահատողը պետք է օգտագործի գնահատում կատարելիս:

Աղյուսակ

Անշարժ գույքի գնահատման մոտեցումներ

Կարեւոր է, որ եթե գնահատողը գնահատման մեջ որեւէ մոտեցում չի կիրառում, պետք է դա հիմնավորի։

Գնահատման հաշվետվությունը պետք է պարունակի նաև տարբեր մոտեցումների միջոցով որոշված ​​արժեքների համեմատություններ:

Անշարժ գույքը գնահատելիս շատ կարևոր է օգտագործել ծախսային մոտեցում:

Ծախսերի մոտեցումը կիրառելիս կարևոր է իրական գներով հաշվարկել նմանատիպ օբյեկտի վերստեղծման ծախսերը: Կարևոր է նաև հաշվի առնել, որ նոր շինարարության արժեքը, բացի ուղղակի ծախսերից, ներառում է ձեռնարկատիրոջ շահույթը: Ձեռնարկատիրոջ շահույթը (EP) շուկայական արժեք է, որն արտացոլում է այն գումարը, որը ձեռնարկատերը ակնկալում է ստանալ որպես պրեմիում շինարարական նախագծում ներդրված իր կապիտալի օգտագործման համար: Ձեռնարկատիրոջ շահույթը հիմնականում ռիսկի ֆունկցիա է և կախված է շուկայի կոնկրետ իրավիճակից:

Արժեքը հավասար է՝ նոր շինարարության արժեքին + ձեռնարկատիրոջ շահույթին

1,331,712+239,708=1,571,420 ռուբ.

Ֆիզիկական մաշվածության քանակի որոշում

Աղյուսակ

Ներկառուցված ոչ բնակելի տարածքների արժեքը, որը որոշվում է ծախսերի մոտեցմամբ, (կլորացվում է).

1 285 422 ռուբ

Մեկ միլիոն երկու հարյուր ութսուն հինգ հազար չորս հարյուր քսան մեկ ռուբլի

Այս մոտեցումը հիմնված է այն նախադրյալի վրա, որ ցանկացած գույքի արժեքը կախված է այն եկամտի չափից, որն ակնկալվում է ստեղծել: Այս մոտեցումը ուսումնասիրում է գույքի որոշակի քանակությամբ եկամուտ ստեղծելու կարողությունը, որը սովորաբար արտահայտվում է շահագործումից ստացված վարձակալության և պահման ժամանակաշրջանի վերջում գույքի վաճառքից ստացված եկամուտների տեսքով: Եկամտի մեթոդը ներառում է երկու հիմնական տեխնիկա՝ ուղղակի կապիտալացման տեխնիկա և զեղչման տեխնիկա:

42.3քմ մակերեսով ոչ բնակելի տարածքների շուկայական արժեքի որոշում՝ եկամտային մոտեցմամբ.

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդով անշարժ գույքի արժեքի հաշվարկման աղյուսակ

Այսպիսով, եկամտի մոտեցմամբ որոշված ​​օբյեկտի արժեքը (կլորացված) է. 1,084,000 ռուբլի:

Համեմատական ​​մոտեցման շրջանակներում օգտագործվել է վաճառքի համեմատության մեթոդը: Այս մեթոդը կիրառելիս Գնահատման գույքի արժեքը որոշվում է նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի գինը համեմատելով: Այս մեթոդի կիրառման հիմքում ընկած է այն փաստը, որ Գնահատման օբյեկտի արժեքը անմիջականորեն կապված է նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի գնի հետ: Յուրաքանչյուր համադրելի վաճառք համեմատվում է գնահատվող գույքի հետ: Ճշգրտումներ են կատարվում համադրելի վաճառքի գնի վրա՝ արտացոլելու նրանց միջև զգալի տարբերությունները:

Շուկայական արժեքի վերջնական արդյունքը որոշելու համար 1քմ. Գնահատված օբյեկտի համար մենք գտնում ենք նրա կշռված միջին արժեքը և ամենամեծ կշիռը վերագրում ենք ավելի քիչ ճշգրտումներով ստացված արդյունքին:

Աղյուսակ

Այսպիսով, շուկայական արժեքի միջին կշռված արժեքը 1 քառ. գնահատված գույքի ընդհանուր մակերեսը կազմում է 31,701 ռուբլի:

Երեսունմեկ հազար յոթ հարյուր մեկ ռուբլի

Գույքի արժեքը, որը որոշվում է շուկայական մոտեցմամբ, կազմում է (կլորացված)՝ 1,347,000 ռուբլի:

Մեկ միլիոն երեք հարյուր քառասունյոթ հազար ռուբլի

Կախված յուրաքանչյուր մոտեցման շրջանակներում օգտագործվող տեղեկատվության քանակից և հավաստիությունից, այս մոտեցումների արդյունքները կարող են մեծ կամ փոքր չափով տարբերվել միմյանցից:

Վերջնական արժեքի ընտրությունը հիմնված է մի քանի միջանկյալ արդյունքների վրա: Վերջնական ծախսերի նախահաշիվը որոշելու համար, որպես կանոն, օգտագործվում է միջին կշռված մեթոդը, որի համաձայն յուրաքանչյուր մոտեցման արդյունքին նշանակվում է կշռային գործակից:

Հաշվի առնելով երեք մոտեցումները՝ օբյեկտի արժեքը կազմում է.

1,285,422 + 1,084,000 + 1,347,000 = 3,716,422 ռուբլի

Միջինը՝ 1,238,807 ռուբլի

Գնահատման մոտեցումներն օգտագործելիս կարևոր է հաշվի առնել հետևյալ ուղեցույցները.

Ծախսերի արդյունավետ մոտեցում

Անհրաժեշտ է հաշվի առնել գույքի ամբողջական արժեքի վերականգնման արժեքը, իսկ գները պետք է լինեն ընթացիկ՝ հաշվի առնելով ուղղիչ գործոնները։

Ծախսային մոտեցում կիրառելիս կարևոր է հաշվի առնել շենքերի և շինությունների մաշվածությունը:

Եկամուտի մոտեցում

Անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ եկամտի մոտեցումը կիրառելիս կարևոր է օգտագործել զեղչման դրույքաչափը` հաշվի առնելով իրական եկամուտը, հաճախ գնահատումներ կատարելիս կիրառվում են ուռճացված զեղչային դրույքներ, ինչի արդյունքում ուռճացվում է գնահատման արժեքը:

Համեմատական ​​մոտեցում

Համեմատական ​​մոտեցման մեջ կարևոր է հնարավորինս շատ անալոգային տարբերակների օգտագործումը, իհարկե, խոսքը տասնյակ տարբերակների մասին չէ, բայց երկու-երեք տարբերակի օգտագործումը դրական ազդեցություն չի տա համեմատական ​​մոտեցումները գնահատելիս։ Երկրորդ, անալոգները պետք է լինեն նման, այսինքն՝ տեղակայված լինեն նույն տարածքում, ունենան տան, շենքի, կառուցվածքի նույն բնութագրերը և գտնվեն մետրոյից կամ տրանսպորտային հանգույցներից նույն հեռավորության վրա: Հակառակ դեպքում անհրաժեշտ կլինի հաշվի առնել ուղղիչ գործոնները:

