Contoh rumus menghitung total biaya pinjaman. Berapa total biaya pinjaman? Anuitas atau pembayaran yang dibedakan

FCC (total biaya kredit) menunjukkan tingkat bunga pinjaman yang sebenarnya. Sebelumnya, kriteria ini disebut suku bunga efektif. Parameter ini memperhitungkan tidak hanya jumlah pokok hutang dan bunga, tetapi juga hampir semua pembayaran tambahan oleh peminjam sesuai dengan ketentuan perjanjian pinjaman (komisi, biaya kartu kredit, premi asuransi dan bonus, jika asuransi mempengaruhi prosedur untuk mengeluarkan pinjaman). Biaya pendaftaran, denda, denda dan pembayaran lain yang tidak mempengaruhi ukuran dan ketentuan memperoleh pinjaman tidak diperhitungkan.

Rumus untuk menghitung UCS

Mulai 1 September 2014, formula baru berlaku untuk menghitung seluruh biaya pinjaman. Alasan: Undang-undang Federal No. 353 tanggal 21 Desember 2013 “Tentang kredit konsumen (pinjaman)” (lihat Pasal 6 “Biaya penuh kredit konsumen (pinjaman)”).

Untuk penghitungan PSC yang baru, legislator menetapkan rumus yang digunakan di sejumlah negara asing untuk mencari tingkat persentase tahunan efektif (APR, atau Tingkat Persentase Tahunan).

Rumusnya sendiri:

PSK = saya * NBP * 100 .

NBP adalah jumlah periode dasar dalam satu tahun kalender. Panjang satu tahun kalender diasumsikan 365 hari. Dengan jadwal pembayaran standar dengan pembayaran bulanan berdasarkan sistem “anuitas”, NBP = 12. Untuk pembayaran triwulanan, angkanya adalah 4. Untuk pembayaran tahunan – 1.
i – tingkat bunga periode dasar dalam bentuk desimal. Itu ditemukan melalui seleksi sebagai nilai positif terkecil dari persamaan berikut:

Mari kita lihat komponennya:

DP k – nilai arus kas ke-k berdasarkan perjanjian pinjaman. Jumlah yang diberikan bank kepada peminjam dimasukkan dalam arus kas dengan tanda minus. Pembayaran rutin berdasarkan perjanjian pinjaman ditandai dengan tanda “plus”.
m – jumlah pembayaran (jumlah arus kas).
ek – periode yang dinyatakan dalam bagian periode dasar yang ditetapkan, dihitung dari akhir periode ke-qk sampai dengan tanggal pembayaran tunai ke-k;
q k – jumlah periode dasar dari tanggal penerbitan pinjaman hingga pembayaran tunai ke-k;
i – tarif periode dasar dalam bentuk desimal.

Mari kita tunjukkan perhitungannya dengan sebuah contoh.

Contoh penghitungan UCS di Excel

Peminjam menarik 100.000 rubel pada 01.07.2016 dengan bunga 19% per tahun. Jangka waktu pinjaman – 1 tahun (12 bulan). Metode pembayarannya adalah anuitas. Pembayaran bulanan – 9216 rubel.

Mari kita masukkan data input ke dalam tabel Excel:

Mari kita buat perhitungannya:

Dalam contoh kita ternyata i = 0,01584. Ini adalah ukuran bulanan PSC. Sekarang Anda dapat menghitung nilai tahunan dari total biaya pinjaman.

Rumus menghitung UCS di Excel sederhana saja:

Sel nilai diatur ke format persentase, jadi tidak perlu mengalikannya dengan 100%. Kami hanya menemukan produk dari jangka waktu pinjaman dan tingkat bunga periode dasar.

Perhitungan menggunakan rumus baru menunjukkan PIC sama dengan tingkat bunga kontrak. Namun, dalam contoh ini, peminjam tidak membayar jumlah tambahan (komisi, biaya) kepada pemberi pinjaman. Bunga saja.

Mari kita lihat contoh lain, dengan biaya tambahan.

Arus kas akan berubah. Sekarang peminjam akan menerima 99.000 rubel. Dan pembayaran bulanan karena biaya tersebut akan meningkat 500 rubel.

Suku bunga periode dasar dan total biaya pinjaman telah meningkat secara signifikan.

Hal ini dapat dimengerti, karena Peminjam, selain bunga, membayar komisi dan biaya kepada pemberi pinjaman. Apalagi biayanya bulanan. Itulah sebabnya terjadi peningkatan yang nyata dalam PSC. Dengan demikian, biaya produk pinjaman akan lebih mahal.

Saat memilih pinjaman konsumen, peminjam pertama-tama memperhatikan tingkat bunga yang diiklankan bank dengan segala cara (terutama jika rendah). Namun, hanya sedikit klien lembaga keuangan yang mengetahui bahwa 15-20% yang dinyatakan dalam buklet dalam praktiknya sering kali berubah menjadi 35-40%. Mengapa hal ini terjadi, dan dari mana datangnya persentase sebesar itu? Ini semua tentang komisi dan pembayaran tersembunyi, mereka diperhitungkan saat menghitung total biaya pinjaman, yang akan kami ceritakan kepada Anda di artikel ini. Anda juga akan belajar bagaimana menghindari terjerumus ke dalam “perangkap kredit” seperti itu.

