Допущення щодо оціночної діяльності. Допущення та обмежені умови, використані оцінювачем під час проведення оцінки

У практиці складання звітів про оцінку часто не береться до уваги, що розділ припущень і обмежень у звіті є далеко не таким малозначним розділом. Це часом призводить до того, що звіт може бути складений із порушеннями законодавства.

Щоб уникнути подібних моментів, слід навести вагоміші аргументи на користь важливості зазначеного розділу звіту.

Отже, що взагалі мається на увазі під припущеннями та обмеженнями у рамках звіту про оцінку?

Для оцінювача в найзагальнішому вигляді можна говорити про дві групи припущень і обмежень: ті, що диктуються законодавством і ті, що формуються ним виходячи зі специфіки об'єкта оцінки, а також її цілей та завдань. Так, законодавством, зокрема визначено такі моменти, як, наприклад, те, що під час проведення оцінки, фахівцю забороняється використовувати дані з джерел, датованих пізніше, ніж дата оцінки; те, що визначена оцінювачем підсумкова величина вартості може бути визнана рекомендованою для угоди не пізніше ніж за 6 місяців після дати складання звіту та ін.

Що ж до припущень і обмежень, які формуються самим оцінювачем, всі вони, загалом, служать для своєрідної підстрахування оцінювача від можливих питань із боку користувача чи перевіряючих органів і можуть ставитися як до процесу оцінки, і до припущень про тих чи інших якісних і кількісні характеристики об'єкта оцінки.

Так, наприклад, до розряду перших може належати таке обмеження, як відсутність можливості використання звіту з будь-якою метою, відмінною від цілей, зазначених у завданні на оцінку. Тим самим, оцінювач має певний важіль на кількість потенційних користувачів звіту про оцінку.

Але шляхом встановлення певних припущень оцінювач може регулювати як процесуальні нюанси. У частині підсумкової вартості можна назвати такі важливі припущення, яких оцінювачі вдаються визначення вартості. Так, наприклад, щодо ліквідаційної вартості для деяких об'єктів оцінювач сам не вибирає обмежений термін, протягом якого повинен бути проданий об'єкт. А оскільки при оцінки ліквідаційної вартостітермін реалізації та сама величина вартості прямо пропорційні. У таких умовах, залежно від того, який термін реалізації оцінювач встановить як припущення, такою і буде вартість.

Крім того, часто, при реалізації майна банкрутів або боржників у рамках виконавчого провадження, від оцінювача потрібно визначити чисту ринкову вартість, без урахування обтяжень, а фактично будь-які обтяження (у вигляді арешту, застави чи ін.) однаково присутні. При цьому, виходячи з теорії оцінки, об'єкт з обтяженням логічно коштуватиме дешевше, ніж чистий. Саме тому, зазначення у розділі припущень та обмежень того, виходячи з якихось правових умов, проводиться оцінка об'єкта, вагомо з погляду підсумкової вартості.

Вже наведені приклади дають змогу зрозуміти, що до розділу припущень і обмежень не варто ставитися формально, оскільки саме вони багато в чому можуть «задавати тон» майбутній оцінці, регламентуючи при цьому застосовувані підходи, методи, процес визначення вартості.

Довгий час жодних обов'язкових вимог до проведення оцінки об'єктів нерухомості не існувало. Кожен оцінювач мав фактично власні міркування і використовував ті методи оцінки нерухомості, які йому ближче. Однак нещодавно Мінекономрозвитку Росії у наказі від 25.09.2014 р. N 611 встановило Федеральний стандарт оцінки "Оцінка нерухомості (ФСТ N 7)".

Загальні підходи до оцінки об'єктів нерухомості

Відповідно до ст. 5 Закону РФ №135-ФЗ «Про оціночну діяльність» «до об'єктів оцінки ставляться право власності та інші речові права на майно чи окремі речі із складу майна», тобто. мета оцінки, передусім – визначення вартості права. Визначення ринкової вартості побудовано на передумові, що майно реалізується над ринком, тому має оцінюватися, передусім, ринкова вартість майна. Звичайно, буває, що оцінювачі здійснюють оцінку спеціальної вартості або іншу оцінку. Однак найчастіше необхідно оцінити саме ринкову вартість.

Ринкова вартість - Під ринковою вартістю, відповідно до Закону РФ «Про оціночну діяльність у Російській федерації» від 29 липня 1998р. № 135-ФЗ, розуміється найбільш ймовірна ціна, за якою даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, маючи в своєму розпорядженні всю необхідну інформацію, а на величині угоди не відбивається будь-які надзвичайні обставини, тобто :

одна із сторін угоди не повинна відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не повинна приймати виконання;

сторони правочину добре поінформовані про предмет угоди та діють у своїх інтересах;

об'єкт оцінки представлений відкритий ринок у вигляді публічної оферти;

вартість угоди є розумне винагороду за об'єкт оцінки, і примусу до скоєння угоди щодо сторін угоди з чийогось боку був;

платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Загальні підходи до оцінки об'єктів нерухомості були визначені ще в 2007 році в наказі Мінекономрозвитку РФ від 20.07.2007 N 256 (ред. від 22.10.2010) "Про затвердження федерального стандарту оцінки" Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки ( ФСТ N 1) ".

Під час проведення оцінки мають бути описані:

а) об'єкт оцінки;

б) майнові права об'єкт оцінки;

в) ціль оцінки;

г) передбачуване використання результатів оцінки та пов'язані з цим обмеження;

д) вид вартості;

е) дата оцінки;

ж) термін проведення оцінки;

з) припущення та обмеження, на яких має ґрунтуватися оцінка.

Також під час проведення оцінки проводиться аналіз найкращого використання об'єкта нерухомості. Насправді аналіз оптимального використання об'єкта нерухомості виявляється шляхом перевірки відповідності аналізованих варіантів використання таким категоріям:

бути фізично можливим, тобто. відповідати ресурсному потенціалу;

бути законодавчо допустимим, тобто. термін і форма передбачуваного використання має підпадати під дії правових обмежень, існуючих чи потенційних;

бути фінансово заможним, тобто. використання має забезпечити дохід, рівний чи більший порівняно із сумою операційних витрат, фінансових зобов'язань та капітальних витрат;

бути максимально ефективним, тобто. мати найбільшу продуктивність серед варіантів використання, можливість реалізації яких підтверджується ринком.

Щодо оцінки нерухомості дуже важливо, що цей стандарт закріплює ті підходи, які повинен використовувати оцінювач при здійсненні оцінки.

Таблиця

Підходи до оцінки об'єктів нерухомості

Важливо, якщо оцінювач не використовує будь-який підхід у оцінці, він має обгрунтувати це.

Також у звіті оцінки мають бути порівняння вартості, визначеної за допомогою різних підходів.

В оцінці нерухомості дуже важливо використати витратний підхід.

При використанні витратного підходу важливо розрахувати дійсних цінах витрати на відтворення аналогічного об'єкта. Також важливо враховувати, що вартість нового будівництва крім прямих витрат включає прибуток підприємця. Прибуток підприємця (ПП) - це встановлена ​​ринком величина, що відбиває суму, яку підприємець очікує отримати як премії використання свого капіталу, інвестованого у будівельний проект. Прибуток підприємця є, переважно, функцією ризику і від конкретної ринкової ситуації.

Вартість дорівнює: вартість нового будівництва + прибуток підприємця

1331712 +239708 = 1571420 руб.

Визначення величини фізичного зносу

Таблиця

Вартість вбудованого нежитлового приміщення, визначена витратним підходом, становить (округлено):

1285422 руб.

Один мільйон двісті вісімдесят п'ять тисяч чотириста двадцять один карбованець

Цей підхід ґрунтується на передумові, що вартість будь-якого майна залежить від величини доходу, який, як очікується, воно принесе. При застосуванні цього підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виявляється у формі рентного доходу від експлуатації та доходу від продажу нерухомості наприкінці періоду володіння. Прибутковий метод включає два основних прийому - техніку прямої капіталізації і техніку дисконтування.

Визначення ринкової вартості нежитлового приміщення площею 42,3 кв.м. прибутковим підходом.

Таблиця розрахунку вартості нерухомості шляхом дисконтування грошових потоків

Таким чином, вартість об'єкта, визначена за прибутковим підходом, становить (округлено): 1084000 руб.

У межах порівняльного підходу застосовувався спосіб порівняння продажів. При застосуванні цього методу вартість об'єкта оцінки визначається порівнянням ціни продажу аналогічних об'єктів. Основою застосування цього методу є те що, що вартість Об'єкта оцінки безпосередньо пов'язані з ціною продажу аналогічних об'єктів. Кожний порівняний продаж порівнюється з нерухомістю, що оцінюється. У ціну порівнянного продажу вносяться поправки, що відбивають суттєві різницю між ними.

Для визначення остаточного результату ринкової вартості 1 кв. оцінюваного об'єкта знаходимо його середньозважене значення, при цьому результату, отриманому з меншими коригуваннями, привласнюємо найбільшу вагу.

Таблиця

Таким чином, середньозважена величина ринкової вартості 1 кв. загальної площі оцінюваного Об'єкта становить: 31701 руб.

Тридцять одна тисяча сімсот один рубль

Вартість Об'єкта, визначена за ринковим підходом, становить (округлено): 1347000 руб.

Один мільйон триста сорок сім тисяч рублів

Залежно від обсягу та достовірності інформації, використаної в рамках кожного з підходів, результати цих підходів можуть більшою чи меншою мірою відрізнятись один від одного.

Вибір підсумкової величини вартості відбувається з урахуванням кількох проміжних результатів. Для визначення підсумкової оцінки вартості, як правило, використовується метод середньозваженої, відповідно до якого результату кожного з підходів присвоюється ваговий коефіцієнт.

З урахуванням трьох підходів вартість об'єкта складає:

1285422 + 1084000 + 1347000 = 3716422 рублів

Середній показник дорівнює: 1238807 рублів

У разі використання підходів до оцінки важливо враховувати такі рекомендації.

Витратний підхід

Необхідно враховувати вартість витрат на відновлення повної вартості об'єкта нерухомості, при цьому ціни мають бути актуальними з урахуванням поправних коефіцієнтів.

При використанні витратного підходу важливо враховувати знос будівель та будівель.

Прибутковий підхід

У використанні прибуткового підходу в оцінці нерухомості важливо використовувати ставку дисконтування з урахуванням реального доходу, часто під час здійснення оцінки використовуються завищені показники ставки дисконтування, внаслідок чого вартість оцінки є завищеною.

Порівняльний підхід

У порівняльному підході важливо використовувати якнайбільше варіантів-аналогів, звичайно, не йдеться про десятки варіантів, але використання двох або трьох варіантів не дасть позитивного ефекту при оцінці порівняльних підходів. По-друге, аналоги повинні бути схожі, тобто розташовані в тому самому районі, мати такі ж характеристики будинку, будівлі, споруди, бути розташовані в такому ж віддаленні від метро або транспортних вузлів. В іншому випадку необхідно буде враховувати поправочні коефіцієнти.

Важливо також враховувати нові вимоги щодо оцінки об'єктів нерухомості.

Нові вимоги до оцінки об'єктів нерухомості

Перерахуємо ці вимоги.

По-перше, оцінювач обов'язково має оглянути об'єкт оцінки. . У разі непроведення огляду оцінювач вказує у звіті про оцінку причини, з яких об'єкт оцінки не оглянутий, а також допущення та обмеження, пов'язані з непроведенням огляду.

По-друге, спільна оцінка земельної ділянки та об'єктів капітального будівництва, що знаходяться на ній, за відсутності правовстановлюючих та правопідтверджуючих документів на земельну ділянку проводиться з урахуванням встановлених чинним законодавством прав та обов'язків власника об'єктів капітального будівництва щодо земельної ділянки.

Водночас важливо пам'ятати, що незаконні споруди можуть бути знесені з урахуванням вимог законодавства. Особа, яка здійснила самовільну споруду, не набуває її право власності. Воно немає права розпоряджатися будівництвом - продавати, дарувати, здавати у найм, здійснювати інші угоди. Самовільна споруда підлягає зносу особою, що її здійснила, або за його рахунок (стаття 222 ДК РФ). У ухвалі Конституційного Суду РФ від 24.06.2014 N 1369-О сказано, що обов'язок щодо знесення самовільної споруди є санкцією за правопорушення, як це передбачено ст. 222 ЦК України. Аналогічний висновок зроблено у визначенні Конституційного Суду РФ від 17.01.2012 N 147-О-О, суд зазначив, що обов'язок щодо знесення самовільної будівлі є санкцією за скоєне правопорушення, яке може полягати в порушенні як норм земельного законодавства, що регулює надання земельної ділянки під будівництво, так і містобудівних норм, що регулюють проектування та будівництво.

Однак ця особливість фактично не враховується у новому стандарті оцінки об'єктів нерухомості.

По-третє, стандарт закріплює додаткові відомості, які слід зазначити в описі об'єкта нерухомості.

В описі мають бути зазначені:

склад об'єкта оцінки із зазначенням відомостей, достатніх для ідентифікації кожної з його частин (за наявності);

Характеристики об'єкта оцінки та його частин, що оцінюються, або посилання на доступні для оцінювача документи, що містять такі характеристики;

Права, які враховуються в оцінці об'єкта оцінки, обмеження (обтяження) цих прав, зокрема щодо кожної з частин об'єкта оцінки.

У завданні на оцінку можуть бути вказані інші розрахункові величини, у тому числі:

ринкова орендна плата (розрахункова грошова сума, за яку об'єкт нерухомості може бути зданий в оренду на дату оцінки за типових ринкових умов);

Витрати створення (відтворення чи заміщення) об'єктів капітального будівництва;

Збитки (реальні збитки, втрачена вигода) при відчуженні об'єкта нерухомості, а також в інших випадках;

Витрати на усунення екологічного забруднення та (або) рекультивацію земельної ділянки.

По-четверте, встановлено вимоги до аналізу ринку під час проведення оцінки.

Аналіз ринку нерухомості виконується в наступній послідовності:

а) аналіз впливу загальної політичної та соціально-економічної обстановки в країні та регіоні розташування об'єкта оцінки на ринок об'єкта, що оцінюється, у тому числі тенденцій, що намітилися на ринку, у період, що передує даті оцінки;

б) визначення сегмента ринку, до якого належить оцінюваний об'єкт. Якщо ринок нерухомості нерозвинений і даних, що дозволяють скласти уявлення про ціни угод та (або) пропозицій з порівнянними об'єктами нерухомості, недостатньо, допускається розширити територію дослідження за рахунок територій, схожих за економічними характеристиками з розташуванням об'єкта, що оцінюється;

в) аналіз фактичних даних про ціни угод та (або) пропозицій з об'єктами нерухомості із сегментів ринку, до яких може бути віднесений оцінюваний об'єкт за фактичного, а також за альтернативних варіантів його використання, із зазначенням інтервалу значень цін;

г) аналіз основних факторів, що впливають на попит, пропозицію та ціни зіставних об'єктів нерухомості, наприклад ставки прибутковості, періоди окупності інвестицій на ринку нерухомості, з приведенням інтервалів значень цих факторів;

д) основні висновки щодо ринку нерухомості в сегментах, необхідних для оцінки об'єкта, наприклад, динаміка ринку, попит, пропозиція, обсяг продажів, ємність ринку, мотивації покупців і продавців, ліквідність, коливання цін на ринку об'єкта, що оцінюється, та інші висновки.

Раніше вимоги до послідовності такого аналізу були відсутні. Тому якщо аналіз проводиться над встановленої послідовності, необхідно вказати причини відповідних розбіжностей.

По-п'яте, встановлені вимоги до аналізу найефективнішого використання.

Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта оцінки проводиться, як правило, за об'ємно-планувальним та конструктивним рішенням. Для об'єктів оцінки, що включають земельну ділянку та об'єкти капітального будівництва, найбільш ефективне використання визначається з урахуванням наявних об'єктів капітального будівництва. При цьому такий аналіз виконується шляхом проведення необхідних для цього обчислень або без них, якщо подано обґрунтування, що не потребують розрахунків.

Аналіз найефективнішого використання і раніше був у звітах оцінювачів, проте тепер вимоги до такого звіту встановлені конкретніше.

Шостою особливістю є встановлення вимог щодо порівняльного підходу.

При застосуванні порівняльного підходу до оцінки нерухомості оцінювач враховує такі положення:

а) порівняльний підхід застосовується для оцінки нерухомості, коли можна підібрати достатню для оцінки кількість об'єктів-аналогів з відомими цінами угод та (або) пропозицій;

б) як об'єкти-аналоги використовуються об'єкти нерухомості, які відносяться до одного з оцінюваним об'єктом сегменту ринку та порівняні з ним за ціноутворюючими факторами. При цьому для всіх об'єктів нерухомості, включаючи оцінюваний, ціноутворення по кожному із зазначених факторів має бути одноманітним;

в) при проведенні оцінки повинні бути описані обсяг доступних оцінювачу ринкових даних про об'єкти-аналоги та правила їх відбору для проведення розрахунків. Використання у розрахунках лише частини доступних оцінювачу об'єктів-аналогів має бути обґрунтовано у звіті про оцінку;

г) для виконання розрахунків використовуються типові для аналогічного об'єкта питомі показники вартості (одиниці порівняння), що склалися на ринку оцінюваного об'єкта, зокрема ціна або орендна плата за одиницю площі або одиницю обсягу;

д) в залежності від наявної на ринку вихідної інформації в процесі оцінки нерухомості можуть використовуватись якісні методи оцінки (відносний порівняльний аналіз, метод експертних оцінок та інші методи), кількісні методи оцінки (метод регресійного аналізу, метод кількісних коригувань та інші методи), а також їх поєднання.

Всі ці критерії повинні збігатися в оцінці об'єктів-аналогів.

Сьома особливість пов'язана з прибутковим підходом в оцінці.

а) прибутковий підхід застосовується для оцінки нерухомості, що генерує або здатна генерувати потоки доходів;

б) у межах дохідного підходу вартість нерухомості може визначатися методом прямої капіталізації, методом дисконтування грошових потоків або методом капіталізації за розрахунковими моделями;

в) метод прямої капіталізації застосовується для оцінки об'єктів нерухомості, що не вимагають значних капітальних вкладень у їх ремонт чи реконструкцію, фактичне використання яких відповідає їх найефективнішому використанню. Визначення вартості об'єктів нерухомості з використанням даного методу виконується шляхом поділу відповідного ринку річного доходу від об'єкта на загальну ставку капіталізації, яка при цьому визначається на основі аналізу ринкових даних про співвідношення доходів та цін об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту, що оцінюється;

г) метод дисконтування грошових потоків застосовується для оцінки нерухомості, що генерує або здатна генерувати потоки доходів з довільною динамікою їх зміни в часі шляхом дисконтування їх за ставкою, що відповідає прибутковості інвестицій в аналогічну нерухомість;

д) метод капіталізації за розрахунковими моделями застосовується для оцінки нерухомості, що генерує регулярні потоки доходів з очікуваною динамікою їх зміни. Капіталізація таких доходів проводиться за загальною ставкою капіталізації, що конструюється на основі ставки дисконтування, яка береться до розрахунку моделі повернення капіталу, способів та умов фінансування, а також очікуваних змін доходів та вартості нерухомості в майбутньому;

е) структура (облік податків, повернення капіталу, темпів зміни доходів та вартості активу) використовуваних ставок дисконтування та (або) капіталізації повинна відповідати структурі дисконтованого (капіталізованого) доходу;

ж) для нерухомості, яку можна здавати в оренду, як джерело доходів слід розглядати орендні платежі;

з) оцінка нерухомості, призначеної для ведення певного виду бізнесу (наприклад, готелі, ресторани, автозаправні станції), може проводитися на підставі інформації про операційну діяльність цього бізнесу шляхом виділення з його вартості складових, що не належать до оцінюваної нерухомості.

Восьмою особливістю є встановлення вимог до витратного підходу.

При застосуванні витратного підходу оцінювач враховує такі положення:

а) витратний підхід рекомендується застосовувати для оцінки об'єктів нерухомості – земельних ділянок, забудованих об'єктами капітального будівництва, або об'єктів капітального будівництва, але не їх частин, наприклад житлових та нежитлових приміщень;

б) витратний підхід доцільно застосовувати для оцінки нерухомості, якщо вона відповідає найбільш ефективному використанню земельної ділянки як незабудованої та є можливість коректної оцінки фізичного зносу, а також функціонального та зовнішнього (економічного) старіння об'єктів капітального будівництва;

в) витратний підхід рекомендується використовувати при низькій активності ринку, коли недостатньо даних, необхідних для застосування порівняльного та прибуткового підходів до оцінки, а також для оцінки нерухомості спеціального призначення та використання (наприклад, лінійних об'єктів, гідротехнічних споруд, водонапірних веж, насосних станцій, котелень) , інженерних мереж та іншої нерухомості, щодо якої ринкові дані про угоди та пропозиції відсутні);

г) у загальному випадку вартість об'єкта нерухомості, яка визначається з використанням витратного підходу, розраховується в наступній послідовності:

визначення вартості прав на земельну ділянку як незабудовану;

розрахунок витрат за створення (відтворення чи заміщення) об'єктів капітального будівництва;

визначення прибутку підприємця;

визначення зносу та старіння;

визначення вартості об'єктів капітального будівництва шляхом підсумовування витрат на створення цих об'єктів та прибутку підприємця та віднімання їх фізичного зносу та старіння;

визначення вартості об'єкта нерухомості як суми вартості прав на земельну ділянку та вартості об'єктів капітального будівництва;

д) з метою визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості з використанням витратного підходу земельна ділянка оцінюється як незабудована у припущенні її найбільш ефективного використання;

е) розрахунок витрат за створення об'єктів капітального будівництва здійснюється на підставі:

даних про будівельні контракти (договори) на зведення аналогічних об'єктів;

даних про витрати на будівництво аналогічних об'єктів із спеціалізованих довідників;

Кошторисних розрахунків;

Інформація про ринкові ціни на будівельні матеріали;

інших даних;

ж) витрати на створення об'єктів капітального будівництва визначаються як сума витрат, що входять до складу будівельно-монтажних робіт, безпосередньо пов'язаних зі створенням цих об'єктів, та витрат, що супроводжують їх створення, але не включаються до складу будівельно-монтажних робіт;

з) з метою оцінки ринкової вартості нерухомості величина прибутку підприємця визначається на основі ринкової інформації методами екстракції, експертних оцінок або аналітичних моделей з урахуванням прямих, непрямих та поставлених витрат, пов'язаних із створенням об'єктів капітального будівництва та придбанням прав на земельну ділянку;

і) величина зносу та старіння визначається як втрата вартості нерухомості в результаті фізичного зносу, функціонального та зовнішнього (економічного) старіння. При цьому знос і старіння відносяться до об'єктів капітального будівництва, що належать до нерухомості, що оцінюється.

Таким чином, визначено конкретніші вимоги до оцінки нерухомості.

Насамкінець слід зазначити, як і оцінювачам і клієнтам необхідно враховувати як раніше встановлені підходи в оцінці, і нові вимоги, які ставляться до оцінки нерухомості. Наприклад, не можна довільно взяти витрати на створення об'єктів капітального будівництва, потрібно обґрунтувати такі дані або кошторисами, або інформацією будівельних контрактів. Визначено чіткі критерії використання та дохідного та порівняльного підходів. А це означає, що і клієнти повинні більш вимогливо ставитись до звітів та оцінювачі максимально враховувати новий стандарт. Крім того, важливо, що судова практика також може змінитися з урахуванням нових обов'язкових вимог щодо оцінки. Тому якщо якихось вимог не враховано, то є варіант визнання звіту недійсним.

1.1. Допущення є припущенням, що приймається як істинне, щодо фактів, умов і обставин, що впливають на вартість об'єкта оцінки або підходи до оцінки. Допущення не вимагає перевірки членом RICS у процесі оцінки. Допущення зазвичай роблять у випадках, коли підтвердження їх правильності вимагає спеціального дослідження оцінювача.

1.2. Допущення найчастіше передбачає проведення оцінювачем обмеженого обсягу досліджень. Тому припущення, які будуть згадуватися у звіті, необхідно погодити із замовником та включити до умов договору на оцінку.

1.3. Якщо після проведення інспекції або дослідження оцінювач вважає, що узгоджене заздалегідь із замовником припущення є незастосовним або має стати спеціальним припущенням, то переглянуті припущення та підходи до оцінки слід обговорити із замовником до завершення оцінки та надання звіту.

Цей розділ присвячений припущенням, які відображають такі параметри:

а)майнові права;
б)стан будівель;
в)інженерні комунікації;
г)містобудівне планування (зонування території);
д)шкідливі та небезпечні речовини;
е)питання охорони довкілля;
ж)сталий розвиток.

Цей перелік перестав бути вичерпним, тому слід уважно визначити припущення, необхідні виконання конкретного завдання. Не існує стандартних припущень, використання яких можна не описувати.

а)Майнові права
Оцінювачу необхідно отримати інформацію про суттєві деталі щодо майнових прав на об'єкт оцінки. Інформація може бути одержана у вигляді короткого опису, наданого замовником або третіми сторонами, або у вигляді копій відповідних документів. У разі ненадання юристами замовника звіту з докладним описом майнових прав на об'єкт оцінки, оцінювач зобов'язаний вказати, на яку інформацію він покладався і які допущення (наприклад, на додаток до наданої інформації було зроблено припущення про відсутність обтяження права власності на майно).
При наданні замовнику послуг з оцінки іноді потрібне проведення аналізу правовстановлюючих документів, що має бути відображено у відповідному допущенні. Необхідно враховувати, що такий аналіз має виконуватися юристами, а оцінювачу необхідно зазначити, що припущення підлягають перевірці з боку юридичних консультантів замовника, і оцінювач несе відповідальності за правильність проведеного аналізу правовстановлюючих документів на майно. Інакше оцінювач бере на себе не менші зобов'язання, ніж покладені за законом на компетентного юриста, який надає юридичну консультацію у прямій чи непрямій формі.

б)Стан будівель
Навіть за наявності відповідної кваліфікації оцінювач зазвичай не проводить експертизу технічного стану з метою виявлення всіх дефектів або неполадок будівлі. Проте оцінювач повинен звернути увагу на явні дефекти, що впливають на вартість будівлі, за винятком випадків, коли є спеціальне припущення. Оцінювач повинен зазначити, що інспекція не є експертизою технічного стану будівлі, та визначити обсяг її відповідальності за проведення дослідження та надання зауважень щодо конструктивних елементів та будь-яких виявлених дефектів. Крім того, слід зазначити, що буде зроблено припущення про те, що будівля знаходиться в хорошому стані, крім окремо зазначених дефектів.

в)Інженерні комунікації
Наявність і стан інженерних комунікацій, що відносяться до будівлі, і будь-яких установок, машин і обладнання часто істотно впливає на вартість. Як правило, докладне дослідження виходить за рамки оцінки, тому при проведенні оцінки оцінювач повинен вказати наявні джерела інформації та ступінь їхньої надійності. В основному робиться припущення, що система інженерних комунікацій, а також засоби управління та програмне забезпечення перебувають у робочому стані та не мають дефектів.

г)Містобудівне планування (зонування території)
Оцінювач повинен з'ясувати, чи є на це майно відповідні дозволи, пов'язані з існуючими будинками та їх використанням, а також чи існують у державних органів наміри чи пропозиції, здатні позитивно чи негативно вплинути на вартість. Зазвичай така інформація є відкритою, у різних випадках отримання точної інформації потребує часу та додаткових витрат. Оцінювач повинен вказати, які дослідження передбачається провести або які припущення зробити у випадках, коли підтвердження інформації є недоцільним при проведенні цієї оцінки.

д)Шкідливі та небезпечні речовини
Зазвичай оцінювач не має належної кваліфікації для проведення консультацій щодо природи забруднень та шкідливих речовин, пов'язаних із ними ризиків, а також витрат, що виникають при видаленні забруднень та речовин. Однак, якщо оцінювач вже володіє інформацією про характер місцевості, в якій розташований об'єкт, і має досвід роботи з оцінки аналогічного майна, ймовірно від нього можуть чекати коментарів про потенційну можливість забруднення, що впливає на вартість майна та його ліквідність. Тому оцінювач повинен встановити рамки проведених досліджень і вказати джерела інформації, а також допущення, які будуть використовуватися.

е)Питання охорони навколишнього середовища
Для деяких видів майна фактори довкілля виступають специфічними властивостями самого майна чи прилеглої території та здатні впливати на вартість даного майна. (Приклади: видобуток корисних копалин, небезпека затоплення або обладнання мереж електропередач). Незважаючи на те, що надання докладних коментарів про вплив даних факторів не входить до професійних компетенцій оцінювача, наявність або можливість виникнення таких факторів нерідко можна встановити в ході інспекції, що проводиться в рамках оцінки, причому як за допомогою звичайного опитування, так і за рахунок знання місцевості . Оцінювач повинен вказати на обмеження обсягу досліджень, що проводяться, а також зробити відповідні припущення.

ж)Сталий розвиток
Не тільки саме майно впливає на довкілля протягом свого терміну служби, а й екологічні та соціальні аспекти сталого розвитку можуть впливати на експлуатацію майна.

На закінчення відзначимо одна важлива для розуміння інвестиційних технологій обставина: які припущення приймаються при розрахунку показників ефективності та якою мірою вони відповідають реальній практиці.

При використанні всіх методів суттєво були використані такі два припущення.

1. Потоки коштів відносяться на кінець розрахункового періоду часу. Насправді вони можуть з'являтися будь-якої миті протягом розглянутого року. У рамках розглянутих вище інвестиційних технологій ми умовно наводимо всі грошові доходи підприємства на кінець відповідного року.
2. Грошові потоки, які генеруються інвестиціями, негайно інвестуються в будь-який інший проект, щоб забезпечити додатковий дохід на ці інвестиції. При цьому передбачається, що показник віддачі другого проекту буде принаймні таким самим, як показник дисконтування проекту, що аналізується.

Використовувані припущення, зрозуміло, в повному обсязі відповідають реальному стану справ, проте, враховуючи велику тривалість проектів загалом, призводять до серйозних помилок щодо оцінки ефективності.

Завдання

1. Підприємство вимагає щонайменше 14 відсотків віддачі під час інвестування власних коштів. В даний час підприємство має у своєму розпорядженні можливість купити нове обладнання вартістю $84,900. Використання цього обладнання дозволить збільшити обсяг продукції, що зрештою призведе до $15,000 додаткового річного грошового доходу протягом 15 років використання обладнання. Обчисліть сучасне значення проекту, припустивши нульову залишкову вартість обладнання через 15 років.

Рішення.

Розрахунок проведемо використовуючи таблицю, знаходячи множник дисконтування з допомогою фінансових таблиць.

Чисте сучасне значення виявилося позитивним, що свідчить на користь ухвалення проекту.

2. Підприємство планує нові капітальні вкладення протягом двох років: $120,000 у першому році та $70,000 – у другому. Інвестиційний проект розрахований на 8 років з повним освоєнням нововведених потужностей лише на п'ятому році, коли запланований річний чистий грошовий дохід становитиме $62,000. Наростання чистого річного грошового доходу у перші чотири роки за планом становитиме 30%, 50%, 70%, 90% відповідно за роками від першого до четвертого. Підприємство вимагає щонайменше 16 відсотків віддачі під час інвестування коштів.

Необхідно визначити

Рішення.

1. Визначимо чисті річні грошові доходи у процесі реалізації інвестиційного проекту:

першого року - $62,000 0.3 = $18,600;

у другий рік – $62,000 0.5 = $31,000;

у третій рік – $62,000 0.7 = $43,400;

у четвертий рік – $62,000 0.9 = $55,800;

у всі роки - $62,000.

2. Розрахунок чистого сучасного значення інвестиційного проекту зробимо з допомогою таблиці.

3. Для визначення дисконтованого періоду окупності розрахуємо величини чистих грошових потоків за роками проекту. Для цього необхідно лише знайти алгебраїчну суму двох грошових потоків у перший рік проекту. Вона становитиме ($60,347) + $16,035 = ($44,312). Інші значення в останній колонці попередньої таблиці є чистими значеннями.

4. Розрахунок дисконтованого періоду окупності зробимо за допомогою таблиці, в якій розраховуватимемо накопичений дисконтований грошовий потік за роками проекту.

З таблиці видно, що кількість повних років окупності проекту складає 7. Дисконтований термін окупності тому становитиме

року.

3. Підприємство має два варіанти інвестування наявних у нього $100,000. У першому варіанті підприємство вкладає в основні засоби, набуваючи нового обладнання, яке через 6 років (термін інвестиційного проекту) може бути продано за $8,000; чистий річний грошовий прибуток від такої інвестиції оцінюється в $21,000.

Згідно з другим варіантом, підприємство може інвестувати гроші в робочий капітал (товарно-матеріальні запаси, збільшення дебіторських) і це дозволить отримувати $16,000 річного чистого грошового доходу протягом тих же шести років. Необхідно врахувати, що після закінчення цього періоду робочий капітал вивільняється (продаються товарно-матеріальні запаси, закриваються дебіторські рахунки).

Який варіант слід віддати перевагу, якщо підприємство розраховує на 12% віддачі на гроші, що їм інвестуються? Скористайтеся методом чистого сучасного значення.

Рішення.

1. Подаємо вихідні дані завдання в компактному вигляді.

Зауважимо ще раз, що робочий капітал та обладнання плануються бути реалізованими лише через 6 років.

2. Зробимо розрахунки чистого сучасного значення для першого проекту.

3. Аналогічні розрахунки проведемо для другого проекту

4. За результатами розрахунків можна зробити такі висновки:

• найкращим слід визнати другий проект;
• Перший проект взагалі слід відхилити навіть без зв'язку з наявною альтернативою.

4. Підприємство планує великий інвестиційний проект, який передбачає придбання основних засобів та капітальний ремонт обладнання, а також вкладення в оборотні кошти за такою схемою:

• $130,000 - вихідна інвестиція на початок проекту;
• $25,000 - інвестування в оборотні кошти у першому році;
• $20,000 - інвестування в оборотні кошти другого року;
• $15,000 – додаткові інвестиції в обладнання на п'ятому році;
• $10,000 – витрати на капітальний ремонт на шостому році.

Наприкінці інвестиційного проекту підприємство розраховує реалізувати кошти, що залишилися, за їх балансовою вартістю $25,000 і вивільнити частину оборотних коштів вартістю $35,000.

Рішення.

Схема вирішення завдання залишається незмінною. Складаємо таблицю розрахункових даних та визначаємо дисконтовані значення всіх грошових потоків.

Проект слід ухвалити, оскільки його чисте сучасне значення суттєво позитивне.

5. Підприємство вимагає щонайменше 18 відсотків віддачі під час інвестування власних коштів. В даний час підприємство має у своєму розпорядженні можливість купити нове обладнання вартістю $84,500. Використання цього обладнання дозволить збільшити обсяг продукції, що в кінцевому підсумку призведе до $17,000 додаткового річного грошового доходу протягом 15 років використання обладнання. Обчисліть чисте сучасне значення проекту, припустивши, що після закінчення проекту обладнання може бути продано за залишковою вартістю 2,500 доларів.

6. Підприємство планує нові капітальні вкладення протягом трьох років: $90,000 у першому році, $70,000 – у другому та $50,000 – третьому. Інвестиційний проект розрахований на 10 років з повним освоєнням нововведених потужностей лише на п'ятому році, коли запланований річний чистий грошовий дохід становитиме $75,000. Наростання чистого річного грошового доходу у перші чотири роки за планом становитиме 40%, 50%, 70%, 90% відповідно за роками від першого до четвертого. Підприємство вимагає щонайменше 18 відсотків віддачі під час інвестування коштів.

Необхідно визначити

• чисте сучасне значення інвестиційного проекту,
• дисконтований термін окупності.

Як зміниться Ваше уявлення про ефективність проекту, якщо потрібний показник віддачі становитиме 20%.

7. Підприємство має два варіанти інвестування наявних у нього $200,000. У першому варіанті підприємство вкладає в основні засоби, набуваючи нового обладнання, яке через 6 років (термін інвестиційного проекту) може бути продано за $14,000; чистий річний грошовий прибуток від такої інвестиції оцінюється в $53,000.

Згідно з другим варіантом підприємство може інвестувати гроші частково ($40,000) у придбання нового оснащення, а суму, що залишилася, в робочий капітал (товарно-матеріальні запаси, збільшення дебіторських). Це дозволить отримувати $34000 річного чистого грошового доходу протягом тих же шести років. Необхідно врахувати, що після закінчення цього періоду робочий капітал вивільняється (продаються товарно-матеріальні запаси, закриваються дебіторські рахунки).

Який варіант слід віддати перевагу, якщо підприємство розраховує на 14% віддачі на гроші, що їм інвестуються? Скористайтеся методом чистого сучасного значення.

8. Підприємство розглядає інвестиційний проект, що передбачає придбання основних засобів та капітальний ремонт обладнання, а також вкладення в оборотні кошти за такою схемою:

• $95,000 - вихідна інвестиція на початок проекту;
• $15,000 - інвестування в оборотні кошти у першому році;
• $10,000 - інвестування в оборотні кошти другого року;
• $10,000 - інвестування в оборотні кошти третього року;
• $8,000 – додаткові інвестиції в обладнання на п'ятому році;
• $7,000 – витрати на капітальний ремонт на шостому році;

Наприкінці інвестиційного проекту підприємство розраховує реалізувати кошти, що залишилися, за їх балансовою вартістю $15,000 і вивільнити оборотні кошти.