Կարևոր է նաև հաշվի առնել անշարժ գույքի գնահատման նոր պահանջները։

Անշարժ գույքի գնահատման նոր պահանջներ

Եկեք թվարկենք այս պահանջները:

Նախ, գնահատողը պետք է ստուգի գնահատվող գույքը: . Ստուգում չկատարելու դեպքում գնահատողը գնահատման հաշվետվության մեջ նշում է գնահատման օբյեկտի չստուգման պատճառները, ինչպես նաև ստուգում չկատարելու հետ կապված ենթադրություններն ու սահմանափակումները:

Երկրորդ, հողամասի և դրա վրա գտնվող կապիտալ շինարարության նախագծերի համատեղ գնահատումը հողամասի համար սեփականության իրավունքի և սեփականության փաստաթղթերի բացակայության դեպքում իրականացվում է հաշվի առնելով կապիտալ շինարարության նախագծերի սեփականատիրոջ իրավունքներն ու պարտականությունները հողի նկատմամբ: գործող օրենսդրությամբ սահմանված հողամաս:

Այնուամենայնիվ, հարկ է հիշել, որ ապօրինի շինությունները կարող են քանդվել՝ օրենքով սահմանված պահանջների դեպքում: Ինքնակամ շինարարություն իրականացրած անձը դրա նկատմամբ սեփականության իրավունք չի ձեռք բերում։ Այն իրավունք չունի տնօրինելու շինարարությունը՝ վաճառել, նվիրաբերել, վարձակալել կամ այլ գործարքներ կատարել։ Չարտոնված շենքը ենթակա է քանդման այն իրականացնող անձի կողմից կամ նրա հաշվին (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 222-րդ հոդված): Ռուսաստանի Դաշնության Սահմանադրական դատարանի 2014 թվականի հունիսի 24-ի N 1369-O որոշման մեջ ասվում է, որ ինքնակամ շենքը քանդելու պարտավորությունը իրավախախտման պատժամիջոց է, ինչպես նախատեսված է Արվեստում: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 222. Նմանատիպ եզրակացություն է արվել Ռուսաստանի Դաշնության Սահմանադրական դատարանի 2012 թվականի հունվարի 17-ի N 147-Օ-Օ որոշման մեջ, դատարանը նշել է, որ ինքնակամ շինությունը քանդելու պարտավորությունը հանդիսանում է սանկցիա կատարված իրավախախտման համար, որը կարող է բաղկացած լինել. ինչպես շինարարության համար հողի տրամադրումը կարգավորող հողային օրենսդրության, այնպես էլ նախագծման և շինարարության կանոնակարգող քաղաքաշինական կանոնակարգերի խախտման մասին:

Սակայն այս հատկանիշը իրականում հաշվի չի առնվում անշարժ գույքի գնահատման նոր ստանդարտում:

Երրորդ, ստանդարտը սահմանում է լրացուցիչ տեղեկատվություն, որը պետք է նշվի գույքի նկարագրության մեջ:

Նկարագրությունը պետք է նշի.

Գնահատման օբյեկտի կազմը՝ նշելով դրա յուրաքանչյուր մասի նույնականացման համար բավարար տեղեկատվություն (եթե առկա է).

Գնահատված օբյեկտի և դրա գնահատված մասերի բնութագրերը կամ նման բնութագրեր պարունակող գնահատողին հասանելի փաստաթղթերի հղումները.

Գնահատման առարկայի գնահատման ժամանակ հաշվի առնված իրավունքները, այդ իրավունքների սահմանափակումները (ծանրաբեռնվածությունները), այդ թվում՝ գնահատման առարկայի յուրաքանչյուր մասի նկատմամբ:

Գնահատման հանձնարարությունը կարող է ցույց տալ այլ գնահատված արժեքներ, ներառյալ.

շուկայական վարձավճար (գնահատված գումար, որի դիմաց գույքը կարող է վարձակալվել գնահատման ամսաթվի դրությամբ շուկայական բնորոշ պայմաններում).

Կապիտալ շինարարության նախագծերի ստեղծման (վերարտադրման կամ փոխարինման) ծախսերը.

Կորուստներ (փաստացի վնաս, կորցրած շահույթ) գույքի օտարումից, ինչպես նաև այլ դեպքերում.

Շրջակա միջավայրի աղտոտվածության վերացման և (կամ) հողերի վերականգնման ծախսերը.

Չորրորդ, սահմանվել են շուկայի վերլուծության պահանջներ գնահատում իրականացնելիս:

Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությունը կատարվում է հետևյալ հաջորդականությամբ.

ա) երկրի և տարածաշրջանի ընդհանուր քաղաքական և սոցիալ-տնտեսական իրավիճակի ազդեցության վերլուծություն, որտեղ գնահատվող գույքը գտնվում է գնահատվող գույքի շուկայում, ներառյալ ամսաթվին նախորդող ժամանակահատվածում շուկայում ի հայտ եկած միտումները. գնահատման;

բ) շուկայի այն հատվածի որոշումը, որին պատկանում է գնահատված օբյեկտը. Եթե ​​անշարժ գույքի շուկան թերզարգացած է, և բավարար տվյալներ չկան՝ համադրելի անշարժ գույքի հետ գործարքների և (կամ) առաջարկների գների մասին պատկերացում կազմելու համար, հնարավոր է ուսումնասիրվող տարածքը ընդլայնել տնտեսական բնութագրերով նման տարածքներով։ գնահատվող գույքի գտնվելու վայրը.

գ) անշարժ գույքի օբյեկտների հետ գործարքների և (կամ) առաջարկների փաստացի տվյալների վերլուծություն շուկայական այն հատվածներից, որոնց գնահատված օբյեկտը կարող է դասակարգվել փաստացի, ինչպես նաև դրա օգտագործման այլընտրանքային տարբերակներ՝ նշելով գների արժեքների միջակայքը.

դ) համադրելի անշարժ գույքի պահանջարկի, առաջարկի և գների վրա ազդող հիմնական գործոնների վերլուծություն, օրինակ՝ եկամտաբերության տեմպերը, անշարժ գույքի շուկայում ներդրումների վերադարձման ժամկետները՝ այդ գործոնների արժեքների ընդմիջումներով.

ե) հիմնական եզրակացությունները անշարժ գույքի շուկայի վերաբերյալ այն հատվածներում, որոնք անհրաժեշտ են գույքը գնահատելու համար, օրինակ՝ շուկայի դինամիկան, պահանջարկը, առաջարկը, վաճառքի ծավալը, շուկայի կարողությունները, գնորդների և վաճառողների մոտիվացիան, իրացվելիությունը, գույքի շուկայում գների տատանումները. գնահատված լինելը և այլ եզրակացություններ:

Նախկինում նման վերլուծության հաջորդականության պահանջներ չեն եղել։ Ուստի, եթե վերլուծությունը չի իրականացվում սահմանված հաջորդականությամբ, ապա անհրաժեշտ է նշել համապատասխան անհամապատասխանությունների պատճառները։

Հինգերորդ, սահմանվում են լավագույն օգտագործման վերլուծության պահանջները:

Գնահատվող օբյեկտի առավել արդյունավետ օգտագործման վերլուծությունը, որպես կանոն, իրականացվում է տիեզերական պլանավորման և նախագծային լուծումների հիման վրա: Գնահատման օբյեկտների համար, որոնք ներառում են հողամաս և կապիտալ շինարարության օբյեկտներ, ամենաարդյունավետ օգտագործումը որոշվում է՝ հաշվի առնելով առկա կապիտալ շինարարության օբյեկտները: Տվյալ դեպքում նման վերլուծություն կատարվում է անհրաժեշտ հաշվարկների կատարմամբ կամ առանց դրանց, եթե ներկայացվում են հաշվարկներ չպահանջող հիմնավորումներ։

Լավագույն օգտագործման վերլուծությունը նախկինում ներառված էր գնահատողների հաշվետվություններում, սակայն այժմ նման հաշվետվության պահանջներն ավելի կոնկրետ են:

Վեցերորդ առանձնահատկությունը համեմատական ​​մոտեցման պահանջների սահմանումն է։

Անշարժ գույքի գնահատման համեմատական ​​մոտեցում կիրառելիս գնահատողը հաշվի է առնում հետևյալ դրույթները.