Sejarah munculnya Instruksi Bank Sentral “Tentang tata cara menghitung dan mengkomunikasikan kepada peminjam seluruh biaya pinjaman”

Aturan penghitungan seluruh biaya pinjaman (suku bunga efektif) dan tata cara penyampaian informasi kepada peminjam dijelaskan dalam Petunjuk Bank Sentral No. 2008-U tanggal 13 Mei 2008. Peraturan ini mewajibkan bank untuk memberi tahu peminjam tentang semua komisi dan biaya tambahan dan menggantikan konsep “suku bunga efektif” (EFR), yang tidak sepenuhnya jelas bagi banyak orang, dengan konsep yang lebih fasih – “biaya penuh” pinjaman” (FLC). Selain itu, Petunjuk tersebut memuat rumus untuk menghitung nilai PSC yang dinyatakan dalam persentase per tahun, yaitu. Total biaya pinjaman adalah tingkat bunga riilnya.

Sejarah munculnya istilah “suku bunga efektif” di Rusia cukup menarik. Oleh karena itu, pada tanggal 12 Desember 2006, Bank Sentral Rusia mengeluarkan Petunjuk No. 1759-U, yang mengubah Peraturan tanggal 26 Maret 2004 No. 254-P “Tentang tata cara lembaga perkreditan membentuk cadangan kerugian atas pinjaman, atas pinjaman dan hutang serupa”. Secara khusus, dalam pasal 5.1. Dokumen ini memperkenalkan rumus untuk menghitung suku bunga efektif dan indikasi bahwa semua pinjaman yang diterbitkan setelah 01/07/2007 dapat dimasukkan dalam portofolio pinjaman homogen hanya jika bank memberi tahu peminjam tentang jumlah suku bunga efektif. Jika rumusan dan kata-kata dari ketentuan tersebut tidak jelas bagi klien awam, mereka melakukan revolusi di dunia keuangan. Jika persyaratan untuk memberi informasi kepada nasabah tidak dipenuhi, pemodal harus membuat cadangan untuk setiap pinjaman secara terpisah, yang dalam praktiknya sangat sulit diterapkan.

Sayangnya, baik Peraturan Nomor 254-P itu sendiri, yang mengatur tentang tata cara pembentukan cadangan oleh bank, maupun rumus penghitungan suku bunga tidak dapat diakses dan dipahami oleh nasabah bank biasa. Akibatnya, Bank Sentral memutuskan untuk mengecualikan paragraf klausul 5.1., yang berhubungan dengan EPS dan menghubungkan cadangan dengan menginformasikan peminjam tentang suku bunga efektif, dan membuat Instruksi terpisah. Dengan demikian, pada tanggal 12 Juni 2008, 2 dokumen mulai berlaku:

Arahan Bank Sentral Rusia No. 2008-U “Tentang prosedur penghitungan dan komunikasi kepada peminjam seluruh biaya pinjaman,” ditulis dalam bahasa yang dapat diakses secara umum dan ditujukan untuk nasabah bank.
Instruksi Bank Sentral tentang pengecualian formula penghitungan suku bunga efektif dari Peraturan No. 254-P dan penghapusan hubungan antara suku bunga dan cadangan.

Ini adalah Instruksi Bank Sentral No. 2008-U yang paling menarik bagi kami: kami akan menganalisis dokumen ini dan menentukan komisi dan biaya apa yang harus diperhitungkan bank ketika membentuk biaya penuh pinjaman (suku bunga efektif).

Dasar penghitungan total biaya pinjaman

Menurut klausul 2. Instruksi Bank Sentral Rusia No. 2008-U, ketika menghitung seluruh biaya pinjaman, pembayaran berikut untuk kepentingan bank diperhitungkan:

pembayaran kembali badan pinjaman;
pembayaran bunga;
komisi untuk membuat perjanjian dan mempertimbangkan permohonan pinjaman;
biaya pinjaman;
komisi untuk pembukaan dan pemeliharaan rekening klien yang diperlukan untuk mengeluarkan pinjaman;
biaya penyelesaian dan pelayanan operasional;
komisi untuk penerbitan dan pelayanan kartu bank kredit.

Selain komisi dan biaya lain yang dibayarkan ke bank, pembayaran untuk kepentingan pihak ketiga berikut juga diperhitungkan:

pembayaran kepada perusahaan asuransi (asuransi jiwa, asuransi pertanggungjawaban, asuransi agunan, dll);
pembayaran jasa notaris;
pembayaran untuk penilaian properti yang dialihkan sebagai jaminan pinjaman.

Catatan!