Результатом інвестиційного проекту мають бути такі чисті (тобто. після сплати податків) грошові доходи:

9. Проект, який вимагає інвестицій у розмірі $160000, передбачає отримання річного доходу у розмірі $30000 протягом 15 років. Оцініть доцільність такої інвестиції, якщо коефіцієнт дисконтування – 15%.

10. Проект, розрахований на 15 років, потребує інвестицій у розмірі $150000. У перші 5 років ніяких надходжень не очікується, однак у наступні 10 років щорічний дохід становитиме $50000. Чи слід ухвалити цей проект, якщо коефіцієнт дисконтування дорівнює 15%?

11 . Аналізуються проекти ($):

13. Проаналізуйте два альтернативні проекти, якщо ціна капіталу 10%.

15. Розмір необхідних інвестицій у проекті дорівнює $18000; передбачувані доходи: у перший рік – $1500, у наступні 8 років по $3600 щорічно. Оцініть доцільність ухвалення проекту, якщо вартість капіталу 10%.

16. Підприємство розглядає доцільність набуття нової технологічної лінії. На ринку є дві моделі з наступними параметрами ($)

Нижченаведені умови, припущення та обмеження є невід'ємною частиною цього звіту.

Загальні умови

Виходячи з нижченаведених трактування та домовленостей, ці умови мають на увазі їхнє повне та однозначне розуміння Оцінювачем та Замовником, іменовані далі за текстом Сторонами, а також той факт, що всі положення, результати переговорів та заяви, не обумовлені у звіті, втрачають чинність. Ці умови не можуть бути змінені або перетворені іншим чином, крім за підписом обох Сторін. Ці умови поширюються на правонаступників та виконавців Сторін.

Загальна мета звіту

Цей Звіт достовірний у повному обсязі лише у зазначених у цьому звіті цілях та для використання за вказаним призначенням. Жодна із Сторін не може використовувати Звіт або (будь-яку його частину) інакше, ніж це передбачено договором про оцінку.

Положення про відповідальність

Оцінювач не бере на себе відповідальність за фінансову та податкову звітність, що стосується управління оцінюваного об'єкта. Відповідальність за такого роду звітність, що відноситься до об'єкта, що досліджується Оцінювачем, несе власник об'єкта.

У своїх діях оцінювач виступав як незалежний виконавець. При проведенні оцінки Оцінювач виходив із того, що надана йому інформація є точною та достовірною, та не проводив її перевірки.

Звільнення з відповідальності

Замовник приймає умови заздалегідь звільнити та убезпечити Оцінювача, та, за бажанням Оцінювача, захистити від різноманітних витрат та матеріальної відповідальності, що походять з позову третіх сторін до Замовника внаслідок легального використання третіми сторонами результатів роботи Оцінювача. Від Оцінювача не потрібно з'являтися в суді або свідчити іншим чином щодо Звіту або оціненого майна, крім підстави окремого договору із Замовником або офіційного виклику суду.

Для виконання робіт з оцінки Замовником може бути надана інформація (документи), яка є конфіденційною. Оцінювач вважає, що цю інформацію отримано Замовником правомірним чином і передано Оцінювачу за згодою власника (власника) цієї інформації. Можливі претензії третіх осіб щодо використання конфіденційної інформації не можуть бути пред'явлені Оцінювачу щодо зазначеної вище інформації.

Опис майна

Оцінювач не бере на себе відповідальності за опис правового стану майна та питання, що передбачають обговорення юридичних аспектів права власності. Права власності на об'єкт, що оцінюється, передбачаються повністю відповідними вимогам законодавства, якщо інше не обумовлено спеціально.

Заключні положення

Оцінювач враховував відповідальне ставлення власника та належне управління щодо об'єкта оцінки.

Інформація, оцінки та думки, отримані Оцінювачем та які містяться у цьому звіті, були отримані з достовірних джерел, на думку Оцінювача. Тим не менш, Оцінювач не може взяти на себе відповідальність за точність цих даних, тому, де це можливо, робляться посилання на джерело інформації.

Думка Оцінювача щодо оцінної вартості об'єкта є дійсною лише на дату, спеціально обумовлену у цьому звіті. Оцінювач не бере на себе жодної відповідальності за соціальні, економічні, фізичні чи урядові зміни, які можуть відбутися після цієї дати, позначитися на ринкових факторах і, таким чином, вплинути на судження Оцінювача.

Звіт про оцінку містить професійну думку Оцінювача щодо вартості майна, що оцінюється, і не є гарантією того, що воно перейде з рук в руки за ціною, що дорівнює зазначеній у Звіті вартості. Ця вартість може бути визнана рекомендованою для цілей вчинення правочину з об'єктом оцінки, якщо з дати складання Звіту про оцінку до дати вчинення правочину з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти минуло не більше 6 місяців.

Оцінювач проводив оцінку об'єкта оцінки лише за наданою інформацією та з особистого огляду Об'єкта.

Розрахунки в рамках проведення оцінки Об'єкта здійснювалися Оцінювачем з використанням програми Microsoft Excel. У розрахункових таблицях та формулах, представлених у цьому Звіті наведено округлені значення показників. Підсумкові значення отримані також при використанні заокруглених показників.