ա) համեմատական ​​մոտեցում է կիրառվում անշարժ գույքի գնահատման համար, երբ հնարավոր է ընտրել հայտնի գործարքով բավարար քանակությամբ նմանատիպ օբյեկտներ և (կամ) առաջարկել գնահատման գներ.

բ) որպես անալոգային օբյեկտներ օգտագործվում են անշարժ գույքի այն օբյեկտները, որոնք պատկանում են շուկայական միևնույն սեգմենտին, ինչ գնահատվող օբյեկտը և համեմատելի են դրա հետ գնագոյացման գործոններով: Միևնույն ժամանակ, անշարժ գույքի բոլոր օբյեկտների համար, ներառյալ գնահատվողը, այս գործոններից յուրաքանչյուրի համար գինը պետք է լինի միատեսակ.

գ) գնահատում կատարելիս պետք է նկարագրվեն նմանատիպ օբյեկտների վերաբերյալ գնահատողին հասանելի շուկայական տվյալների ծավալը և հաշվարկների համար դրանց ընտրության կանոնները: Գնահատողին հասանելի անալոգային օբյեկտների միայն մի մասի օգտագործումը հաշվարկներում պետք է հիմնավորված լինի գնահատման հաշվետվության մեջ.

դ) հաշվարկներ կատարելու համար օգտագործվում են արժեքի հատուկ ցուցիչներ (համեմատական ​​միավորներ), որոնք բնորոշ են գնահատվող օբյեկտի շուկայում գերակշռող համանման օբյեկտին, մասնավորապես՝ տարածքի կամ ծավալի միավորի համար գինը կամ վարձավճարը.

ե) կախված շուկայում առկա նախնական տեղեկատվությունից՝ անշարժ գույքի գնահատման գործընթացում գնահատման որակական մեթոդները (հարաբերական համեմատական ​​վերլուծություն, փորձագիտական ​​գնահատման մեթոդ և այլ մեթոդներ), քանակական գնահատման մեթոդները (ռեգեսիոն վերլուծության մեթոդ, քանակական ճշգրտման մեթոդ և այլ մեթոդներ. ), ինչպես նաև դրանց համակցությունները։

Այս բոլոր չափանիշները պետք է համընկնեն անալոգային օբյեկտները գնահատելիս:

Յոթերորդ հատկանիշը կապված է գնահատման եկամտի մոտեցման հետ։

ա) եկամտի մոտեցումն օգտագործվում է անշարժ գույքը գնահատելու համար, որն առաջացնում է կամ կարող է եկամուտների հոսքեր առաջացնել.

բ) եկամտի մոտեցման շրջանակներում անշարժ գույքի արժեքը կարող է որոշվել ուղղակի կապիտալացման մեթոդով, զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդով կամ կապիտալիզացիայի մեթոդով՝ հաշվարկային մոդելներով.

գ) ուղղակի կապիտալացման մեթոդն օգտագործվում է անշարժ գույքի այն ակտիվների գնահատման համար, որոնք չեն պահանջում զգալի կապիտալ ներդրումներ դրանց վերանորոգման կամ վերակառուցման համար, որոնց փաստացի օգտագործումը համապատասխանում է դրանց առավել արդյունավետ օգտագործմանը: Այս մեթոդով անշարժ գույքի օբյեկտների արժեքը որոշելը իրականացվում է շուկային համապատասխանող օբյեկտից տարեկան եկամուտը բաժանելով ընդհանուր կապիտալիզացիայի դրույքաչափով, որը որոշվում է եկամտի և իրական գների հարաբերակցության շուկայական տվյալների վերլուծության հիման վրա: գույքային օբյեկտներ, որոնք նման են գնահատվող օբյեկտին.

դ) զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը օգտագործվում է անշարժ գույքը գնահատելու համար, որն առաջացնում է կամ ի վիճակի է ժամանակի ընթացքում դրանց փոփոխությունների կամայական դինամիկայով եկամուտների հոսքեր առաջացնել՝ դրանք զեղչելով համանման անշարժ գույքում ներդրումների եկամտաբերությանը համապատասխան դրույքաչափով.

ե) հաշվարկային մոդելների վրա հիմնված կապիտալիզացիայի մեթոդը օգտագործվում է գնահատելու անշարժ գույքը, որն առաջացնում է կանոնավոր եկամտի հոսքեր՝ դրանց փոփոխության ակնկալվող դինամիկայով: Նման եկամտի կապիտալացումն իրականացվում է ընդհանուր կապիտալիզացիայի դրույքաչափով, որը կառուցված է կապիտալի վերադարձի մոդելի, ֆինանսավորման եղանակների և պայմանների, ինչպես նաև եկամուտների և գույքի արժեքի ակնկալվող փոփոխությունները հաշվարկելիս հաշվի առնված զեղչման դրույքի հիման վրա: ապագան;

զ) օգտագործված զեղչային դրույքների և (կամ) կապիտալիզացիայի կառուցվածքը (հաշվի առնելով հարկերը, կապիտալի վերադարձը, եկամտի և ակտիվների արժեքի փոփոխության դրույքաչափը) պետք է համապատասխանի զեղչված (կապիտալացված) եկամտի կառուցվածքին.

է) անշարժ գույքի համար, որը կարող է տրվել վարձակալության, վարձակալության վճարումները պետք է դիտարկվեն որպես եկամտի աղբյուր.

ը) որոշակի տեսակի բիզնես վարելու համար նախատեսված անշարժ գույքի (օրինակ՝ հյուրանոցներ, ռեստորաններ, բենզալցակայաններ) գնահատումը կարող է իրականացվել այս բիզնեսի գործառնական գործունեության մասին տեղեկատվության հիման վրա՝ առանձնացնելով դրա արժեքային բաղադրիչները, որոնք. կապված չէ գնահատվող անշարժ գույքի հետ.

Ութերորդ առանձնահատկությունը ծախսերի մոտեցման պահանջների սահմանումն է:

Ծախսային մոտեցումը կիրառելիս գնահատողը հաշվի է առնում հետևյալ դրույթները.

ա) ծախսերի մոտեցումը առաջարկվում է օգտագործել անշարժ գույքի գնահատման համար՝ կապիտալ շինարարության նախագծերով կառուցված հողատարածքներ կամ կապիտալ շինարարական նախագծեր, բայց ոչ դրանց մասերը, օրինակ՝ բնակելի և ոչ բնակելի տարածքները.