Jika perjanjian pinjaman menentukan untuk organisasi tertentu atau pengusaha perorangan mana pembayaran akan dilakukan, tarif mereka digunakan dalam perhitungan. Namun, penting untuk diingat bahwa ketika menghitung biaya penuh, bank tidak wajib memperhitungkan karakteristik individu peminjam atau agunan (usia, pengalaman mengemudi, jenis real estat, merek mobil, dll.). Jika pemodal melakukan perhitungan individual, mereka wajib memberi tahu klien tentang hal ini.
Perlu juga diingat bahwa dalam banyak kasus tidak mungkin untuk menghitung pembayaran kepada pihak ketiga terlebih dahulu (untuk seluruh masa berlaku perjanjian pinjaman), oleh karena itu, ketika menghitung biaya penuh (tingkat efektif), saat ini tarif digunakan, yang kemudian dapat dinaikkan atau diturunkan.
Dasar penghitungan pembayaran asuransi adalah suatu jumlah yang sebanding dengan bagian dari nilai agunan yang dibayar dengan dana kredit. Artinya, jika Anda mengambil pinjaman tunai sebesar 500 ribu rubel. dijamin dengan apartemen Anda senilai 3 juta rubel, maka dasar untuk menghitung pembayaran asuransi adalah jumlah pinjaman - 500 ribu rubel. (perusahaan asuransi dan bank sendiri akan sangat menyarankan untuk membuat perjanjian untuk jumlah penuh - 3 juta rubel).
Jika perjanjian pinjaman menetapkan jumlah pembayaran yang berbeda tergantung pada keputusan peminjam, biaya penuhnya dihitung berdasarkan jumlah maksimum yang mungkin. Misalnya, penghitungan PSC untuk pinjaman kartu akan dilakukan dengan asumsi bahwa Anda telah menarik seluruh jumlah yang tersedia dan menggunakannya sepanjang jangka waktu perjanjian.

Setelah kita menelaah dari apa dasar penghitungan UCS itu terbentuk, mari kita analisa apa saja yang tidak termasuk di dalamnya.

Apa yang tidak termasuk dalam dasar penghitungan seluruh biaya pinjaman

Saat menghitung total biaya pinjaman (suku bunga efektif), bank memperhitungkan banyak pembayaran, namun ada juga komisi dan biaya yang mungkin tidak mereka pertimbangkan secara hukum. Ini termasuk:

pembayaran, kewajiban untuk melakukan yang tidak ditentukan oleh perjanjian pinjaman, tetapi oleh undang-undang (contoh paling sederhana adalah pembayaran untuk kebijakan MTPL);
pembayaran akibat pelanggaran peminjam terhadap ketentuan perjanjian pinjaman (denda, penalti);
pembayaran dan komisi yang ditentukan dalam kontrak, yang besarnya tergantung pada pilihan dan perilaku peminjam.

Mari kita lihat poin terakhir lebih detail. Anda harus memperhatikan bahwa suku bunga pinjaman efektif tidak termasuk:

komisi untuk memperoleh dan membayar kembali pinjaman tunai, termasuk menggunakan ATM (dalam beberapa kasus, komisi ini mencapai 3-5% dari jumlah penarikan);
biaya pemberian informasi tentang status utang;
pembayaran transaksi kartu kredit dalam mata uang selain mata uang pinjaman;
pembayaran dan biaya penghentian sementara transaksi kartu kredit (pemblokiran, penambahan daftar STOP);
komisi untuk mengkreditkan dana ke kartu kredit oleh organisasi lain.

Setelah mengetahui apa saja yang termasuk dan apa yang tidak termasuk dalam dasar penghitungan biaya penuh (suku bunga efektif) pinjaman, Anda tidak hanya dapat mengontrol bank, tetapi juga memahami berapa jumlah kelebihan pembayaran yang sebenarnya. Namun, muncul pertanyaan logis: di manakah tingkat efektif ditunjukkan, dan pada tahap apa Anda dapat mengetahuinya? Lebih lanjut tentang ini nanti.

Prosedur untuk mengkomunikasikan informasi kepada peminjam tentang seluruh biaya pinjaman (suku bunga efektif)

Menurut ayat 5. Instruksi Bank Sentral Rusia No. 2008-U informasi tentang biaya penuh harus dikomunikasikan kepada peminjam dalam perjanjian pinjaman. Selain PSC, daftar dan jumlah pembayaran (termasuk untuk pihak ketiga) yang termasuk atau tidak termasuk dalam biaya penuh harus dicantumkan. Perjanjian tersebut juga menetapkan persyaratan untuk mengubah jumlah pembayaran dan memberi tahu peminjam tentang hal ini.

Dalam praktiknya, prosedur untuk membiasakan klien dengan seluruh biaya pinjaman adalah sebagai berikut. Seseorang yang telah setuju untuk mengeluarkan pinjaman datang pada hari yang ditentukan untuk menandatangani dokumen dan menerima uang dan tidak membaca perjanjian sama sekali, atau membaca dan melihat nilai suku bunga efektif, tetapi tidak lagi berani membatalkan kesepakatan ( bahkan jika persyaratannya tidak cocok untuknya). Pada saat yang sama, paragraf 7 Petunjuk menginstruksikan pemodal untuk memberikan semua informasi yang diperlukan kepada peminjam sebelum membuat perjanjian pinjaman, sebagaimana dibuktikan dengan tanda tangan dan tanggal klien. Secara teori, hal ini harus dilakukan pada saat mengisi permohonan pinjaman.

