Що таке ретроспективна оцінка | Ретроспективна оцінка вибору професії

У цих випадках кожна сторона найчастіше наймає свого оцінювача, який повинен захистити свій звіт про оцінку в суді. Як правило, у подружжя квартира знаходиться у спільній власності (без виділення часток).

Якщо квартира перебуває у частковій власності, то при судових розглядах буде потрібно оцінка частки у квартирі для суду.

Насправді оцінка частки у квартирі для суду найчастіше необхідна при викупі частки іншим власником, оформленні спадщини, продажу частки відкритому ринку, розподілі майна.

Крім того, при обміні житла часто потрібно оцінити частку дитини, прописаної в квартирі, оскільки при обміні вартість дитячої частки не може бути зменшена.

Ретроспективна оцінка нерухомості це

Причина тут одна – некомпетентність оцінювачів.

Страх отримання негативної експертизи свого звіту змушує оцінювачів усіма правдами та неправдами відмовляти клієнтів від проведення звітів через СРО.

Однак не завжди можна знехтувати експертизою, і тому замовникам важливо дуже уважно ставитись до рекомендацій своїх оцінювачів.

Перша перевіряє правомірність проведення оцінки, дотримання і правил.

Друга підтверджує розрахунки. Саме другий варіант експертизи звіту в СРО є обов'язковою умовою для надання звіту про оцінку нерухомості до суду або комісії з перегляду кадастрової вартості даної нерухомості.

Вартість оціночних послуг

Оцінка вартості будь-якого об'єкта власності є процес визначення у грошах його вартості. Як об'єкт оцінки може бути нерухомість, бізнес, компанія, кредитна організація, матеріальні та нематеріальні види активів.

Відповідно, діяльність оцінювача пов'язана із встановленням ринкової чи іншої вартості об'єктів оцінки.

З розвитком ринку нерухомості зростає попит послуги оціночних компаній. Одним із головних критеріїв при виборі оціночної компанії для споживача оціночних послуг досі залишається тарифна політика компанії. Яким чином відбувається процес ціноутворення на ринку оціночних послуг, з яких доданків складається сума, яку потрібно заплатити за комплекс робіт щодо визначення ринкової вартості об'єкта оцінки?

Вартість роботи оцінювача залежить як від об'єкта нерухомості, так і від цільового призначення оцінки та від термінів. З розвитком ринку нерухомості зростає попит послуги оціночних компаній.

Типові помилки у звітах з метою оскарження

З нового року актуальність теми ще зросте, оскільки податок за об'єкти капітального будівництва також обчислюватиметься з його кадастрової вартості. Євгенія Панфілова. заступник голови експертної ради НП СРО «ЗВЕДЕННЯ», розбирає типові помилки, які зустрічаються у звітах оскарження кадастрової вартості. Оцінка стандартів з метою оскарження, як відомо, проводиться на ретроспективну дату, що є нетривіальним завданням і поряд із загальною проблемою нерозвиненості та обмеженості ринку земельних ділянок, у оцінювачів виникають такі труднощі, як: У цьому випадку рекомендується не зупинятися на одному джерелі інформації, а спробувати розширити діапазон збору інформації, можливе використання баз Росреєстру, аналіз містобудівних норм зонування населених пунктів тощо.

Постановка завдання оцінки

Ідентифікація об'єкта нерухомості представляє його точний юридичний опис, який доцільно складати на основі наданої замовником інформації. Необхідну інформацію можна отримати з державного реєстру даних обстеження земельних ділянок відповідно до місцевого та державного законодавства. Правильне юридичне опис має враховувати конкретну регіональну систему обстеження та описи земельних ділянок, що складається з опису їх кордонів, державної системи обстеження, а також процедури опису та складання карти ділянок та кварталів.

Ідентифікація майнових прав, що підлягають оцінці.

Проблема пошуку аналогів на ретроспективну дату для визначення ринкової вартості та один із шляхів її вирішення

Зроблено висновок, що проблема пошуку аналогів на ретроспективну дату може бути успішно вирішена в будь-якому регіоні. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 LLC Capital Consulting, head of the appraisal Department 2 LLC Capital Consulting, Diputy head of appraisal Department Abstract для використання аналогів на retrospective date.

We describe possible sources of information і analyzed the possibility their use. Він є висловленим, що питання finding equivalents в retrospective date can successfully resolved.

При сплаті яких податків застосовується ретроспективна оцінка? Чи повинен податковий комітет її прийняти?

Ретроспективна оцінка застосовується при сплаті податку на продаж нерухомості, якщо володіння нею становило менше року. У цьому випадку податок (10%) вираховується з доходу, отриманого від різниці між вартістю купівлі та вартістю продажу. Однак якщо вартості покупки не було, необхідно провести оцінку нерухомості на момент придбання. Як правило, багато власників при придбанні житла цього не роблять, тому що немає мети одразу реалізувати майно. У цьому випадку замовляється оцінка, вона називається ретроспективною. Вона має пред'являтися до податкових органів не пізніше 31 березня наступного року. Тобто, якщо квартиру продали у 2015 році, то форму про сплату податку потрібно подати не пізніше 31 березня 2016 року, а сплату самого податку - не пізніше 10 квітня 2016-го. Таким чином, якщо ви подасте вчасну оцінку, податковий комітет зобов'язаний її прийняти.

Інна Пчелянська

Як пояснили в АТ «АЖК», прилади обліку електричної енергії, що встановлюються, відповідають вимогам нормативних технічних документів у сфері електроенергетики. Дл…

Ні, таких пільг немає. Як пояснили у відділі зайнятості та соцпрограм одного з районів столиці, якщо громадянин має труднощі матеріального характеру при оплаті комунальних послуг…

Так має. Як пояснили у ДКП «Холдинг Алмати Су», це законний захід боротьби з боржниками: неплатнику заздалегідь вручається повідомлення про те, що буде заблоковано.

Як пояснили у довідковій службі Мін'юсту (тел. 258-00-58), при прописці (правильніше - реєстрація за місцем проживання) в Алмати існують обмеження: на кожен…

Відповідно до законодавства у вас на руках має бути державний акт на право приватної власності або землекористування на землю. У цьому документ…

Сторінка
7

За часом оцінка нерухомості може бути поточною, ретроспективною та перспективною. Ретроспективна оцінка – це оцінка вартості на певну дату у минулому. Перспективна оцінка – це оцінка її вартості на кінець планового періоду будівництва підприємств.

Існує три методи визначення вартості нерухомості:

1) витратний;

2) порівняння продажів;

3)капіталізація доходу.

p align="justify"> До багатьох проблем оцінки застосовні всі три методи, але один може бути більш важливим в конкретному завданні. Метод витрат може бути застосований при оцінці нерухомості зі старими будинками, які мають суттєву накопичену амортизацію через фізичний зношування, функціональне і зовнішнє старіння, які важко оцінити. Метод порівняння продажів не може бути застосований до вузькоспеціалізованих видів нерухомості, оскільки інформації для порівняння не може бути. p align="justify"> Метод капіталізації доходів рідко використовується для оцінки частин боргу, зайнятих власником, хоча він може бути використаний з підтвердженнями ринку. Капіталізація доходу буває ненадійна над ринком комерційної чи промислово власності, де власники перебивають ціну інвесторів. Зміст цих методів ось у чому.

Метод витрат базується на принципі, що покупець не заплатить за власність більше ніж витрати на придбання аналогічної власності рівнозначної якості. Тому оцінкою ринкової вартості є сума вартості ділянки землі та вартості будівництва такого об'єкта на дату оцінки. Цей підхід ґрунтується на розумінні того, що учасники ринку співвідносять вартість та витрати. При цьому методі вартість нерухомості виходить шляхом додавання обчисленої вартості землі до поточних витрат будівництва копії або заміни для будівель та після віднімання зносу та старіння у структурах з усіх причин. p align="justify"> Метод витрат особливо корисний в оцінці нових будівель або об'єктів нерухомості, які рідко продаються на ринку.

Суть методу порівняння продажів полягає у визначенні ціни, яку заплатить покупець за нерухомість аналогічної корисності. За відсутності на ринку такої нерухомості метод порівняння продажів не застосовується. Використовуючи цей метод, оцінювач отримує відображення вартості, порівнюючи об'єкт, що оцінюється, з аналогічною нерухомістю, званої «порівнянні продажу». Ціни продажів нерухомості, які, на думку оцінювача, найбільш порівняні, повинні відобразити межу, в якій відображення вартості нерухомості можна падати.

Оцінювач обчислює ступінь складності чи відмінності між об'єктом та порівнянним продажем, розглядаючи різні елементи порівняння: умови фінансування; умови продажу; умови ринку; розміщення; фізична характеристика; економічна характеристика; використання; недійсні компоненти вартості; передані права на нерухомість; права власності на нерухомість

Ціна об'єкта нерухомості визначається вигодою від проданих прав власності на нерухомість. Особливо прибуткові види власності можуть продаватися разом із чинними орендними договорами. Облік різниці між ринковою та контрактною орендною платою при визначенні вартості називають коригуванням на право власності. Вихідним моментом коригування є положення, що повне право власності визначається за ринкової орендної плати та доступного поточного фінансування.

Умови фінансування угоди бувають ринкові та неринкові. Прагнення учасників угоди отримати максимальну вигоду викликає різні варіанти договорів:

1) фінансування угоди кредитором, тобто. Продавець виплачує відсотки за кредит, які покупець – боржник вимагає для отримання кредиту. І тут із продажної ціни віднімають суму процентов;

2) фінансування угоди продавцем, тобто. Продавець надає покупцю іпотечний кредит. Для коригування таких умов можна застосовувати дисконтування грошових потоків іпотечного кредиту (постійних платежів та кульового платежу) за ринкового рівня відсотків.

Коригування на умови продажу відображає не типові для ринку відносини між продавцем та покупцем. Продаж може відбутися за ціною, нижчою від ринкової, якщо продавцю необхідно терміново продати власність і якщо між учасниками угоди існує якийсь зв'язок, і за ціною вище ринкової, якщо покупцю необхідно терміново купити власність.

Стан ринку – це зміна ринкових умов купівлі-продажу у часі. На стан ринку впливають інфляція та дефляція, зміни у попиті та пропозиції, у оподаткуванні тощо. Величина коригування визначається з аналізу продажів аналогічних об'єктів у різних місцях, отже, вона відбиває головним чином різницю вартості землі для даних об'єктів.

Фізична характеристика об'єкта нерухомості включає розміри, конструктивні елементи, якість матеріалів, знос, зовнішній вигляд, стан навколишнього середовища та ін. Коригування на фізичні характеристики вимагає обговорення кожного моменту відмінності.

Економічна характеристика об'єкта нерухомості включає витрати, якість управління, умови і терміни оренди, величину доходу або прибутку і т.д. Це порівняння стосується лише об'єктів нерухомості, що приносять дохід.

При визначенні можливого використання об'єкта оцінки після його продажу виходять із норм місцевого зонування. Не можна порівнювати об'єкти нерухомості, якщо одне з них після продажу може бути використаний негаразд, як об'єкт оцінки, тобто. перепрофільований.

Недійсні компоненти угоди – це компоненти вартості, які не пов'язані з нерухомістю. У порівнянні недійсні компоненти вартості виділяються окремо від об'єкта нерухомості.

Капіталізація доходу – це перетворення очікуваних у майбутньому доходів на одноразову одержувану нині вартість, тобто. перетворення доходів на капітал. Основним принципом способу капіталізації доходу є принцип очікування, тобто. ринкова вартість визначається як існуюча нині вартість прав на очікувані у майбутньому доходи.

Капіталізація доходів передбачає розрахунок поточної вартості майбутніх фінансових вигод, які може отримати власник від об'єкта нерухомості. Фінансові вигоди складаються з потоку доходу, що періодично отримується, протягом очікуваного терміну володіння об'єктом майна та виручки від продажу (або передачі) права власності на нерухомість.

В оцінці нерухомості використовують дві основні процедури приведення майбутніх доходів до їхньої поточної вартості: з використанням коефіцієнта капіталізації та ставки дисконту. Коефіцієнт капіталізації застосовується до доходів року. Зазвичай, це перший прогнозований рік. Розрахунок вартості провадиться за формулою:

K - поточна вартість,

Kt - дохід до кінця t року

n - ставка дисконту (норма прибутковості)

Ретроспективна оцінка, оцінка на дату минулого

Ретроспективна оцінка передбачає, що оцінювач робить звіт про оцінку на дату, що відповідає минулому періоду. Розрахунки та інформація про наведені аналоги, на які посилається оцінювач під час підготовки даного звіту про оцінку, повинні відповідати даті, на яку виконується звіт про оцінку.

Потреба ретроспективної оцінки

Потреба в ретроспективній оцінці може виникнути у таких випадках:

• оподаткування нерухомості;
• оподаткування приросту капіталу;
• оподаткування спадщини;
• виплата компенсацій;
• розгляд у суді позовів про збитки;
• рецензії існуючих оцінок

Підходи до ретроспективної оцінки

Виконати ретроспективну оцінку можна двома шляхами:

1) Провести оцінку виходячи з цін продажу аналогічних об'єктів, актуальних дату оцінки. У цьому випадку оцінювач знаходить достовірні джерела пропозицій щодо продажу аналогічних об'єктів, що відповідають об'єкту оцінки за всіма ціноутворюючими параметрами, що діяли на дату ретроспективної оцінки. Як джерело оцінювачі наша компанія використовують різноманітні архіви, а також власну базу пропозицій щодо продажу нерухомості, накопиченої протягом роботи.

2) Альтернативою пошуку та порівнянню минулих цін може бути так званий індексний метод. Цей метод передбачає, що спочатку визначається вартість об'єкта на поточну дату з використанням актуальних на поточну дату цін, а потім за допомогою індексів зміни цін розраховується вартість на дату в минулому (ретро-вартість).

Наш підхід до виконання ретроспективної оцінки

VALMARKET має достатній досвід для підготовки професійного експертного висновку про ретр - вартість об'єкта оцінки на дату, необхідну Вам. Фахівці нашої компанії проведуть експрес-аналізу для виявлення можливості виконання оціночних робіт, зроблять висновок про доцільність чи недоцільність оцінки об'єктів у кожному конкретному випадку індивідуально, а також визначать справедливу ринкову вартість ваших об'єктів, і становитимуть Звіт про оцінку, який відповідає всім вимогам законодавства РМ.

Документи, необхідні для незалежної ретроспективної оцінки

Для підготовки ретроспективного звіту про оцінку мінімально буде необхідний наступний пакет документів:

• повний комплект правовстановлюючих документів на об'єкт ретроспективної оцінки;
• інформація, що підтверджує право на об'єкт оцінки на дату проведення ретроспективної оцінки.

Терміни та вартість ретроспективної оцінки

Вартість ретроспективного звіту про оцінку завжди дещо вища за ціни, що встановлюються на проведення оцінки на поточну дату. Це насамперед пов'язано зі складністю та обмеженістю пошуку інформації, необхідної для проведення оціночних робіт. Але Ви можете бути впевнені, що VALMARKET завжди запропонує Вам найкращу ціну на оціночні послуги та виконає роботи в мінімальні розумні терміни.