բ) անշարժ գույքը գնահատելու համար նպատակահարմար է օգտագործել ծախսերի մոտեցումը, եթե այն համապատասխանում է հողամասի առավել արդյունավետ օգտագործմանը որպես չկառուցված, և հնարավոր է ճիշտ գնահատել ֆիզիկական մաշվածությունը, ինչպես նաև գործառական և արտաքին (տնտեսական) հնությունը. կապիտալ շինարարության նախագծեր;

գ) ծախսերի մոտեցումը խորհուրդ է տրվում օգտագործել, երբ շուկայական ակտիվությունը ցածր է, երբ բավարար տվյալներ չկան, որոնք անհրաժեշտ են գնահատման համեմատական ​​և եկամտային մոտեցումները կիրառելու, ինչպես նաև հատուկ նպատակների և օգտագործման համար անշարժ գույքը գնահատելու համար (օրինակ՝ գծային օբյեկտներ). հիդրոտեխնիկական կառույցներ, ջրային աշտարակներ, պոմպակայաններ, կաթսայատներ, կոմունալ ցանցեր և այլ անշարժ գույք, որոնց համար շուկայական տվյալներ չկան գործարքների և առաջարկների վերաբերյալ.

դ) ընդհանուր առմամբ գույքի արժեքը, որը որոշվում է ինքնարժեքի մոտեցմամբ, հաշվարկվում է հետևյալ հաջորդականությամբ.

հողամասի նկատմամբ իրավունքների արժեքը չկառուցված լինելու որոշումը.

կապիտալ շինարարության նախագծերի ստեղծման (վերարտադրման կամ փոխարինման) ծախսերի հաշվարկ.

ձեռնարկատիրոջ շահույթի որոշում.

մաշվածության և հնության հայտնաբերում;

կապիտալ շինարարության նախագծերի արժեքի որոշում՝ ամփոփելով այդ օբյեկտների ստեղծման ծախսերը և ձեռնարկատիրոջ շահույթը և հանելով դրանց ֆիզիկական մաշվածությունը.

անշարժ գույքի արժեքի որոշումը որպես հողամասի նկատմամբ իրավունքների արժեքի և կապիտալ շինարարության նախագծերի արժեքի գումար.

ե) ինքնարժեքի մոտեցմամբ գույքի շուկայական արժեքը որոշելու նպատակով հողամասը գնահատվում է չկառուցված՝ ենթադրելով դրա առավել արդյունավետ օգտագործումը.

զ) կապիտալ շինարարության նախագծերի ստեղծման ծախսերի հաշվարկն իրականացվում է` ելնելով.

Նմանատիպ օբյեկտների կառուցման շինարարական պայմանագրերի (համաձայնագրերի) վերաբերյալ տվյալներ.

Մասնագիտացված տեղեկատուներից նմանատիպ օբյեկտների կառուցման ծախսերի վերաբերյալ տվյալներ.

Գնահատական ​​հաշվարկներ;

Տեղեկատվություն շինանյութերի շուկայական գների մասին;

Այլ տվյալներ;

է) կապիտալ շինարարական նախագծերի ստեղծման ծախսերը որոշվում են որպես այդ օբյեկտների ստեղծման հետ անմիջականորեն կապված շինմոնտաժային աշխատանքներում ներառված ծախսերի հանրագումարը և դրանց ստեղծման հետ կապված ծախսերը, որոնք ներառված չեն շինմոնտաժային աշխատանքներում. ;

ը) անշարժ գույքի շուկայական արժեքը գնահատելու նպատակով ձեռնարկատիրոջ շահույթի չափը որոշվում է շուկայական տեղեկատվության հիման վրա՝ օգտագործելով արդյունահանման մեթոդները, փորձագիտական ​​գնահատումները կամ վերլուծական մոդելները՝ հաշվի առնելով ուղղակի, անուղղակի և հնարավորության հետ կապված ծախսերը. կապիտալ շինարարական նախագծերի ստեղծում և հողամասի նկատմամբ իրավունքների ձեռքբերում.

թ) մաշվածության և հնության չափը սահմանվում է որպես ֆիզիկական մաշվածության, գործառական և արտաքին (տնտեսական) հնության հետևանքով անշարժ գույքի արժեքի կորուստ: Միևնույն ժամանակ, մաշվածությունը և հնացումը վերաբերում են գնահատվող անշարժ գույքի հետ կապված կապիտալ շինարարության նախագծերին:

Այսպիսով, սահմանվում են անշարժ գույքի գնահատման ավելի կոնկրետ պահանջներ։

Եզրափակելով՝ հարկ է նշել, որ և՛ գնահատողները, և՛ հաճախորդները պետք է հաշվի առնեն ինչպես նախկինում հաստատված գնահատման մոտեցումները, այնպես էլ անշարժ գույքի գնահատման նոր պահանջները: Օրինակ, դուք չեք կարող կամայականորեն վերցնել կապիտալ շինարարության նախագծերի ստեղծման ծախսերը, դուք պետք է հիմնավորեք նման տվյալները կամ գնահատականներով կամ շինարարական պայմանագրերում առկա տեղեկություններով: Սահմանված են և՛ եկամուտների, և՛ համեմատական ​​մոտեցումների կիրառման հստակ չափանիշներ: Սա նշանակում է, որ հաճախորդները պետք է ավելի պահանջկոտ լինեն հաշվետվությունների նկատմամբ, իսկ գնահատողները պետք է հնարավորինս հաշվի առնեն նոր ստանդարտը: Բացի այդ, կարևոր է, որ դատական ​​պրակտիկան նույնպես կարող է փոխվել՝ հաշվի առնելով գնահատման նոր պարտադիր պահանջները։ Հետեւաբար, եթե որոշ պահանջներ հաշվի չեն առնվում, ապա կա հաշվետվությունը անվավեր ճանաչելու տարբերակը։

1.1. Ենթադրությունը ենթադրություն է, որն ընդունվում է որպես ճշմարիտ՝ կապված գնահատման առարկայի արժեքի կամ գնահատման մոտեցումների վրա ազդող փաստերի, պայմանների և հանգամանքների հետ։ Ենթադրությունը չի պահանջում ստուգում RICS անդամի կողմից գնահատման գործընթացում: Ենթադրությունները սովորաբար արվում են այն դեպքերում, երբ դրանց ճիշտության հաստատումը չի պահանջում հատուկ հետազոտություն գնահատողի կողմից:

1.2. Ենթադրությունը հաճախ պահանջում է գնահատողից իրականացնել սահմանափակ քանակությամբ հետազոտություն: Հետևաբար, ենթադրությունները, որոնք նշված կլինեն հաշվետվության մեջ, պետք է համաձայնեցվեն հաճախորդի հետ և ներառվեն գնահատման պայմանագրի պայմանների մեջ:

1.3. Եթե ​​ստուգում կամ ուսումնասիրություն կատարելուց հետո գնահատողը կարծում է, որ հաճախորդի հետ նախապես համաձայնեցված ենթադրությունը կիրառելի չէ կամ պետք է դառնա հատուկ ենթադրություն, ապա վերանայված ենթադրությունները և գնահատման մոտեցումները պետք է քննարկվեն հաճախորդի հետ՝ նախքան գնահատումն ավարտելը և ներկայացնելը: հաշվետվություն։

Այս բաժինը նվիրված է ենթադրություններին, որոնք արտացոլում են հետևյալ պարամետրերը.