Sesuai dengan Arahan Bank Sentral Federasi Rusia “Tentang prosedur untuk menghitung dan mengkomunikasikan kepada peminjam - individu seluruh biaya pinjaman”,
Total biaya pinjaman ditentukan sebagai persentase per tahun dengan menggunakan rumus:

Di mana:
di — tanggal arus kas ke-i (pembayaran);
d0 adalah tanggal arus kas awal (pembayaran) (bertepatan dengan tanggal transfer dana ke peminjam);
n adalah jumlah arus kas (pembayaran);
DPi adalah besarnya arus kas (pembayaran) ke-i berdasarkan perjanjian pinjaman. Arus kas (pembayaran) multi arah (arus masuk dan keluar dana) dimasukkan dalam perhitungan dengan tanda matematis yang berlawanan, yaitu: pemberian pinjaman kepada peminjam pada tanggal penerbitannya termasuk dalam perhitungan dengan tanda “minus” , pelunasan pinjaman oleh peminjam, pembayaran bunga pinjaman dimasukkan dalam perhitungan dengan tanda “plus”.
PSK - total biaya pinjaman, dalam% per tahun.
Saat menentukan biaya penuh pinjaman, semua biaya (komisi) sebelum tanggal transfer dana ke peminjam (misalnya, untuk memproses permohonan pinjaman) termasuk dalam pembayaran yang dilakukan oleh peminjam pada tanggal penerimaan tunai awal. aliran (pembayaran) (d0).

Perhitungan total biaya pinjaman meliputi:

Pembayaran oleh peminjam berdasarkan perjanjian pinjaman berkaitan dengan pembuatan dan pelaksanaan perjanjian pinjaman, yang jumlah dan syarat pembayarannya diketahui pada saat dibuatnya perjanjian pinjaman, antara lain:

- untuk membayar kembali jumlah pokok pinjaman,
untuk membayar bunga pinjaman,
biaya (komisi) untuk meninjau permohonan pinjaman (menggambar perjanjian pinjaman),
komisi untuk mengeluarkan pinjaman,
komisi untuk pembukaan, pemeliharaan (pemeliharaan) rekening peminjam (jika pembukaan dan pemeliharaannya ditentukan oleh kesimpulan perjanjian pinjaman),
komisi untuk layanan penyelesaian dan operasional,
komisi untuk penerbitan dan pelayanan tahunan kartu kredit dan pelunasan (debit) (selanjutnya disebut kartu bank);

Pembayaran oleh peminjam untuk kepentingan pihak ketiga, jika kewajiban peminjam untuk melakukan pembayaran tersebut timbul dari syarat-syarat perjanjian pinjaman, yang mendefinisikan pihak ketiga tersebut (misalnya, perusahaan asuransi, kantor notaris, notaris). Pembayaran ini termasuk pembayaran penilaian properti yang dijaminkan (misalnya apartemen), pembayaran asuransi jiwa peminjam, tanggung jawab peminjam, agunan (misalnya apartemen, kendaraan) dan pembayaran lainnya. .

Jika ketentuan perjanjian pinjaman menentukan pihak ketiga tertentu, tarif orang tersebut digunakan untuk menghitung seluruh biaya pinjaman. Tarif yang digunakan untuk menghitung seluruh biaya pinjaman mungkin tidak memperhitungkan karakteristik individu peminjam (misalnya, usia atau pengalaman mengemudi) dan agunan (misalnya, pabrikan, model atau tahun kendaraan). Jika lembaga kredit tidak memperhitungkan fitur-fitur tersebut, peminjam harus diberitahu tentang hal ini. Jika, ketika menghitung seluruh biaya pinjaman, pembayaran untuk kepentingan pihak ketiga tidak dapat ditentukan secara jelas untuk seluruh jangka waktu pinjaman, perhitungan biaya penuh pinjaman mencakup pembayaran untuk kepentingan pihak ketiga untuk seluruh jangka waktu pinjaman berdasarkan pada tarif yang ditentukan pada hari dihitungnya seluruh biaya pinjaman.

Jika perjanjian pinjaman menentukan dua atau lebih pihak ketiga, perhitungan biaya penuh pinjaman dapat dilakukan dengan menggunakan tarif salah satu dari mereka, yang menunjukkan informasi tentang orang yang tarifnya digunakan untuk dimasukkan dalam perhitungan biaya penuh. pinjaman, serta informasi bahwa Jika peminjam beralih ke jasa orang lain, jumlah total biaya pinjaman mungkin berbeda dari yang dihitung.

Pembayaran peminjam untuk asuransi agunan termasuk dalam perhitungan seluruh biaya pinjaman dalam jumlah yang sebanding dengan harga pokok barang (jasa) yang dibayar oleh pinjaman, serta perbandingan jangka waktu pinjaman dan jangka waktu pinjaman. masa asuransi, jika jangka waktu pinjaman kurang dari masa asuransi.