Ա)սեփականության իրավունքներ;
բ)շենքերի վիճակը;
V)ինժեներական հաղորդակցություն;
G)քաղաքաշինություն (տարածքի գոտիավորում);
դ)վնասակար և վտանգավոր նյութեր;
ե)բնապահպանական խնդիրները;
և)կայուն զարգացում.

Այս ցանկը սպառիչ չէ, ուստի պետք է զգույշ ուշադրություն դարձնել այն ենթադրություններին, որոնք անհրաժեշտ են որոշակի առաջադրանք կատարելու համար: Չկան «ստանդարտ» ենթադրություններ, որոնց օգտագործումը նկարագրելու կարիք չունի:

Ա)Սեփականության իրավունքներ
Գնահատողը պետք է տեղեկատվություն ստանա գնահատվող գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի վերաբերյալ էական մանրամասների մասին: Տեղեկատվությունը կարող է ստացվել հաճախորդի կամ երրորդ անձանց կողմից տրամադրված ամփոփագրի կամ համապատասխան փաստաթղթերի պատճենների տեսքով: Եթե ​​հաճախորդի փաստաբանները չեն ներկայացնում գնահատվող գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի վերաբերյալ հաշվետվություն, գնահատողը պարտավոր է նշել, թե ինչ տեղեկությունների վրա է նա հիմնվել և ինչ ենթադրություններ է արել (օրինակ, ի լրումն տրամադրված տեղեկատվության, արվել է ենթադրություն. որ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի վրա որևէ բեռ չի եղել):
Հաճախորդին գնահատման ծառայություններ մատուցելիս երբեմն պահանջվում է վերնագրի փաստաթղթերի վերլուծություն, որը պետք է արտացոլվի համապատասխան ենթադրության մեջ: Պետք է հաշվի առնել, որ նման վերլուծությունը պետք է իրականացվի իրավաբանների կողմից, և գնահատողը պետք է նշի, որ ենթադրությունները ենթակա են ստուգման հաճախորդի իրավախորհրդատուների կողմից, և գնահատողը պատասխանատվություն չի կրում վերնագրի փաստաթղթերի վերլուծության ճիշտության համար: գույքի համար։ Հակառակ դեպքում գնահատողը ստանձնում է իրավաբանական խորհրդատվություն տրամադրող իրավասու իրավաբանի վրա օրենքով սահմանված ոչ պակաս պարտավորություններ՝ ուղղակիորեն կամ անուղղակիորեն:

բ)Շենքերի վիճակը
Անգամ համապատասխան որակավորում ունենալու դեպքում գնահատողը, որպես կանոն, տեխնիկական վիճակի փորձաքննություն չի անցկացնում շենքի բոլոր թերությունները կամ անսարքությունները բացահայտելու համար։ Այնուամենայնիվ, գնահատողը պետք է ուշադրություն դարձնի ակնհայտ թերություններին, որոնք ազդում են շենքի արժեքի վրա, եթե չկա հատուկ նպաստ: Գնահատողը պետք է նշի, որ ստուգումը շենքի տեխնիկական վիճակի ուսումնասիրություն չէ, և որոշի իր պատասխանատվության շրջանակը հետաքննություն անցկացնելու և կառուցվածքային տարրերի և հայտնաբերված թերությունների վերաբերյալ մեկնաբանություններ տալու համար: Բացի այդ, պետք է նշել, որ ենթադրություն է արվելու, որ շենք(ներ)ը լավ վիճակում են, բացառությամբ հատուկ նշված թերությունների:

V)Ինժեներական հաղորդակցություն
Շենքի հետ կապված կոմունալ ծառայությունների և ցանկացած կայանքների, մեքենաների և սարքավորումների առկայությունը և վիճակը հաճախ էականորեն ազդում են արժեքի վրա: Ընդհանրապես, մանրամասն հետաքննությունը դուրս է գնահատման շրջանակներից, ուստի գնահատում իրականացնելիս գնահատողը պետք է նշի տեղեկատվության առկա աղբյուրները և դրանց հուսալիության աստիճանը: Ընդհանուր ենթադրությունն այն է, որ կոմունալ համակարգերը, հսկիչ սարքերը և ծրագրակազմը գտնվում են աշխատանքային վիճակում և զերծ են թերություններից:

G)Քաղաքաշինություն (տարածքի գոտիավորում)
Գնահատողը պետք է որոշի՝ արդյոք գույքն ունի համապատասխան թույլտվություններ՝ կապված առկա շենքերի և դրանց օգտագործման հետ, և արդյոք կան կառավարության մտադրություններ կամ առաջարկներ, որոնք կարող են դրական կամ բացասաբար ազդել արժեքի վրա: Որպես կանոն, նման տեղեկատվությունը բաց է, տարբեր դեպքերում ճշգրիտ տեղեկատվություն ստանալը պահանջում է ժամանակ և լրացուցիչ ծախսեր: Գնահատողը պետք է նշի, թե ինչ ուսումնասիրություններ են ակնկալվում իրականացնել կամ ինչ ենթադրություններ են արվում այն ​​դեպքերում, երբ տվյալ գնահատումը կատարելիս տեղեկատվությունը հաստատելը գործնական չէ:

դ)Վնասակար և վտանգավոր նյութեր
Սովորաբար, գնահատողը պատշաճ որակավորում չունի աղտոտիչների և վտանգավոր նյութերի բնույթի, դրանց հետ կապված ռիսկերի և աղտոտիչների և նյութերի հեռացման հետ կապված ծախսերի վերաբերյալ խորհուրդներ տալու համար: Այնուամենայնիվ, եթե գնահատողն արդեն տեղեկություն ունի այն տարածքի բնույթի մասին, որտեղ գտնվում է գույքը և ունի նմանատիպ գույքի գնահատման փորձ, հնարավոր է, որ նա մեկնաբանի գույքի արժեքի և շուկայականության վրա ազդող աղտոտման հնարավորության մասին: Հետևաբար, գնահատողը պետք է սահմանի իրականացվելիք հետազոտության շրջանակը և նշի տեղեկատվության աղբյուրները, ինչպես նաև այն ենթադրությունները, որոնք կօգտագործվեն:

ե)Բնապահպանական խնդիրները
Գույքի որոշ տեսակների համար շրջակա միջավայրի գործոնները բուն սեփականության կամ հարակից տարածքի հատուկ հատկություններ են և կարող են ազդել այս գույքի արժեքի վրա: (Օրինակներ՝ հանքարդյունաբերություն, ջրհեղեղի վտանգներ կամ էլեկտրահաղորդման սարքավորումներ): Թեև այս գործոնների ազդեցության վերաբերյալ մանրամասն մեկնաբանություն տալը գնահատողի փորձը չէ, նման գործոնների առկայությունը կամ հնարավոր առաջացումը հաճախ կարող է որոշվել որպես գնահատման մաս իրականացվող ստուգման ընթացքում՝ կանոնավոր հարցաքննության կամ իմացության միջոցով: տարածք.. Գնահատողը պետք է նշի կատարված ուսումնասիրությունների շրջանակի սահմանափակումները և համապատասխան ենթադրություններ անի:

և)Կայուն զարգացում
Ոչ միայն գույքն ինքնին ազդեցություն ունի շրջակա միջավայրի վրա իր կյանքի ընթացքում, այլ նաև բնապահպանական և սոցիալական կայունության ասպեկտները կարող են ազդեցություն ունենալ գույքի շահագործման վրա:

Եզրափակելով՝ մենք նշում ենք ներդրումային տեխնոլոգիաները հասկանալու համար մեկ կարևոր հանգամանք՝ ինչ ենթադրություններ են արվում կատարողականի ցուցանիշները հաշվարկելիս և որքանով են դրանք համապատասխանում իրական պրակտիկային։

Բոլոր մեթոդները մեծապես հենվել են հետևյալ երկու ենթադրությունների վրա.

1. Դրամական միջոցների հոսքերը վերաբերում են հաշվետու ժամանակաշրջանի ավարտին: Փաստորեն, դրանք կարող են հայտնվել տվյալ տարվա ցանկացած ժամանակ։ Վերը քննարկված ներդրումային տեխնոլոգիաների շրջանակներում ձեռնարկության բոլոր կանխիկ եկամուտները պայմանականորեն հասցնում ենք համապատասխան տարվա վերջ։
2. Դրամական միջոցների հոսքերը, որոնք առաջանում են ներդրումների արդյունքում, անմիջապես ներդրվում են որևէ այլ նախագծում՝ այս ներդրումից լրացուցիչ եկամուտ ապահովելու համար: Ենթադրվում է, որ երկրորդ նախագծի վերադարձի տոկոսադրույքը կլինի առնվազն նույնը, ինչ վերլուծված նախագծի զեղչման դրույքաչափը:

Օգտագործված ենթադրությունները, իհարկե, լիովին չեն համապատասխանում իրական վիճակին, սակայն, հաշվի առնելով ծրագրերի երկարատևությունն ընդհանուր առմամբ, արդյունավետության գնահատման լուրջ սխալների չեն հանգեցնում։

Առաջադրանքներ

1. Սեփական միջոցները ներդնելիս ընկերությունը պահանջում է նվազագույնը 14 տոկոս եկամտաբերություն: Ներկայումս ընկերությունը հնարավորություն ունի ձեռք բերել 84900 դոլար արժողությամբ նոր սարքավորումներ։ Այս սարքավորումների օգտագործումը կմեծացնի արտադրության ծավալը, ինչը, ի վերջո, կհանգեցնի $15,000 տարեկան լրացուցիչ կանխիկ եկամուտ՝ սարքավորումների օգտագործման 15 տարիների ընթացքում: Հաշվարկեք ծրագրի զուտ ներկա արժեքը՝ ենթադրելով սարքավորումների զրոյական մնացորդային արժեքը 15 տարի հետո:

Լուծում.

Մենք հաշվարկը կիրականացնենք աղյուսակի միջոցով՝ գտնելով զեղչի գործակիցը ֆինանսական աղյուսակների միջոցով։

Զուտ ներկա արժեքը դրական էր՝ աջակցելով նախագծի ընդունմանը:

2. Ընկերությունը նախատեսում է նոր կապիտալ ներդրումներ երկու տարվա ընթացքում՝ $120,000 առաջին տարում և $70,000 երկրորդ տարին։ Ներդրումային նախագիծը նախատեսված է 8 տարվա համար՝ նոր ներդրված հզորությունների լիարժեք զարգացմամբ միայն հինգերորդ տարում, երբ տարեկան ծրագրված զուտ կանխիկ եկամուտը կկազմի $62,000։ Զուտ տարեկան դրամական եկամուտների աճը առաջին չորս տարում, ըստ պլանի, կկազմի համապատասխանաբար 30%, 50%, 70%, 90%, առաջինից չորրորդ տարիների համար։ Միջոցներ ներդնելիս ընկերությունը պահանջում է նվազագույնը 16 տոկոս եկամտաբերություն:

Պետք է որոշել

Լուծում.

1. Ներդրումային նախագծի իրականացման ընթացքում որոշենք զուտ տարեկան դրամական եկամուտը.

առաջին տարում - $62,000 0,3 = $ 18,600;

երկրորդ տարում - $62,000 0,5 = $ 31,000;

երրորդ տարում - $62,000 0,7 = $ 43,400;

չորրորդ տարում - $62,000 0,9 = $ 55,800;

մնացած բոլոր տարիներին՝ 62000$։

2. Մենք հաշվարկելու ենք ներդրումային նախագծի զուտ ժամանակակից արժեքը՝ օգտագործելով աղյուսակը:

3. Զեղչված մարման ժամկետը որոշելու համար մենք հաշվարկում ենք դրամական զուտ հոսքերի արժեքները՝ ըստ ծրագրի տարվա: Դա անելու համար պարզապես անհրաժեշտ է գտնել նախագծի առաջին տարվա երկու դրամական հոսքերի հանրահաշվական գումարը: Դա կլինի ($60,347) + $16,035 = ($44,312): Նախորդ աղյուսակի վերջին սյունակում մնացած արժեքները զուտ արժեքներ են:

4. Մենք հաշվարկելու ենք զեղչված մարման ժամկետը՝ օգտագործելով աղյուսակը, որում կհաշվարկենք կուտակված զեղչված դրամական հոսքերը՝ ըստ ծրագրի տարվա:

Աղյուսակը ցույց է տալիս, որ նախագծի համար վերադարձման լրիվ տարիների թիվը 7 է: Հետևաբար, զեղչված մարման ժամկետը կլինի.

տարվա.

3. Ընկերությունն իր 100 հազար դոլարը ներդնելու երկու տարբերակ ունի. Առաջին տարբերակով ընկերությունը ներդրումներ է կատարում հիմնական միջոցներում՝ ձեռք բերելով նոր սարքավորումներ, որոնք 6 տարի հետո (ներդրումային ծրագրի տեւողությունը) կարող են վաճառվել 8000 դոլարով; Նման ներդրումից ստացված զուտ տարեկան դրամական եկամուտը գնահատվում է $21,000:

Երկրորդ տարբերակի համաձայն՝ ընկերությունը կարող է գումար ներդնել շրջանառու միջոցներում (պաշարներ, դեբիտորական պարտքերի ավելացում) և դա նույն վեց տարվա ընթացքում կստեղծի $16,000 տարեկան զուտ կանխիկ եկամուտ: Պետք է հաշվի առնել, որ այս ժամանակահատվածի վերջում շրջանառու միջոցներն ազատվում են (պաշարները վաճառվում են, դեբիտորական պարտքերը փակվում են):

Ո՞ր տարբերակն է նախընտրելի, եթե ընկերությունն ակնկալում է իր ներդրած միջոցների 12% եկամտաբերությունը: Օգտագործեք մաքուր ժամանակակից իմաստի մեթոդը.

Լուծում.

1. Ներկայացնենք խնդրի սկզբնական տվյալները կոմպակտ տեսքով։

Կրկին նշենք, որ շրջանառու միջոցներն ու սարքավորումները նախատեսվում է վաճառել միայն 6 տարի հետո։

2. Եկեք հաշվարկենք զուտ ժամանակակից արժեքը առաջին նախագծի համար:

3. Նմանատիպ հաշվարկներ կիրականացնենք երկրորդ նախագծի համար

4. Հաշվարկների արդյունքների հիման վրա կարելի է անել հետևյալ եզրակացությունները.