Perhitungan seluruh biaya pinjaman tidak termasuk:

pembayaran oleh peminjam, yang kewajiban peminjam timbul bukan dari perjanjian pinjaman, tetapi dari persyaratan hukum (misalnya, ketika membuat kontrak asuransi tanggung jawab perdata wajib bagi pemilik kendaraan);
pembayaran yang berkaitan dengan kegagalan peminjam untuk mematuhi ketentuan perjanjian pinjaman;
pembayaran peminjam untuk pembayaran pinjaman yang ditentukan dalam perjanjian pinjaman, yang jumlah dan (atau) syarat pembayarannya tergantung pada keputusan peminjam dan (atau) perilakunya, termasuk:
- komisi untuk pelunasan awal sebagian (penuh) pinjaman,
- komisi untuk menerima (membayar kembali) pinjaman tunai (untuk layanan tunai), termasuk menggunakan ATM,
- denda berupa denda atau penalti, termasuk karena melebihi batas cerukan yang ditetapkan bagi peminjam,
- biaya untuk memberikan informasi tentang status utang.
- Untuk kartu bank, perhitungan biaya penuh pinjaman tidak termasuk: biaya transaksi dalam mata uang selain mata uang rekening (mata uang pinjaman yang diberikan); komisi untuk penangguhan transaksi kartu bank; komisi untuk mengkreditkan dana ke kartu bank oleh lembaga kredit lain.

Jika perjanjian pinjaman mengatur jumlah pembayaran pinjaman peminjam yang berbeda tergantung pada keputusan peminjam, biaya penuh pinjaman dihitung berdasarkan jumlah pinjaman maksimum yang mungkin (batas cerukan) dan jangka waktu pinjaman (masa berlaku bank kartu), pembayaran yang sama berdasarkan perjanjian pinjaman ( pembayaran kembali jumlah pokok pinjaman, pembayaran bunga pinjaman dan pembayaran lain yang ditentukan oleh syarat-syarat perjanjian pinjaman). Jika perjanjian pinjaman mengatur pembayaran minimum bulanan (reguler), maka seluruh biaya pinjaman dihitung berdasarkan kondisi ini.

Informasi tentang seluruh biaya pinjaman, daftar dan jumlah pembayaran yang termasuk dan tidak termasuk dalam perhitungan seluruh biaya pinjaman, serta daftar pembayaran untuk pihak ketiga yang tidak ditentukan dalam perjanjian pinjaman dikomunikasikan oleh lembaga kredit kepada peminjam sebagai bagian dari perjanjian pinjaman.

Jadwal pelunasan seluruh jumlah yang harus dibayar oleh peminjam dapat dikomunikasikan kepada peminjam sebagai lampiran perjanjian pinjaman (perjanjian tambahan pada perjanjian pinjaman).

Jika syarat-syarat perjanjian pinjaman berubah, yang mengakibatkan perubahan seluruh biaya pinjaman, nilai baru (yang disempurnakan) dari seluruh biaya pinjaman ditentukan dengan memperhitungkan pembayaran yang dilakukan sejak awal jangka waktu perjanjian pinjaman. . Cara dan bentuk penyampaian informasi kepada peminjam tentang nilai baru (yang diperbarui) dari total biaya pinjaman dapat ditetapkan dalam perjanjian pinjaman, termasuk dalam hal terdapat kemungkinan perubahan syarat-syarat perjanjian pinjaman oleh lembaga perkreditan. disediakan secara sepihak.

Lembaga perkreditan wajib memberikan informasi kepada peminjam tentang seluruh biaya pinjaman sebelum membuat perjanjian pinjaman dan sebelum mengubah syarat-syarat perjanjian pinjaman, yang mengakibatkan perubahan seluruh biaya pinjaman, sesuai dengan ayat 5 dari Petunjuk ini. Informasi ini dapat dikomunikasikan kepada peminjam dalam rancangan perjanjian pinjaman (perjanjian tambahan), dalam dokumen yang dikirimkan oleh para pihak satu sama lain dalam proses pembuatan perjanjian pinjaman (perjanjian tambahan), dengan cara lain yang menegaskan fakta bahwa peminjam telah membiasakan diri dengan informasi yang ditentukan dan memberikan tanggal dan tanda tangan peminjam.

Instruksi No. 2008-U tanggal 13 Mei 2008 “Tentang prosedur penghitungan dan komunikasi kepada peminjam individu seluruh biaya pinjaman” telah didaftarkan oleh Kementerian Kehakiman Federasi Rusia pada tanggal 29 Mei 2008, Registrasi No. 11772
dan dipublikasikan dalam “Buletin Bank Rusia” dan sesuai dengan keputusan Dewan Direksi Bank Rusia (risalah rapat Dewan Direksi Bank Rusia tanggal 13 Mei 2008 No. 10) mulai berlaku pada tanggal 12 Juni 2008.
(Saya menyajikan data ini jika Anda ingin membaca Petunjuk ini dalam sumber aslinya).

Banyak peminjam mengambil pinjaman jangka panjang, yang dilunasi tidak hanya dalam satu, tetapi dalam beberapa (seringkali banyak) pembayaran. Tidaklah realistis untuk menghitung secara manual seluruh biaya pinjaman tersebut menggunakan rumus standar.

S– jumlah total seluruh pembayaran pinjaman (termasuk komisi, asuransi, dll.);

S 0– jumlah pinjaman yang diberikan;

N– jangka waktu pinjaman (dalam tahun).

Mari kita hitung biaya penuh pinjaman anuitas tiga bulan sebagai contoh. Jadi, jumlah ( S 0) adalah sama dengan 100.000 rubel. Pinjaman akan dilunasi dalam tiga pembayaran anuitas sebesar 35.296 rubel. Anggaplah bank tidak membebankan biaya tersembunyi tambahan apa pun kepada peminjam. Dalam hal ini, jumlah total semua pembayaran ( S) akan 105.888 rubel(35.296*3=105.888). Persyaratan pinjaman ( N) adalah sama 0,25 tahun(3 bulan/12 bulan = 0,25). Kami mengganti data ini ke dalam rumus kami dan menemukan UCS:

Jadi total biaya pinjamannya adalah 23,552% setiap tahun. Untuk menghitungnya, kami memerlukan kalkulator biasa dan waktu beberapa detik. Dengan cara yang sama, Anda dapat menghitung pinjaman apa pun dengan jumlah pembayaran berapa pun. Rumus kami dapat dengan aman diberi judul “Rumus Rakyat untuk menghitung PSK” - baik profesor maupun petugas kebersihan dapat dengan mudah memahaminya.

Baiklah sob, kita sudah memilah rumus dan perhitungannya. Mari kita cari tahu.

Halo.

Bersama Anda adalah “situs, Tentang hipotek dalam bahasa Rusia” dan saya, Dmitry Ovsyannikov.

Seorang pria memutuskan untuk mengambil pinjaman.

Satu bank memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi, namun tidak ada biaya atau komisi;

di bank lain tingkat bunganya lebih rendah, tetapi ada komisi “untuk penurunan suku bunga”, dan asuransi yang lebih tinggi, dan bahkan penilaian yang lebih tinggi.

Apa yang harus saya lakukan?
Bagaimana seseorang membandingkan program pinjaman, bagaimana seseorang membandingkan program pinjaman dengan mempertimbangkan semua biaya dan komisi tambahan?

Untuk tujuan ini, ada yang namanya “biaya penuh pinjaman”.

Total biaya pinjaman adalah nilai yang menunjukkan pada tingkat bunga berapa peminjam menggunakan uang pinjaman, dengan memperhitungkan semua biaya dan komisi.

Bank Sentral mewajibkan bank untuk menghitung seluruh biaya pinjaman dan memberikan informasi ini sebelum menandatangani perjanjian pinjaman. Artinya, bahkan sebelum menandatangani perjanjian pinjaman, peminjam harus mengetahuinya. pada tingkat bunga berapa dia akan benar-benar menggunakan uang itu, dengan mempertimbangkan semua biaya dan komisi yang akan diterima peminjam.

Namun, pendapat pribadi saya adalah bahwa total biaya pinjaman (dalam persentase) adalah nilai yang sama sekali tidak berarti; ini membingungkan peminjam dan memberikan pedoman yang salah. Dan sekarang mari kita coba memahami alasannya.

Rumus untuk menghitung biaya penuh pinjaman direkomendasikan oleh Bank Sentral.

Rumusnya cukup rumit, namun berdasarkan rumus ini kami telah membuat kalkulator hipotek, kalkulator yang memungkinkan Anda menghitung pembayaran peminjam, memungkinkan Anda melihat berapa banyak seseorang akan membayar pinjaman, dengan memperhitungkan semua biaya dan komisi. .

Mari kita gunakan kalkulator hipotek ini.

Untuk lebih jelasnya, mari kita lihat satu contoh: mari kita bandingkan program pinjaman dari dua bank berbeda.

Di bawah program kredit satu bank, kami akan memiliki tingkat bunga 13% per tahun dan tidak akan ada komisi untuk mengurangi tingkat bunga (dan apa: bank memiliki komisi seperti itu);

Di bawah program pinjaman bank lain, tingkat bunga akan menjadi 12% per tahun, yaitu satu poin persentase lebih rendah, namun peminjam akan dikenakan biaya untuk mengurangi tingkat pinjaman sebesar 4%.

Dalam kedua kasus tersebut, kami akan mendapat penilaian 5.000 rubel, serta asuransi:

asuransi sebesar 1% dari jumlah saldo utang meningkat 10%

dan juga akan ada pengeluaran tambahan lainnya: pengeluaran pemerintah. pendaftaran, notaris, persiapan perjanjian, dll. Secara total, biaya tambahan ini akan berjumlah 30 ribu rubel.

Mari kita hitung total biaya pinjaman.

Untuk melakukan ini kita pergi ke situs

Kami membutuhkan kalkulator hipotek.

Kalkulator hipotek terletak di lokasi yang sedikit berbeda di situs web dibandingkan kalkulator pinjaman lainnya.

Buka halaman dengan kalkulator hipotek. Apa yang kita lihat?

Kami melihat kalkulator yang sama.

"Jenis pembayaran: anuitas."

Sebagian besar bank menggunakan pembayaran anuitas, dan ada beberapa bank yang kini memiliki pembayaran yang berbeda.

Jumlah pinjaman adalah 4 juta rubel (saya pernah memasukkan nilai ini, dan oleh karena itu tooltip segera muncul);

Suku bunga: 13% per tahun;

jangka waktu pinjaman - 20 tahun.

asuransi - 1% dari saldo utang meningkat 10%, asuransi dibayarkan setiap tahun,

Kami tidak memiliki komisi permanen yang dibayarkan sebulan sekali;

Biaya penilaian kami adalah 5.000 rubel (sesuai ketentuan),

komisi untuk menurunkan suku bunga - dalam hal ini kami tidak akan memilikinya;

sewa brankas - kami tidak memperhitungkannya, kami memasukkannya ke dalam komisi satu kali lainnya;

dan komisi satu kali lainnya berjumlah 30 ribu rubel. (Perhatikan saja: bukan “30.000% dari jumlah pinjaman”, tetapi “30.000 rubel”.
Jika Anda membiarkannya seperti “30000%”, kalkulator, dalam hal ini. Ia hanya akan membeku: ia akan mencoba menghitung nilai ini untuk waktu yang sangat, sangat lama. yang akan berhasil. Oleh karena itu, kami memperhatikan dengan cermat data apa saja yang kami masukkan.

Apa yang kami lihat:

Tabel kanan atas:

total yang dikreditkan: 12 juta 547 ribu 955 rubel dan 65 kopeck.

Untuk melunasi utangnya - 4 juta: ini bisa dimengerti: kami mengambilnya - dan kami mengembalikannya. (Lihat: mereka mengambil 4 juta, dan memberikan 12 juta 547 ribu 955 rubel dan 65 kopeck ke bank. Artinya, mereka memberi bank (mereka membayar dalam bentuk bunga) dua kali lipat dari yang mereka ambil dalam bentuk a pinjaman. Tapi, sebagaimana adanya).

Asuransi kami adalah 632 ribu 914 rubel dan 41 kopecks.

Di bawah ini kita melihat tabel besar dengan data.

Ini menunjukkan berapa banyak uang yang dibayarkan peminjam setiap bulan atas pinjamannya, berapa banyak dari pembayaran ini yang digunakan untuk membayar utangnya, berapa banyak uang dari pembayaran bulanan peminjam yang digunakan untuk membayar bunga. Kita juga dapat melihat berapa sisa pembayaran seseorang setelah dia melakukan pembayaran bulanan.
Jika seseorang menyetor uang untuk pelunasan lebih awal, uang tersebut dapat dimasukkan di sini, dan nilainya akan ada di sini setelah orang tersebut melakukan pembayaran terjadwal dan pelunasan lebih awal.

Tapi kami tidak terlalu tertarik dengan semua ini sekarang. Kami tertarik dengan nilai ini: kami gulir ke bagian paling bawah tabel, kami tertarik dengan “biaya penuh pinjaman”: 15 poin dan 33 perseratus persen per tahun.
Mari kita ingat nilai ini, nanti berguna bagi kita.

Tutup tab dengan perhitungan.

Sekarang di kalkulator hipotek kita akan mengubah nilainya: tingkat bunga 12% per tahun, jangka waktu pinjaman tetap sama yaitu 20 tahun. Biaya penilaian, asuransi - tidak ada yang berubah, hanya komisi yang muncul untuk mengurangi tingkat bunga - 4% dari jumlah pinjaman yang dikeluarkan.

Dalam hal ini, kami mendapat: 12 juta 009 ribu 469 rubel dan 14 kopeck.

Artinya, seperti yang Anda lihat, lebih menguntungkan bagi kami membayar komisi untuk menurunkan tingkat bunga dan menggunakan pinjaman dengan tingkat bunga yang lebih rendah.
Dan dalam kasus ini, kami akan membayar bank setengah juta lebih sedikit dibandingkan kasus pertama.

Artinya, meski ada komisi, program dengan tingkat bunga lebih rendah ternyata lebih menguntungkan.

Kami melihat seluruh biaya pinjaman. Kami juga menggulir ke bagian paling bawah halaman. Total biaya pinjaman adalah 14,98% per tahun, yaitu total biaya pinjaman sedikit lebih rendah dibandingkan kasus pertama.

Bank menghitung seluruh biaya pinjaman berdasarkan jangka waktu peminjam mengambil pinjaman.

Namun faktanya, sebagian besar peminjam melunasi pinjamannya lebih awal.

Misalkan kita melunasi pinjaman bukan dalam 20 tahun, tetapi dalam 5 tahun.

Mari kita lihat bagaimana kelebihan pembayaran ke bank akan berubah dalam kasus ini dan bagaimana total biaya pinjaman, yang dinyatakan dalam persentase, akan berubah.

Perhitungan dapat dilakukan dengan lebih akurat: dengan memasukkan ke dalam kalkulator hipotek angka-angka jumlah uang untuk pelunasan lebih awal pada bulan-bulan tersebut. ketika kita melakukan pelunasan yang sangat awal ini. Namun untuk menghindari kebingungan, saya cukup mengubah jangka waktu pinjaman: dari pada 20 tahun, saya akan menetapkannya menjadi 5 tahun.

Namun agar tidak bingung, dan agar lebih jelas, saya akan melakukannya sedikit berbeda. Saya akan mengubah jangka waktu pinjaman: alih-alih 20 tahun, saya akan menggantinya dengan 5 tahun.

Apa yang kita lihat?

Kita melihat bahwa “total dikreditkan”: 5 juta 818 ribu 553 rubel dan 80 kopeck. Dari jumlah tersebut, 1 juta 338 ribu 667 rubel 44 kopeck digunakan untuk membayar bunga. Artinya, kelebihan pembayaran ke bank dalam hal ini jauh lebih sedikit.

Mari kita lihat seluruh biaya pinjaman: wow, seluruh biaya pinjaman -

Dan total biaya pinjaman adalah 16 poin 78 perseratus persen per tahun. Artinya, kelebihan pembayaran kami jauh lebih sedikit, dan total biaya pinjaman lebih tinggi.

Sekarang mari kita hitung nilai terakhir: tingkat bunga pinjaman kita adalah 13% per tahun, jangka waktu pinjaman tetap sama: 5 tahun.

Apa yang berubah dengan kita?

Kami menghilangkan komisi untuk menurunkan suku bunga.

Apa yang kita lihat?

Kita lihat: total yang dikreditkan: 5 juta 782 ribu 331 rubel dan 24 kopeck.

Total biaya pinjaman dengan kami adalah 15 poin dan 77 perseratus% per tahun.

Mari kita rangkum:

Ketika bank menghitung seluruh biaya pinjaman, bank tidak mengetahui apakah peminjam akan melunasi pinjamannya lebih awal atau tidak.
Selain itu, bank tidak mengetahui berapa lama peminjam akan melunasi pinjamannya: dalam 5 tahun, 10 tahun, atau tidak akan melunasi pinjamannya sama sekali.
Oleh karena itu, biaya penuh pinjaman dihitung berdasarkan jangka waktu peminjam mengambil pinjaman.
Namun seperti yang kita ketahui, 9 dari 10 peminjam melunasi pinjamannya lebih awal.
Akibatnya, data yang dihitung oleh bank ternyata tidak benar bagi sebagian besar peminjam.
Dapat dicatat bahwa seiring dengan menurunnya jangka waktu pinjaman, nilai total biaya pinjaman meningkat. Artinya, berdasarkan total biaya pinjaman, akan lebih menguntungkan jika mengambil pinjaman dengan tingkat bunga yang lebih rendah. o suku bunga lebih rendah - dengan jangka waktu pinjaman lebih lama. Faktanya, lebih menguntungkan untuk melunasi pinjaman lebih awal, karena dalam hal ini, lebih sedikit uang yang akan dibayarkan untuk menggunakan pinjaman tersebut.
Saya sarankan Anda melihat data yang diperoleh.
Klik: “Bandingkan”.
Apa yang kita lihat?
Kami melihat sebuah tanda. Kami memiliki tingkat bunga 13% per tahun, dalam kasus kedua - 13%.
Dengan jangka waktu pinjaman yang lebih lama, akan lebih menguntungkan bagi kami untuk membayar komisi dan menggunakan pinjaman dengan tingkat bunga yang lebih rendah.
Namun jika peminjam menggunakan pinjamannya bukan selama 20 tahun, melainkan selama 5 tahun, maka program yang suku bunganya 12% per tahun dan perlu membayar komisi untuk menurunkan suku bunga ini, ternyata kurang menguntungkan. dibandingkan program pinjaman yang tingkat bunganya lebih tinggi, namun tidak, tidak perlu membayar komisi.
Namun bank menghitung seluruh biaya pinjaman berdasarkan jangka waktu pinjaman tersebut diberikan, yang ternyata salah dalam 90% kasus, karena sebagian besar peminjam membayar kembali pinjamannya lebih cepat dari jadwal.

Jadi bagaimana Anda memilih program pinjaman terbaik?

Anda perlu memikirkan berapa lama Anda bisa melunasi pinjaman secara realistis.
Dan di kalkulator pinjaman, masukkan periode di mana Anda dapat membayar kembali pinjaman tersebut, dan bukan periode di mana Anda mengambil pinjaman.

Rekomendasi lain: Jangan mempertimbangkan total biaya pinjaman: indikator ini “tidak ada”, nilai ini akan membingungkan Anda dan tidak memungkinkan Anda memilih program pinjaman terbaik.
Apa yang perlu dihitung?
Anda perlu mempertimbangkan kelebihan pembayaran yang akan Anda terima atas pinjaman tersebut. Dalam hal ini, Anda dapat memilih program pinjaman dengan lebih baik:
Kami menghitung berapa banyak uang yang akan Anda bayarkan dalam satu kasus, ke satu bank, dalam satu program kredit (dengan memperhitungkan semua biaya dan komisi),
menghitung berapa banyak uang yang akan Anda bayarkan untuk program lain, bank lain (sekali lagi, dengan memperhitungkan semua biaya dan komisi),
Kami membandingkan jumlah kelebihan pembayaran dan memilih program pinjaman terbaik: kami pergi ke bank yang jumlah kelebihan pembayarannya akan lebih sedikit.

Jika Anda menyukai videonya, berikan “suka”; jika Anda memiliki pertanyaan tentang hipotek, tanyakan pada forum portal “Tentang Hipotek dalam bahasa Rusia.” Nah, jika Anda tertarik dengan topik hipotek, berlangganan saluran video kami di YouTube: Anda akan belajar banyak hal bermanfaat.

Terima kasih atas perhatian Anda.

Saya bersama Anda, Dmitry Ovsyannikov dan proyek “Tentang hipotek dalam bahasa Rusia.”