• երկրորդ նախագիծը պետք է ճանաչվի լավագույնը.
• առաջին նախագիծը պետք է ընդհանրապես մերժվի, նույնիսկ առանց առկա այլընտրանքի հետ կապի:

4. Ընկերությունը նախատեսում է խոշոր ներդրումային ծրագիր, որը ներառում է հիմնական միջոցների ձեռքբերում և սարքավորումների հիմնանորոգում, ինչպես նաև ներդրումներ շրջանառու միջոցներում հետևյալ սխեմայով.

• $130,000 - նախնական ներդրում մինչև ծրագրի մեկնարկը;
• $25,000 - ներդրում շրջանառու կապիտալում առաջին տարում;
• $20,000 - ներդրում շրջանառու միջոցներում երկրորդ տարում;
• $15,000 - լրացուցիչ ներդրումներ սարքավորումների մեջ հինգերորդ տարում;
• 10,000 ԱՄՆ դոլարը վեցերորդ տարում հիմնանորոգման արժեքն է:

Ներդրումային ծրագրի ավարտին ընկերությունն ակնկալում է վաճառել մնացած հիմնական միջոցները 25000 ԱՄՆ դոլար հաշվեկշռային արժեքով և 35000 ԱՄՆ դոլար արժողությամբ շրջանառու միջոցների մի մասը:

Լուծում.

Խնդրի լուծման սխեման մնում է նույնը. Մենք կազմում ենք հաշվարկված տվյալների աղյուսակ և որոշում բոլոր դրամական հոսքերի զեղչված արժեքները:

Նախագիծը պետք է ընդունվի, քանի որ դրա զուտ ժամանակակից արժեքը էականորեն դրական է:

5. Սեփական միջոցները ներդնելիս ընկերությունը պահանջում է նվազագույնը 18 տոկոս եկամտաբերություն: Ընկերությունը ներկայումս հնարավորություն ունի ձեռք բերել 84500 դոլար արժողությամբ նոր սարքավորումներ։ Այս սարքավորումների օգտագործումը կմեծացնի արտադրության ծավալը, ինչը, ի վերջո, կհանգեցնի $17,000 տարեկան լրացուցիչ կանխիկ եկամուտ՝ սարքավորումների օգտագործման 15 տարիների ընթացքում: Հաշվարկեք ծրագրի զուտ ներկա արժեքը՝ ենթադրելով, որ սարքավորումները կարող են վաճառվել 2500 ԱՄՆ դոլար մնացորդային արժեքով ծրագրի ավարտին:

6. Ընկերությունը նախատեսում է նոր կապիտալ ներդրումներ երեք տարվա ընթացքում՝ 90,000 ԱՄՆ դոլար առաջին տարում, 70,000 ԱՄՆ դոլար երկրորդ տարում և 50,000 ԱՄՆ դոլար երրորդ տարում: Ներդրումային նախագիծը նախատեսված է 10 տարվա համար՝ նոր ներդրված հզորությունների լիարժեք զարգացմամբ միայն հինգերորդ տարում, երբ տարեկան ծրագրված զուտ կանխիկ եկամուտը կկազմի $75,000։ Զուտ տարեկան դրամական եկամուտների աճը առաջին չորս տարում, ըստ պլանի, կկազմի համապատասխանաբար 40%, 50%, 70%, 90%, առաջինից չորրորդ տարիների համար։ Միջոցներ ներդնելիս ընկերությունը պահանջում է նվազագույնը 18 տոկոս եկամտաբերություն:

Պետք է որոշել

• ներդրումային նախագծի մաքուր ժամանակակից արժեքը,
• զեղչված մարման ժամկետը.

Ինչպե՞ս կփոխվի ձեր գաղափարը ծրագրի արդյունավետության մասին, եթե վերադարձի պահանջվող տոկոսադրույքը 20% է:

7. Ընկերությունն իր 200 հազար դոլարը ներդնելու երկու տարբերակ ունի. Առաջին տարբերակով ընկերությունը ներդրումներ է կատարում հիմնական միջոցներում՝ ձեռք բերելով նոր սարքավորումներ, որոնք 6 տարի հետո (ներդրումային ծրագրի տեւողությունը) կարող են վաճառվել 14000 դոլարով; Նման ներդրումից ստացված զուտ տարեկան դրամական եկամուտը գնահատվում է $53,000:

Երկրորդ տարբերակի համաձայն՝ ընկերությունը կարող է գումարի մի մասը ($40,000) ներդնել նոր սարքավորումների ձեռքբերման համար, իսկ մնացած գումարը՝ շրջանառու միջոցներում (պաշարներ, դեբիտորական պարտքերի ավելացում)։ Սա կստեղծի $34,000 տարեկան զուտ կանխիկ եկամուտ նույն վեց տարիների ընթացքում: Պետք է հաշվի առնել, որ այս ժամանակահատվածի վերջում շրջանառու միջոցներն ազատվում են (պաշարները վաճառվում են, դեբիտորական պարտքերը փակվում են):

Ո՞ր տարբերակն է նախընտրելի, եթե ընկերությունն ակնկալում է 14% եկամտաբերություն իր ներդրած միջոցներից: Օգտագործեք մաքուր ժամանակակից իմաստի մեթոդը.

8. Ձեռնարկությունը դիտարկում է ներդրումային նախագիծ, որը ներառում է հիմնական միջոցների ձեռքբերում և սարքավորումների հիմնանորոգում, ինչպես նաև ներդրումներ շրջանառու միջոցներում հետևյալ սխեմայի համաձայն.

• $95,000 - նախնական ներդրում մինչև ծրագրի մեկնարկը;
• $15,000 - ներդրում շրջանառու կապիտալում առաջին տարում;
• $10,000 - ներդրում շրջանառու միջոցներում երկրորդ տարում;
• $10,000 - ներդրում շրջանառու միջոցներում երրորդ տարում;
• $8000 - լրացուցիչ ներդրում սարքավորումների մեջ հինգերորդ տարում;
• $7000 - կապիտալ վերանորոգման ծախսեր վեցերորդ տարում;

Ներդրումային ծրագրի ավարտին ընկերությունն ակնկալում է վաճառել մնացած հիմնական միջոցները 15000 ԱՄՆ դոլար հաշվեկշռային արժեքով և ազատել շրջանառու միջոցները:

Ներդրումային ծրագրի արդյունքը պետք է լինի հետևյալ զուտ (այսինքն՝ հարկերից հետո) դրամական եկամուտը.

9. $160,000 ներդրում պահանջող նախագիծը 15 տարվա ընթացքում կստեղծի $30,000 տարեկան եկամուտ: Գնահատեք նման ներդրման իրագործելիությունը, եթե զեղչի գործակիցը 15% է:

10. Նախագիծը, որը նախատեսված է 15 տարվա համար, պահանջում է $150,000 ներդրում։ Առաջին 5 տարիներին եկամուտ չի սպասվում, սակայն հաջորդ 10 տարիներին տարեկան եկամուտը կկազմի $50000։ Արդյո՞ք այս նախագիծը պետք է ընդունվի, եթե զեղչի գործակիցը 15% է:

11 . Վերլուծված նախագծեր ($):

13. Վերլուծեք երկու այլընտրանքային նախագծեր, եթե կապիտալի արժեքը 10% է:

15. Ծրագրի համար անհրաժեշտ ներդրումը կազմում է $18,000; գնահատված եկամուտ՝ առաջին տարում՝ $1500, հաջորդ 8 տարիներին՝ $3600 տարեկան։ Գնահատեք նախագծի ընդունման իրագործելիությունը, եթե կապիտալի արժեքը 10% է:

16. Ընկերությունը դիտարկում է նոր հոսքագծի ձեռքբերման հնարավորությունը։ Շուկայում կա երկու մոդել հետևյալ պարամետրերով ($)

Հետևյալ պայմանները, ենթադրությունները և սահմանափակումները սույն զեկույցի անբաժանելի մասն են:

Ընդհանուր պայմաններ

Ելնելով հետևյալ մեկնաբանություններից և ըմբռնումներից՝ այս պայմանները ենթադրում են Գնահատողի և Հաճախորդի կողմից նրանց լիարժեք և միանշանակ ըմբռնումը, այսուհետ՝ Կողմեր, ինչպես նաև այն փաստը, որ զեկույցում չնշված բոլոր դրույթները, բանակցությունների արդյունքները և հայտարարությունները. անվավեր: Սույն Պայմանները չեն կարող փոփոխվել կամ այլ կերպ փոփոխվել, բացառությամբ երկու Կողմերի ստորագրության: Սույն պայմանները վերաբերում են Կողմերի իրավահաջորդներին և կատարողներին:

Զեկույցի ընդհանուր նպատակը

Սույն Հաշվետվությունն ամբողջությամբ վստահելի է միայն սույն հաշվետվության մեջ նշված նպատակների և նշված նպատակների համար օգտագործման համար: Կողմերից ոչ մեկը չի կարող օգտագործել զեկույցը կամ (դրա որևէ մասը) այլ կերպ, քան նախատեսված է գնահատման համաձայնագրով:

Պատասխանատվության դրույթներ

Գնահատողը պատասխանատվություն չի կրում գնահատված գույքի կառավարման հետ կապված ֆինանսական և հարկային հաշվետվությունների համար: Գնահատողի կողմից ուսումնասիրված օբյեկտի հետ կապված այս տեսակի հաշվետվությունների պատասխանատվությունը կրում է օբյեկտի սեփականատերը:

Իր գործողություններում Գնահատողը հանդես է եկել որպես անկախ կատարող։ Գնահատումն իրականացնելիս Գնահատողը ենթադրել է, որ իրեն տրամադրված տեղեկատվությունը ճշգրիտ է և հավաստի և չի ստուգել այն:

Ազատում պատասխանատվությունից

Հաճախորդը նախօրոք ընդունում է Գնահատողին ազատելու և ապահովելու պայմանները և, Գնահատողի խնդրանքով, պաշտպանելու նրան բոլոր տեսակի ծախսերից և պատասխանատվությունից, որոնք բխում են երրորդ անձանց կողմից Հաճախորդի դեմ ներկայացված պահանջից՝ երրորդ անձանց կողմից երրորդ անձանց օրինական օգտագործման պատճառով: Գնահատողի աշխատանքի արդյունքները։ Գնահատողը պարտավոր չէ ներկայանալ դատարան կամ այլ կերպ ցուցմունք տալ Հաշվետվության կամ գնահատված գույքի վերաբերյալ, բացառությամբ Հաճախորդի հետ առանձին համաձայնագրի կամ պաշտոնական ծանուցագրի:

Գնահատման աշխատանքներ կատարելու համար Հաճախորդը կարող է տրամադրել գաղտնի տեղեկատվություն (փաստաթղթեր): Գնահատողը կարծում է, որ այս տեղեկատվությունը Հաճախորդի կողմից ստացվել է օրինական և փոխանցվել Գնահատողին այս տեղեկատվության սեփականատիրոջ (տիրոջ) համաձայնությամբ: Երրորդ անձանց կողմից գաղտնի տեղեկատվության օգտագործման վերաբերյալ հնարավոր պահանջները չեն կարող ներկայացվել Գնահատողի դեմ վերը նշված տեղեկատվության առնչությամբ:

Գույքի նկարագրությունը

Գնահատողը պատասխանատվություն չի կրում գույքի իրավական կարգավիճակը նկարագրելու և այն հարցերի համար, որոնք ներառում են սեփականության իրավական ասպեկտների քննարկում: Ենթադրվում է, որ գնահատված օբյեկտի նկատմամբ սեփականության իրավունքները լիովին համապատասխանում են օրենքի պահանջներին, եթե այլ բան հատուկ նշված չէ:

Վերջնական դրույթներ

Գնահատողը հաշվի է առել սեփականատիրոջ պատասխանատու վերաբերմունքը և գնահատվող գույքի պատշաճ տնօրինումը։

Գնահատողի կողմից ստացված և սույն հաշվետվության մեջ պարունակվող տեղեկատվությունը, գնահատականները և կարծիքները ստացվել են այն աղբյուրներից, որոնք, Գնահատողի կարծիքով, վստահելի են: Այնուամենայնիվ, Գնահատողը չի կարող պատասխանատվություն կրել այս տվյալների ճշգրտության համար, և հնարավորության դեպքում հղումներ են կատարվում տեղեկատվության աղբյուրին:

Գնահատողի կարծիքը գույքի գնահատված արժեքի վերաբերյալ վավեր է միայն սույն հաշվետվության մեջ հատուկ նշված ամսաթվի դրությամբ: Գնահատողը պատասխանատվություն չի կրում սոցիալական, տնտեսական, ֆիզիկական կամ պետական ​​փոփոխությունների համար, որոնք կարող են տեղի ունենալ այս ամսաթվից հետո և ազդել շուկայական գործոնների վրա և դրանով իսկ ազդել Գնահատողի դատողության վրա:

Գնահատման հաշվետվությունը պարունակում է Գնահատողի մասնագիտական ​​կարծիքը գնահատվող գույքի արժեքի վերաբերյալ և երաշխիք չէ, որ այն կփոխվի Գնահատման հաշվետվության մեջ նշված արժեքին հավասար գնով: Այս արժեքը կարող է առաջարկված համարվել գնահատման առարկայի հետ գործարք կատարելու համար, եթե գնահատման սուբյեկտի հետ գործարքի ամսաթիվը կամ ամսաթիվը գնահատման հաշվետվության կազմման օրվանից անցել է ոչ ավելի, քան 6 ամիս: հրապարակային առաջարկի ներկայացման մասին։

Գնահատողը գույքը գնահատել է միայն տրամադրված տեղեկատվության և Գույքի անձնական ստուգման հիման վրա:

Հաշվարկները, որպես Գույքի գնահատման մաս, իրականացվել են Գնահատողի կողմից Microsoft® Excel-ի միջոցով: Սույն հաշվետվության մեջ ներկայացված հաշվարկային աղյուսակները և բանաձևերը պարունակում են ցուցանիշների կլորացված արժեքներ: Վերջնական արժեքները ստացվել են նաև կլորացված թվերի միջոցով: