У яких випадках розраховується ефективний вік будівлі. Методи оцінки земельних ділянок

Знос будівлі обумовлений погіршенням його фізичного стану, невідповідністю функціональних характеристик сучасним уявленням ринку нерухомості, впливом зовнішніх умов функціонування об'єкта на його вартість. Оскільки ці фактори проявляються взаємопов'язано, їх вплив на вартість оцінюється комплексно.

Знос - це втрата вартості через погіршення фізичного стану об'єкта та/або морального старіння. Накопичений знос визначається як різниця між поточною вартістю відновлення (заміщення) та реальною ринковою вартістю об'єкта на дату оцінки.

Залежно від причин, що викликають втрату вартості, знос поділяється на три типи: фізичний знос, функціональний знос, знос зовнішнього впливу.

Фізичний знос - це втрата вартості рахунок природних процесів під час експлуатації. Він виявляється у старінні та зношуванні, руйнуванні, гниття, іржавінні, поломці та конструктивних дефектах. Такий тип зносу може бути як усувним, так і непереборним. Усунутий фізичний знос (тобто знос, який може бути усунений в результаті поточного ремонту) включає плановий ремонт або заміну частин об'єкта в процесі повсякденної експлуатації. Непереборний фізичний знос- це знос, виправляти який недоцільно з економічної погляду, тобто. витрати на його усунення більше, ніж вартість споруди, що додається.

Функціональне (моральне) зношування - це втрата вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність порівняно з новою спорудою, створеною для таких же цілей. Він зазвичай викликаний поганим плануванням, невідповідністю технічним та функціональним вимогам за такими параметрами як розмір, стиль, термін служби тощо. Функціональний знос може бути усувним і непереборним. Функціональне зношування вважається усувним, коли вартість ремонту або заміни застарілих або неприйнятних компонентів вигідна або, принаймні, не перевищує величину корисності, що додається, і/або вартості. Інакше знос вважається непереборним.

Фізичний та функціональний знос зазвичай притаманні самій власності.

Зовнішнє (економічне) зношування характеризує збитки, завдані вартості нерухомості зовнішніми по відношенню до неї факторами. Він притаманний виключно нерухомому майну через фіксованість його розташування.

Під фізичним зносом, що виправляється, розуміється втрата вартості через потенційні витрати типового покупця на ремонт будівельних конструкцій і елементів будівлі, що мають явні пошкодження або дефекти.

Передбачається, що конструкції та елементи відновлюються до стану, що відповідає умовам нормальної експлуатації, або повністю замінюються.

Для визначення фізичного зносу, що усувається, ми розбивали об'єкти на окремі конструктивні елементи і визначали їх технічний стан.

Побудовані об'єкти під дією різних природних та функціональних факторів втрачають свої експлуатаційні якості та руйнуються. Крім цього, на ринкову вартість об'єкта впливає зовнішній економічний вплив з боку безпосереднього оточення та зміни ринкового середовища. При цьому розрізняються фізичний знос (втрата експлуатаційних якостей), функціональне старіння (втрата технологічної відповідності та вартості у зв'язку з науково-технічним прогресом), зовнішній або економічний знос (зміна придатності об'єкта з точки зору зміни зовнішнього оточення та економічної ситуації в регіоні). Всі разом ці види зносу складають накопичений знос, який і складатиме різницю між відновною вартістю об'єкта та вартістю відтворення/заміщення об'єкта.

Під фізичним зносом конструкцій, елементів, системи інженерного обладнання та об'єкта в цілому слід розуміти втрату ними початкових техніко-експлуатаційних якостей (міцності, стійкості, надійності та ін.) в результаті впливу природно-кліматичних факторів та життєдіяльності людини. Фізичний знос на момент його оцінки виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають пошкодження конструкцій, елемента, системи або об'єкта в цілому та їх відновлювальну вартість.

Величина фізичного зносу для будівель, що оцінюються, визначалася модифікованим методом терміну життя. Даний метод заснований на визначенні сукупного зносу шляхом обчислення двох його складових: фізичного зносу.

При цьому усуне знос приймається рівним витратам на його усунення, а не усуне знос - відношенню ефективного віку (ЕВ) будівлі до їх типового терміну економічного життя (МС), помноженому на відновлювальну вартість (С), зменшену на величину усуне зносу (УІ). Таким чином, формула для розрахунку сукупного зносу така:

де ТЗ визначався згідно з терміном життя житлових будівель залежно від групи капітальності, зазначеному в «Конспекті лекцій за основними принципами оцінки технічного стану будівель та споруд Ю. В. Бейлезона.

Величини усуненого фізичного зносу конструкційних елементів будівлі визначаємо відповідно до ВСН 53-86(р) «Правила оцінки фізичних зносів...». Відповідно до цих правил усуне знос приміщення дорівнює сумі усунутих зносів окремих конструктивних елементів будівлі, помножених на їх частку у відновлювальній вартості.

Під загальним накопиченим зносом оцінювачі розуміють втрату вартості об'єкта, що оцінюється, з усіх можливих причин. Величина загального накопиченого зносу представляє різницю між ринковою вартістю будівель на дату оцінки та її повною відновлювальною вартістю, розрахованої або як вартість відтворення, або як вартість заміщення. Витратний підхід розглядає повну відновлювальну вартість будівель, що оцінюються, виходячи з припущення, що вони нові. Тому оцінивши величину загального накопиченого зносу для будівель, оцінювачі віднімають її з показника повної відновлювальної вартості та отримують у результаті залишкову вартість будівлі.

Фізичне життя будівлі (ФЗ) – період експлуатації будівлі, протягом якого стан несучих конструктивних елементів будівлі відповідає певним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність тощо). Термін фізичного життя об'єкта закладається при будівництві та залежить від групи капітальності будівлі. Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

Хронологічний вік (ХВ) - період часу, що пройшов із введення об'єкта в експлуатацію до дати проведення оцінки.

Економічне життя (ЕЖ) визначається часом експлуатації, протягом якого об'єкт приносить дохід. У цей період поліпшення роблять внесок у вартість об'єкта.

Ефективний вік (ЕВ) розраховується на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану та сформованих на дату проведення оцінки економічних факторів, що впливають на вартість об'єкта, що оцінюється. Залежно від особливостей експлуатації будівлі ефективний вік може відрізнятися від хронологічного віку у більшу чи меншу сторону. У разі нормальної (типової) експлуатації будівлі ефективний вік, як правило, дорівнює хронологічному.

Термін економічного життя (ОСЕЖ) будівлі, що залишився, - період часу від дати проведення оцінки до закінчення його економічного життя (рис.).

Мал. Періоди життя будівлі та характеризуючі їх оціночні показники

Оціночний знос відбиває реакцію ринку на ті чи інші характеристики об'єкта, що оцінюється, що відрізняють його від аналогічного гіпотетично знову побудованого об'єкта на дату оцінки. Зношування будівель виникає під впливом трьох основних причин, які можуть проявлятися як комплексно, так і ізольовано. В оцінці виділяють такі причини втрати вартості будівель:

1. фізичний знос,

2. функціональне старіння,

3. зовнішнє (економічне) старіння.

Фізичний знос є зменшення вартості майна внаслідок його фізичного старіння, використання, стихійних лих та інших факторів, які ведуть до зменшення терміну корисного використання майна.

Сучасні будівельні технології дозволяють зводити капітальні споруди, що відрізняються підвищеною зносостійкістю, що також впливає на збільшення їх життєвого циклу. А тому можна стверджувати, що нові об'єкти апріорі розраховані щонайменше на 100 років; для особливо капітальних конструкцій термін фізичної придатності може становити 100-175 років. Але за нинішнього темпу життя, стрімкого наукового прогресу моральне старіння багатьох продуктів, і нерухомості зокрема, настає набагато швидше за фізичне.

Так, московський готель «Росія», відкриття якого відбулося 1967 року, 2006 року було закрито на реконструкцію. Природно, що конструкція готелю дозволяла експлуатувати його й надалі, але незручне планування, низькі потоки та інші фактори призвели до функціонального зношування. Будівлю було демонтовано. У багатьох країнах, таких як Японія, США та інші, подібні будови зносять вже через 20-30 років.

Валерій Євстифєєв наводить такі приклади для столичного ринку нерухомості: «Процес старіння будівель можна проілюструвати на прикладі торгового та офісного ринків. Перша хвиля створення нових торгових центрів припала на кінець 1990-х років, офісних центрів – на початок 2000-х. З того часу пройшло не так багато часу, проте деякі з них уже зараз, формально будучи зарахованими до будівель класу А, функціонально застаріли. Це пояснюється тим, що багато об'єктів було побудовано з урахуванням лише мінімальних вимог до того чи іншого класу (зокрема, це стосується кількості місць для паркування на 100 м 2 площі, планування, інфраструктури тощо). Таке становище можна пояснити гострим дефіцитом у всіх сегментах комерційної нерухомості, коли на ринку поглинається практично вся нова пропозиція, офісні та торгові будівлі заповнюються орендарями ще задовго до завершення будівництва. Однак у міру насичення ринку перед девелоперами все гостріше вставатиме питання створення стійкішої до економічного старіння нерухомості.

Це означає, що, проектуючи офісний, торговий центр, готель чи будь-яку іншу будівлю комерційного призначення, необхідно не лише враховувати сучасні технічні вимоги, а й зважувати та оцінювати конкуренцію та вимоги до об'єктів з боку ринку на кілька років уперед».

У силу конструктивних особливостей об'єктів нерухомості та через вплив різних факторів, що призводять до деструктивних змін у конструкції об'єкта, знос різних конструктивних систем та елементів об'єкта нерухомості відбувається нерівномірно, тому розрахунок показника загального зносу завжди ведеться поелементно. Це означає, що оцінювач окремо оглядає всі конструктивні системи будівлі або споруди, виділяє та фіксує ознаки зносу, характерні для даної конструктивної системи, та визначає знос кожної системи окремо.

У будь-якому об'єкті нерухомості можна виділити такі конструктивні системи: фундамент, стіни, перекриття, перегородки, дах, отвори, підлога. Кожен з цих елементів виконує свою специфічну функцію, піддається певним навантаженням, має свою конструкцію і, як наслідок, має ознаки зносу. Зупинимося докладніше на ознаках зносу найважливіших із перерахованих конструктивних систем.

Оцінка стану об'єкта нерухомості починається з фундаменту, але не весь фундамент доступний для огляду, у кращому випадку можна оглянути цоколь та підвал будівлі та на підставі їх огляду оцінити знос фундаменту. На які ознаки звертає увагу оцінювач? Якщо при огляді не виявлено деформації цоколя, тріщини, фарбування розчину в кладці, відшарування штукатурного шару, а підвал будівлі сухий без ознак порушення гідроізоляції, то можна говорити про хороший стан фундаменту, а відсоток зносу в цьому випадку буде не більше 10%. Якщо в кладці цоколя є деформації та тріщини, а також інші ознаки зношування, тобто всі підстави для того, щоб більш уважно вивчити стан фундаменту та встановити ступінь його зношування за результатами цього дослідження.

Стіни – основна несуча конструкція будівлі. Вони бувають цегляні, залізобетонні дерев'яні і т.д., а ознаки зношування відповідно залежать від типу стін. Для цегляних стін основна ознака зношування - це наявність тріщин, викривлення горизонтальних ліній кладки, відхилення від вертикалі, фарбування розчину в кладці, а також зміна стану цегли.

Дах, як правило, конструктивно складається з двох основних елементів - несучої конструкції та покрівлі. Для несучої конструкції основними показниками є правильність геометрії та стан матеріалу конструкції, а для покрівлі – відсутність протікання.

Але огляд основних елементів об'єкта та встановлення ознак зносу – це лише перша частина роботи з оцінки вартості об'єкта нерухомості. Встановивши у відсотках ступінь зношування кожного елемента необхідно оцінити повний зношування, а зробити це можна, якщо відомий відсотковий вклад вартості кожного елемента у вартість всього об'єкта. Такі дані можна дізнатися у довідниках "Укрупнених показників відновлювальної вартості", де всі об'єкти нерухомості класифіковані та за ними наведені основні довідкові показники, у тому числі й відсотковий вклад кожної конструктивної системи будівлі або споруди у вартість об'єкта. Наявність таких довідників дуже полегшує роботу оцінювача.

Але не завжди робота з оцінки зносу нерухомості обмежується оглядом та аналізом ознак зносу. Трапляються випадки, коли лише огляду недостатньо. Це складні випадки в яких у оцінювача виникають припущення, що конструкція будівлі або споруди (особливо це відноситься до фундаментів та стін) може мати приховані дефекти, що суттєво погіршують характеристики об'єкта та можуть вплинути на термін економічного життя даного нерухомого майна. У цьому випадку для визначення зношування потрібно проводити спеціальну технічну експертизу з використанням інструментальних засобів та лабораторного аналізу. Цю роботу виконує вже не оцінна компанія, а спеціалізована організація, що має у своєму розпорядженні відповідний досвід, спеціалісти та обладнання.

Визначення зносу одна із найбільш заплутаних і малообговорюваних питань теорії оцінки. Цьому питанню часто приділяється лише кілька рядків в описі нібито застосованих методів. Але природно виникає питання трудомісткості описуваних методів і можливості застосування цих методів робить однозначним висновок про фактично довільності призначення зносу.

3. Оцінка нерухомості

3.5. Підходи до оцінки нерухомості.

3.5.2. Витратний підхід

Витратний підхід- це сукупність способів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідні відновлення чи заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше ніж за створення об'єкта аналогічної корисності.

Інформація, необхідна застосування витратного підходу:
- Рівень заробітної плати;
- Величина накладних витрат;
- Витрати обладнання;
- норми прибутку будівельників у цьому регіоні;
– ринкові ціни на будівельні матеріали.

Переваги витратного підходу:
1. Оцінюючи нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.
2. Цей підхід є доцільним або єдино можливим у таких випадках:
§ техніко-економічний аналіз вартості нового будівництва;
§ обґрунтування необхідності оновлення діючого об'єкта;
§ оцінка будівель спеціального призначення;
§ при оцінці об'єктів у «пасивних» секторах ринку;
§ аналіз ефективності використання землі;
§ вирішення завдань страхування об'єкта;
§ вирішення завдань оподаткування;
§ за погодженням цін об'єкта нерухомості, отриманих іншими способами.

Недоліки витратного підходу:
1. Витрати який завжди еквівалентні ринкової вартості.
2. Спроби досягнення точнішого результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.
3. Невідповідність витрат за придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво такого самого об'єкта, т.к. в процесі оцінки вартості будівництва віднімається накопичений знос.
4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будівель.
5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель та споруд.
6. Окрема оцінка земельної ділянки від будівель.
7. Проблематичність оцінки земельних ділянок у Росії.

Етапи витратного підходу(Див. рис.3.3):
- розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (СЗ).
- Розрахунок вартості заміщення або відновлювальної вартості (СВС або СЗАМ).
- Розрахунок накопиченого зносу (всіх видів) (Сізн):
· фізичний знос - знос, пов'язаний із зниженням працездатності об'єкта внаслідок природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих факторів;
· функціональний знос - знос через невідповідність сучасним вимогам, що висуваються до подібних об'єктів;
· зовнішній знос - знос внаслідок зміни зовнішніх економічних чинників.

Розрахунок вартості об'єкта з урахуванням накопиченого зносу: Сон = СВС-Сизн.

Визначення підсумкової вартості нерухомості: Сіт = Сз + Сон.

3.5.2.1. Метод порівняльної одиниці

Цей метод передбачає розрахунок вартості будівництва порівняльної одиниці аналогічної будівлі. Вартість порівняльної одиниці аналога має бути скоригована на наявні відмінності в об'єктах, що порівнюються (планування, обладнання, права власності тощо).

Якщо як порівняльна одиниця обраний 1 м 2 , то формула розрахунку матиме наступний вигляд:

З про =С м 2 *S про *К п *К н *К м *К *К пз *К ндс,

С про - вартість об'єкта, що оцінюється;
С м 2 – вартість 1 м 2 типової споруди на базову дату;
S про - площа оцінюваного об'єкта (кількість одиниць порівняння);
К п - коефіцієнт, що враховує можливу невідповідність даних щодо площі об'єкта та будівельної площі (1,1-1,2);
К н - коефіцієнт, що враховує можливу невідповідність між об'єктом, що оцінюється, і обраною типовою спорудою (для ідентичного = 1);
К м - коефіцієнт, що враховує місце розташування об'єкта;
К - коефіцієнт, що враховує зміну вартості БМР між базовою датою і датою на момент оцінки;
До пз – коефіцієнт, що враховує прибуток забудовника (%);
К НДС - коефіцієнт, що враховує ПДВ (%).

Важливим етапом є вибір типового об'єкта. При цьому необхідно враховувати:
- Єдине функціональне призначення;
- Близькість фізичних характеристик;
- Порівняний хронологічний вік об'єктів;
- Інші характеристики.

3.5.2.2. Метод розбиття за компонентами

Цей метод передбачає розбивку об'єкта, що оцінюється, на будівельні компоненти – фундамент, стіни, перекриття тощо. Вартість кожного компонента отримують виходячи з суми прямих і непрямих витрат, необхідних для облаштування одиниці об'єму за формулою:

, де

З буд – вартість будівництва будівлі в цілому;
V j – обсяг j-го компонента;
З j – вартість одиниці обсягу;
n - кількість виділених компонентів будівлі;
К н - коефіцієнт, що враховує наявні невідповідності між об'єктом, що оцінюється, і обраним типовим спорудою.

Існує кілька варіантів використання методу розбиття за компонентами:
- субпідряд;
- розбивка за профілем робіт;
- Виділення витрат.

Метод субпідрядуґрунтується на тому, що будівельник-генпідрядник наймає субпідрядників для виконання частини будівельних робіт. Потім розраховуються сумарні витрати з усіх субпідрядників.

Метод розбиття за профілеманалогічний попередньому і заснований на розрахунку витрат на наймання різних фахівців .

Метод виділення витратпередбачає використання різних одиниць порівняння для оцінки різних компонентів будівлі, після чого ці оцінки підсумовуються.

Мал. 3.3. Процедура оцінки вартості нерухомості витратним підходом

3.5.2.3. Метод кількісного обстеження

Цей метод ґрунтується на застосуванні детального кількісного розрахунку витрат на монтаж окремих компонентів, обладнання та будівництва будівлі загалом. Крім розрахунку прямих витрат потрібен облік накладних витрат та інших витрат, тобто. складається повний кошторис відтворення об'єкта, що оцінюється.

Розрахунок вартості будівництва

Вартість будівництва будівель та споруд визначається величиною інвестицій, необхідних для його здійснення. Вартість будівництва, як правило, визначається на стадії передпроектних опрацювань (складання ТЕО будівництва).

Кошторисна вартість будівництва будівель та споруд - це сума коштів, необхідних для її здійснення відповідно до проектної документації.

На основі кошторисної вартості провадиться розрахунок розміру капітальних вкладень, фінансування будівництва, а також формування вільних (договірних) цін на будівельну продукцію.

Кошторисна вартість будівництва включає такі елементи:

будівельні роботи;

роботи з монтажу обладнання (монтажні роботи);

витрати на придбання (виготовлення) обладнання, меблів та інвентарю;

Інші витрати.

Методи розрахунку витрат. При складанні кошторисів (розрахунків) інвестора та підрядника на альтернативній основі можуть застосовуватися такі методи розрахунку витрат:
ресурсний;
ресурсно-індексний;
базисно-індексний;
базисно-компенсаційний;
на основі банку даних про вартість раніше збудованих або запроектованих об'єктів-аналогів.

Ресурсний метод - розрахунок у поточних (прогнозних) цінах та тарифах ресурсів (елементів витрат), ведеться виходячи з потреби в матеріалах, виробах, конструкціях (у тому числі допоміжних, що застосовуються в процесі виконання робіт), а також даних про відстані та способи їх доставки на місце будівництва , Витраті енергоносіїв на технологічні цілі, часу експлуатації будівельних машин та їх складі, витратах праці робітників.

Ресурсно-індексний метод це поєднання ресурсного методу із системою індексів на ресурси, які у будівництві.

Індекси вартості (цін, витрат) -відносні показники, що визначаються співвідношенням поточних (прогнозних) вартісних показників та базових вартісних показників на порівняні за номенклатурою ресурси.

Базисно-індексний метод перерахунок витрат за рядками кошторису з базисного рівня цін на поточний рівень цін за допомогою індексів.

Базисно-компенсаційний метод - підсумовування вартості, обчисленої в базисному рівні кошторисних цін, і визначених розрахунками додаткових витрат, пов'язаних із зміною цін і тарифів на ресурси, що використовуються в процесі будівництва.

Необхідно враховувати, що до настання стабілізації економічної ситуації та формування відповідних ринкових структур найбільш пріоритетними методами розрахунку кошторисної вартості є ресурсний та ресурсно-індексний. У практичній діяльності експертів більшу популярність користується базисно-індексний метод розрахунку кошторисної вартості.

Визначення зносу об'єкта нерухомості

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виявляється у зниженні з часом вартості (знецінення) під впливом різних чинників. Зношування (І) зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним виразом зносу є знецінення (О).

Залежно від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють такі види зносу: фізичний, функціональний та зовнішній.

Фізичний і функціональний знос підрозділяється на усувний і непереборний.

Усуне знос - це знос, усунення якого фізично можливе й економічно доцільно, тобто. вироблені витрати усунення тієї чи іншої виду зносу сприяють підвищенню вартості об'єкта загалом.

Виявлення всіх можливих видів зносу – це накопичений знос об'єкта нерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос є різницю між відновною вартістю і ринковою ціною об'єкта, що оцінюється.

Сукупне накопичене зношування є функцією часу життя об'єкта. Розглянемо основні оціночні поняття, що характеризують цей показник.

Фізичне життя будівлі (ФЗ) - період експлуатації будівлі, протягом якого стан несучих конструктивних елементів будівлі відповідає певним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність тощо). Термін фізичного життя об'єкта закладається під час будівництва та залежить від групи капітальності будівель. Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

Хронологічний вік (ХВ) - Період часу, що минув з дня введення об'єкта в експлуатацію до дати оцінки.

Економічне життя (ЕЖ) визначається часом експлуатації, протягом якого об'єкт дає дохід. У цей період поліпшення роблять внесок у вартість об'єкта. Економічне життя об'єкта закінчується, коли експлуатація об'єкта не може принести дохід, позначений відповідною ставкою за порівнянними об'єктами в даному сегменті ринку нерухомості. При цьому поліпшення, що проводяться, вже не роблять внесок у вартість об'єкта внаслідок його загального зносу.

Ефективний вік (ЕВ) розраховується на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану та сформованих на дату оцінки економічних факторів, що впливають на вартість об'єкта, що оцінюється. Залежно від особливостей експлуатації будівлі ефективний вік може відрізнятись від хронологічного віку у більшу чи меншу сторону. У разі нормальної (типової) експлуатації будівлі ефективний вік, як правило, дорівнює хронологічній.

Термін економічного життя, що залишився (ОСЕЖ) будівлі - період від дати оцінки до закінчення його економічного життя (рис. 3.4).

Мал. 3.4. Періоди життя будівлі та характеризуючі їх показники

Зношування в оціночній практиці необхідно відрізняти за змістом від подібного терміна, що використовується в бухгалтерському обліку (нарахування зносу). Оціночний зношування - один з основних параметрів, що дозволяють розрахувати поточну вартість об'єкта оцінки на конкретну дату.

Фізичний знос - поступова втрата закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини.

Методи розрахунку фізичного зношування будівель такі:
· Нормативний (для житлових будівель);
· вартісний;
· Метод терміну життя.

Нормативний метод Розрахунок фізичного зносу передбачає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого або відомчого рівня.

У зазначених правилах дано характеристику фізичного зносу різних конструктивних елементів будівель та їх оцінку.

Фізичний знос будівлі слід визначати за такою формулою:

, де

І ф - фізичне зношування будівлі, %;

І i - фізичне зношування i-го конструктивного елемента, %;

L i - коефіцієнт, відповідний частці відновної вартості i-го конструктивного елемента загальної відновлювальної вартості будівлі;

п- кількість конструктивних елементів будівлі.

Частки відновної вартості окремих конструкцій, елементів та систем у загальній відновлювальній вартості будівлі (у відсотках) зазвичай приймають за укрупненими показниками відновної вартості житлових будівель, затверджених у встановленому порядку, а для конструкцій, елементів та систем, що не мають затверджених показників, за їх кошторисною вартістю .

Ця методика застосовується виключно у вітчизняній практиці. При всій наочності та переконливості їй притаманні такі недоліки:
- через свою «нормативність» вона спочатку не може врахувати нетипові умови експлуатації об'єкта;
- трудомісткість застосування через необхідну деталізацію конструктивних елементів будівлі;
- неможливість вимірювання функціонального та зовнішнього зносу;
- Суб'єктивність питомого зважування конструктивних елементів.

В основі вартісного методу визначення фізичного зносу лежить фізичне зношування, виражене на момент його оцінки співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають пошкодження конструкцій, елемента, системи або будівлі в цілому, та їх відновлювальної вартості.

Суть вартісного методу визначення фізичного зносу полягає у визначенні витрат на відтворення елементів будівлі.

Даний метод дозволяє відразу розрахувати знос елементів та будівлі загалом у вартісному вираженні. Оскільки розрахунок знецінення проводиться на основі розумних фактичних витрат на доведення зношених елементів до «практично нового стану», результат цього підходу можна вважати досить точним. Недоліки методу – обов'язкова деталізація та точність розрахунку витрат на проведення ремонту зношених елементів будівлі.

Визначення фізичного зносу будівель методом терміну життя . Показники фізичного зносу, ефективного віку та терміну економічного життя перебувають у певному співвідношенні, яке можна виразити формулою:

І – знос;
ЕВ – ефективний вік;
ФЗ – типовий термін фізичного життя;
ОСФЖ - термін фізичного життя, що залишився.

.

Застосування цієї формули також актуально при розрахунку відсоткових поправок на знос у порівнюваних об'єктах (метод порівняльних продажів), коли оцінювачу неможливо зробити огляд обраних аналогів. Розрахований таким чином відсоток зношування елементів або будівлі в цілому може бути переведений у вартісне вираження (знецінення):

.

На практиці елементи споруди, що мають усуне і непереборне фізичне зношування, ділять на «довгоживучі» і «короткоживучі».

«Короткоживучі елементи»- Елементи, що мають менший термін життя, ніж будівля в цілому (покрівля, сантехнічне обладнання тощо).

«Довгоживучі елементи»- елементи, у яких очікуваний термін життя можна порівняти з терміном життя будівлі (фундамент, несучі стіни тощо).

Усунене фізичне зношування «короткоживучих елементів» виникає внаслідок природного зношування елементів будівлі з часом, а також недбалої експлуатації. У цьому випадку ціна продажу будівлі знижена на відповідне знецінення, оскільки майбутньому власнику необхідно буде зробити «раніше відкладений ремонт», щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди (поточний ремонт внутрішніх приміщень, відновлення ділянок покрівлі, що протікає тощо). При цьому передбачається, що елементи відновлюються до практично нового стану. Усунутий фізичний знос у грошах визначено як «вартість відкладеного ремонту», тобто. витрат на доведення об'єкта до стану, «еквівалентного» початковому.

Непереборний фізичний знос компонентів з коротким терміном життя - це витрати на відновлення компонентів, що швидко зношуються, визначаються різницею між відновною вартістю і величиною усуненого зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку і терміну фізичного життя цих елементів.

Усунене фізичне зношування елементів з тривалим терміном життя визначається розумними витратами на його усунення, подібно до усуненого фізичного зношування елементів з коротким терміном життя.

Непереборне фізичне зношування елементів з тривалим терміном життя розраховується як різниця між відновною вартістю всієї будівлі та сумою усуненого та непереборного зносу, помноженою на співвідношення хронологічного віку та терміну фізичного життя будівлі.

Функціональне зношування. Ознаки функціонального зносу в будівлі, що оцінюється, - невідповідність об'ємно-планувального та/або конструктивного рішення сучасним стандартам, включаючи різне обладнання, необхідне для нормальної експлуатації споруди відповідно до його поточного або передбачуваного використання.

Функціональний знос поділяють на усунутий і непереборний.

Вартістю функціонального зносу є різниця між вартістю відтворення і вартістю заміщення, яка виключає з розгляду функціональний знос.

Усунутий функціональний знос визначається витратами на необхідну реконструкцію, що сприяє ефективнішій експлуатації об'єкта нерухомості.

Причини функціонального зносу:
· Недоліки, що вимагають додавання елементів;
· Недоліки, що вимагають заміни або модернізації елементів;
· Надпокращення.

Недоліки, що вимагають додавання елементів - елементи будівлі та обладнання, яких немає у існуючому оточенні та без яких вона не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам. Зношування за рахунок даних позицій вимірюється вартістю додавання цих елементів, включаючи їх монтаж.

Недоліки, які потребують заміни чи модернізації елементів - позиції, які виконують свої функції, але не відповідають сучасним стандартам (лічильники води та газу і протипожежне устаткування). Знос за цими позиціями вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їхнього фізичного зносу мінус вартість повернення матеріалів плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажу нових елементів. Вартість повернення матеріалів розраховується як вартість демонтованих матеріалів та обладнання при використанні їх на інших об'єктах (залишкова вартість, що допрацьовується).

Сверхулучшения - позиції та елементи споруди, наявність яких у час неадекватно сучасним вимогам ринкових стандартів. Усунуте функціональне зношування в даному випадку вимірюється як поточна відновна вартість позицій «надпокращення» мінус фізичне зношування, плюс вартість демонтажу та мінус ліквідаційна вартість демонтованих елементів.

Непереборне функціональне знос викликається застарілими об'ємно-планувальними та/або конструктивними характеристиками будівель, що оцінюються щодо сучасних стандартів будівництва. Ознакою непереборного функціонального зносу є економічна недоцільність здійснення витрат усунення цих недоліків. Крім того, необхідний облік ринкових умов, що склалися на дату оцінки, для адекватної архітектурної відповідності будівлі своєму призначенню.

Залежно від конкретної ситуації вартість непереборного функціонального зносу може визначатися двома способами:
1) капіталізацією втрат у орендній платі;
2) капіталізацією надлишкових експлуатаційних витрат, необхідних для утримання будівлі у належному порядку.

Для визначення необхідних розрахункових показників (величини орендних ставок, ставки капіталізації та ін) використовують скориговані дані за порівнянними аналогами. При цьому відібрані аналоги не повинні мати ознак виявленого об'єкта оцінки непереборного функціонального зносу.

Визначення знецінення, викликаного непереборним функціональним зносом через застаріле об'ємно-планувальне рішення (питома площа, кубатура), здійснюється методом капіталізації втрат в орендній платі.

Розрахунок непереборного функціонального зносу шляхом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат, необхідні підтримки будівлі у стані, то, можливо виконано так. Даний підхід кращий для оцінки непереборного функціонального зносу будівель, що відрізняються нестандартними архітектурними рішеннями і в яких розмір орендної плати порівняний з орендною платою за сучасними об'єктами-аналогами на відміну від величини експлуатаційних витрат.

Зовнішній (економічний) знос - знецінення об'єкта, обумовлене негативним щодо об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, що накладаються сервітути на певне використання нерухомості, змін навколишньої інфраструктури та законодавчих рішень у галузі оподаткування тощо. Зовнішній знос нерухомості в залежності від причин, що його викликали, в більшості випадків є непереборним через незмінність розташування, але в ряді випадків може «самоусунутись» через позитивну зміну навколишнього ринкового середовища.

Для оцінки зовнішнього зносу можуть застосовуватись такі методи:
· капіталізації втрат в орендній платі;
· Порівняльних продажів (парних продажів);
· Терміну економічного життя.

Практично завжди в оцінці об'єкта нерухомості доводиться мати справу з поняттям «знос».

У оціночної діяльності знос сприймається як основний чинник вартості об'єкта нерухомості під час застосування витратного підходу. Тут знос використовується для врахування відмінностей у характеристиках нового та оцінюваного об'єктів нерухомості. Облік зносу об'єкта - це свого роду коригування вартості нововідтвореної будівлі (визначеної за допомогою витратного підходу) для визначення поточної вартості об'єкта, що оцінюється.

Зношуванняхарактеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виявляється у зниженні вартості (знецінення) під впливом різних чинників з часом. У міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будівель та споруд, а також їх функціональну відповідність поточному та тим більше майбутньому використанню, пов'язаним з життєдіяльністю людини. Крім того, на вартість нерухомості не меншою мірою впливають і зовнішні фактори, зумовлені зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на певне використання будівель і т.д.

Зношування зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним виразом зносу є знецінення об'єкта нерухомості.

Поняття «знос», що використовується в оціночній діяльності, необхідно відрізняти від поняття «амортизація», що застосовується у бухгалтерському обліку. Амортизаціяу бухгалтерському обліку - це процес розподілу початкових витрат, пов'язаних із придбанням об'єкта, на весь термін його служби без визначення його поточної вартості.

Залежно від причин, що спричиняють знецінення об'єкта нерухомості, виділяють такі види зносу (табл. 2.2).

Таблиця 2.2

Класифікація зносу об'єктів нерухомості

Для кожного виду зносу характерно його підрозділ на усунутий і непереборний. У загальному випадку усувним зносомназивають знос, усунення якого фізично можливе та економічно доцільне. При цьому економічна доцільність полягає в тому, що витрати на усунення того чи іншого виду зносу повинні сприяти підвищенню вартості об'єкта в цілому.

При виявленні всіх зазначених видів зносу говорять про загальний накопичений знос об'єкта нерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос є різницю між відновною вартістю і ринковою ціною об'єкта, що оцінюється.

Фізичний знос відбиває зниження працездатності об'єкта нерухомості внаслідок як природного фізичного старіння, і впливу зовнішніх природних несприятливих чинників. Фізичний знос враховується у нормах амортизаційних відрахувань.

На практиці використовуються чотири основні методи розрахунку фізичного зносу будівель: експертний, вартісний, нормативний (або бухгалтерський) та метод розрахунку терміну життя будівлі.

При експертному методіоцінка зносу об'єкта нерухомості провадиться на основі експертного висновку експерта або групи експертів, які діють на підставі нормативних актів та власного досвіду. Основним недоліком цього методу вважається суб'єктивність.

Як відомо, терміни служби будівель загалом залежать від довговічності його складових. Тому фізичне зношування (І) можна розрахувати як середньозважену величину зношування всіх конструктивних елементів будівлі за формулою.

де КЕ - конструктивний елемент i.

Цей метод визначення фізичного зносу можна зарахувати до групи експертних методів. Він зазвичай застосовується під час інвентаризації об'єктів нерухомості.

Як було сказано вище, фізичне зношування може бути усувним і непереборним. Усуне фізичне зношування передбачає, що витрати на поточний ремонт менше, ніж додана при цьому вартість об'єкта. Фізичний знос вважається непереборнимколи витрати на виправлення дефекту перевищують вартість, яка при цьому буде додана до об'єкта. Будь-який недолік об'єкта в принципі можна виправити, але при цьому витрати на виправлення не повинні перевищувати передбачувану вигоду.

Для визначення непереборного фізичного зносу елементи будівлі поділяються на дві категорії: довготривалі та швидкозношувані. Зношення довготривалих елементів, таких як: фундаменти, стіни, перекриття та ін., може розраховуватися по групах, шляхом визначення ефективного терміну їх служби та терміну фізичного життя, що залишився, в реальних умовах.

Для розрахунку фізичного зносу довготривалих елементів можна використовувати метод визначення витрат на відтворення елементів будівлі (або вартісний метод).У цьому випадку також визначається відсоток зносу кожного елемента будівлі, який потім переводиться у вартісний вираз. Сумарне зношування визначається як відношення величини знецінення об'єкта - суми знецінення кожного елемента - до відновної вартості об'єкта - суми відновної вартості всіх елементів об'єкта:

У більш точному скоригованому вартісному методі розрахунку фізичного зношування відсоток зношування елементів будівлі визначається як зважена величина.

До категорій швидкозношувані елементи будівлі відносяться елементи, термін служби яких коротший за розрахункове економічне життя будівлі. Це покрівля, декоративне оздоблення, фарбування, тобто. елементи, які можна відремонтувати за допомогою поточного ремонту.

Нормативний (бухгалтерська) методвизначення фізичного зносу будов передбачає використання діючих нині норм амортизаційних відрахувань 1 . Фізичний знос об'єкта нерухомості можна визначити шляхом розрахунку терміну життя.Такий підхід обґрунтовується тим, що загальне накопичене зношування є, перш за все, функцією часу життя об'єкта. Терміни життя будівлі або споруди подано на рис. 2.1.

Мал. 2.1.

Розглянемо суть основних понять, що характеризують цей показник. З погляду функціонального використання об'єкта нерухомості виділяють такі терміни життя:

• Типовий термін фізичного життя будівлі (нормативний термін служби) - визначається періодом експлуатації будівлі, протягом якого стан несучих конструктивних елементів будівлі відповідає певним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність тощо). Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься;
• час життя - час, коли об'єкт існує, тобто. у ньому можна жити чи працювати;
• хронологічний вік – це період часу, що минув з дня введення об'єкта в експлуатацію до дати оцінки;
• термін економічного життя – визначається часом експлуатації, протягом якого об'єкт приносить дохід. У цей період вироблені поліпшення роблять внесок у вартість об'єкта. Економічне життя об'єкта закінчується, коли експлуатація об'єкта не може принести дохід, позначений відповідною ставкою, але порівнянним об'єктам у даному сегменті ринку нерухомості. При цьому вироблені поліпшення вже не роблять внесок у вартість об'єкта внаслідок його загального зносу;
• ефективний вік - визначається на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану та сформованих на дату оцінки економічних факторів, що впливають на вартість об'єкта, що оцінюється. Залежно від особливостей експлуатації будівлі ефективний вік може відрізнятись від хронологічного віку у більшу чи меншу сторону. У разі нормальної (типової) експлуатації будівлі ефективний вік, як правило, дорівнює хронологічній;
• термін економічного життя будівлі, що залишився, становить період часу від дати оцінки до закінчення його економічного життя.

Зв'язок між зносом, відновною вартістю, ефективним віком, а також типовим терміном фізичного життя можна описати такою формулою:

Недоліком цієї формули є те, що вона не завжди застосовна, тому що найчастіше зустрічаються ситуації, коли хронологічний вік більший за нормативний. Тому така оцінка може використовуватися лише для початкової експрес-оцінки або у випадках, коли інформації про стан об'єкта недостатньо. Точнішою є формула, в якій замість хронологічного віку використовується ефективний вік:

Іншими словами, відсоток зносу від відновлювальної вартості визначається ставленням ефективного віку об'єкта нерухомості до типового терміну економічного життя.

Функціональне зношування(функціональне старіння) об'єкта у тому, що об'єкт відповідає сучасним стандартам з погляду його функціональної корисності. Такий вид зносу може виявитися в застарілій архітектурі будівлі, у зручностях її планування, обсягах, інженерному забезпеченні тощо, і зумовлений впливом науково-технічного прогресу в галузі архітектури та будівництва. Функціональний знос у вітчизняній практиці називається моральним зносомі так само, як і фізичне зношування може бути усувним і непереборним.

До усуненого функціонального зносу можна віднести відновлення вбудованих шаф, водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, покриття підлоги та ін. Критерієм зносу, з точки зору усунення, є порівняння величини витрат на ремонт з величиною додатково отриманої вартості. Якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення, то функціональне зношування є усувним.Величина функціонального зносу, що усувається, визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на ту ж дату оцінки без оновлених елементів.

До непереборномуфункціональному зносу відноситься зменшення вартості будівлі через фактори, пов'язані як з надлишком, так і з недоліком якісних характеристик будівлі. Наприклад, на орендному ринку великий попит мають двокімнатні квартири в порівнянні з однокімнатними. Величину цього виду зносу розраховують як величину втрат від орендної плати при здачі в оренду цих квартир, помножену на мультиплікатор орендної плати (ставлення ціни продажу власності до потенційної орендної плати за неї), характерний для даного виду квартир. Таким чином, величина непереборного функціонального зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної плати.

Функціональний (моральний) знос може проявляється у двох формах - моральний знос першого роду, пов'язаний з здешевленням відтворення об'єктів, та моральний знос другого роду, пов'язаний із створенням нових, більш економічних об'єктів.

де С Б – балансова вартість об'єкта нерухомості; З - відновна вартість об'єкта нерухомості.

Моральне зношування другого роду можна визначити на основі порівняння прибутковості діючих нового та старого об'єктів (І М2):

де Дц – дохідність нового об'єкта нерухомості; Д с – дохідність старого об'єкта нерухомості.

Зовнішній знос(Економічний або знос зовнішнього впливу) - це зниження вартості об'єкта нерухомості внаслідок негативної зміни зовнішнього середовища, обумовленого економічними, політичними або іншими факторами. Причинами зовнішнього зносу можуть бути як загальний занепад району, де знаходиться об'єкт, і дії уряду чи місцевої адміністрації у сфері оподаткування, страхування; інші зміни над ринком зайнятості, відпочинку, освіти тощо.

Істотним фактором, що впливає на величину зовнішнього зносу, є безпосередня близькість до малопривабливих природних або штучних об'єктів - болот, очисних споруд, ресторанів, танцювальних майданчиків, бензоколонок, залізничних станцій, лікарень, шкіл, промислових підприємств та ін.

Зменшення вартості, пов'язане із забрудненням довкілля, визначається з використанням методів, аналогічних методам визначення зносу. Наприклад, вартість видалення токсичних відходів може бути з вартістю ремонту об'єкта, тобто. вартістю усунутих дефектів.

Економічний знос, на відміну фізичного і морального, завжди вважається незворотним, бо сума витрат, спрямована усунення зовнішніх чинників, невідповідно висока.

Спосіб вимірювання зносу зовнішнього впливу є аналіз парних продажів, коли на ринку нерухомості продаються два порівнянні об'єкти, один з яких має ознаки зовнішнього зносу, інший - ні. Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зносу зовнішнього впливу об'єкта, що оцінюється.

Іншим способом вимірювання зносу зовнішнього впливу є порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, аналогічних оцінюваному, один з яких зазнає негативного впливу. Капіталізація втрат доходу порівняння цих двох об'єктів характеризуватиме величину зносу зовнішнього впливу.

• Класифікація основних засобів, що включаються до амортизаційних груп, затверджено постановою Уряду РФ від 01.01.2002 № 1 «Про Класифікацію основних засобів, що включаються в амортизаційні групи»; НК РФ визначає норми амортизації (ст. 258).
• Асаул А. II., Карасьов А. В. Економіка нерухомості: навчань, посібник. М.: МІКХіС,2001.

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виявляється у зниженні вартості (знецінення) під впливом різних чинників з часом.

У міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будівель та споруд, а також їх функціональну відповідність поточному та тим більше майбутньому використанню, пов'язаним з життєдіяльністю людини. Крім того, на вартість нерухомості не меншою мірою впливають і зовнішні фактори, зумовлені зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на певне використання будівель і т.д.

Зношування (І) зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним виразом зносу є знецінення (О).

Залежно від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють такі види зносу: фізичний, функціональний та зовнішній.

Класифікація зносу об'єктів нерухомості:

Для кожного виду зносу характерно його підрозділ: усувний і непереборний.

Усуне знос- знос, усунення якого фізично можливе та економічно доцільне. При цьому економічна доцільність полягає в тому, що витрати на усунення того чи іншого виду зносу повинні сприяти підвищенню вартості об'єкта в цілому.

Непереборне знос– знос, який або фізично неможливий, або економічно недоцільний.

При виявленні всіх зазначених видів зносу говорять про загальний накопичений знос об'єкта нерухомості. У вартісному вираженні сукупний знос є різницю між відновною вартістю і ринковою ціною об'єкта, що оцінюється.
Виходячи із суті даних визначень, можна стверджувати, що загальне накопичене зношування є, перш за все, функцією часу життя об'єкта. Враховуючи цю обставину, розглянемо суть основних понять, що характеризують цей показник:

Фізичне життя будівлі ( ФЖ ) – визначається періодом експлуатації будівлі, протягом якого стан несучих конструктивних елементів будівлі відповідає певним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність тощо). Термін фізичного життя об'єкта закладається під час будівництва та залежить від групи капітальності будівель. Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

Хронологічний вік(ХВ)- це період, що минув з дня введення об'єкта в експлуатацію до дати оцінки.

Економічне життя (ЕЖ) - Визначається часом експлуатації, протягом якого об'єкт приносить дохід. У цей період вироблені поліпшення роблять внесок у вартість об'єкта. Економічне життя об'єкта закінчується, коли експлуатація об'єкта не може принести дохід, позначений відповідною ставкою, але порівнянним об'єктам у даному сегменті ринку нерухомості. У цьому вироблені поліпшення не вносять внесок у вартість об'єкта внаслідок його загального зносу.

Ефективний вік (ЕВ) - визначається на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану та сформованих на дату оцінки економічних факторів, що впливають на вартість об'єкта, що оцінюється. Залежно від особливостей експлуатації будівлі ефективний вік може відрізнятись від хронологічного віку у більшу чи меншу сторону. У разі нормальної (типової) експлуатації будівлі ефективний вік, як правило, дорівнює хронологічній.

Термін економічного життя, що залишився (ОСІЖ) будівлі складає період від дати оцінки до закінчення його економічного життя.

Методи розрахунку зносу:

1. Фізичний знос - являє собою поступову втрату закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини.

Вирізняють такі методи розрахунку фізичного зносу будівель:

Нормативний (для житлових будівель);

Вартісний;

Спосіб терміну життя.

Нормативний метод розрахунку фізичного зносу

Нормативний метод розрахунку фізичного зносу передбачає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як приклад таких інструкцій можна назвати "Правила оцінки фізичного зносу житлових будівель" ВСН 53-86 Держгромадянбуду (Державний комітет з цивільного будівництва та архітектури при ДЕРЖБУД СРСР. Москва 1990), що застосовуються Бюро технічної інвентаризації з метою оцінки фізичного , планування капітального ремонту житлового фонду незалежно від його відомчої власності

У зазначених правилах дана характеристика фізичного зношування різних конструктивних елементів будівель та їх оцінка.

Фізичний знос будівлі слід визначати за такою формулою:

Fф =

де Fф - фізичне зношування будівлі, (%);

Fi - фізичне зношування i-ro конструктивного елемента (%);

Li - коефіцієнт, відповідний частці відновної вартості i-ro конструктивного елемента загальної відновлювальної вартості будівлі;
n – кількість конструктивних елементів у будівлі.

Частки відновної вартості окремих конструкцій, елементів і систем у загальній відновлювальній вартості будівлі (у %) зазвичай приймають за укрупненими показниками відновлювальної вартості житлових будівель, затверджених у встановленому порядку, а для конструкцій, елементів та систем, що не мають затверджених показників, - за їх кошторисною вартості.

Вартісний метод визначення фізичного зносу

Фізичний знос на момент його оцінки виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають пошкодження конструкцій, елемента, системи або будівлі в цілому та їх відновлювальну вартість.

Суть вартісного методу визначення фізичного зносу полягає у визначенні витрат на відтворення елементів будівлі.

Описана методика дозволяє розрахувати знос елементів та будівлі в цілому відразу у вартісному вираженні, що є кращим порівняно з іншими методами розрахунку фізичного зносу. З іншого боку, оскільки розрахунок знецінення виробляється з урахуванням розумних фактичних витрат за доведення зношених елементів до " практично нового стану " , результат але цьому підходу вважатимуться досить точним. Серед недоліків, властивих даної методики, необхідно відзначити обов'язкову деталізацію та точність розрахунку витрат на проведення ремонту зношених елементів будівлі.

Визначення фізичного зношування будівель методом терміну життя

Виходячи із суті раніше розглянутих основних оціночних понять, що характеризують загальний накопичений знос будівлі з точки зору часу його експлуатації, можна стверджувати, що фізичний знос, ефективний вік та термін економічного життя перебувають у певному співвідношенні. Це співвідношення можна виразити такою формулою(1):

де: І (%) - знос у відсотках;

ЕВ - ефективний вік, який визначається експертом на основі технічного стану елементів або будівлі в цілому;

ФЗ - типовий термін фізичного життя;

ОСФЖ - термін фізичного життя, що залишився.

Або за формулою (2):

де: І (%) – знос у відсотках;

ФЗ - типовий термін фізичного життя.

Розрахований таким чином відсоток зношування елементів або будівлі в цілому може бути переведений у вартісне вираження (знецінення):

О = НД * (І/100);

де: І – знос у відсотках; НД - відновна вартість.

2. Функціональне зношування

Ознаками функціонального зносу в будівлі, що оцінюється, як правило, є невідповідність його об'ємно-планувального та/або конструктивного рішення сучасним стандартам, включаючи різне обладнання, необхідне для нормальної експлуатації споруди відповідно до його поточного або передбачуваного використання.

Залежно від фізичної можливості та економічної доцільності усунення причин, що викликали функціональне зношування, його поділяють на усувний і непереборний. Вартим виразом функціонального зносу є різниця між вартістю відтворення та вартістю заміщення, оскільки розрахунок останньої, виходячи зі свого визначення, свідомо виключає функціональний знос із розгляду.

· Усунутий функціональний знос

Усунутий функціональний знос зазвичай визначається витратами на необхідну реконструкцію, що сприяє більш ефективної експлуатації об'єкта нерухомості.

Вважається, що усувний функціональний знос викликається:

Недоліками, що вимагають додавання елементів,

Недоліками, що вимагають заміни або модернізації елементів,

Надпокращення.

До недоліків, що вимагають додавання, відносять елементи будівлі та обладнання, яких немає у існуючому оточенні і без яких вона не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам. Зношування за рахунок даних позицій вимірюється вартістю додавання цих елементів, включаючи їх монтаж.

До недоліків, які потребують заміни чи модернізації елементів, відносять позиції, які виконують свої функції, але не відповідають сучасним стандартам (водяні і газові лічильники тощо.). Знос за цими позиціями вимірюється як вартістю існуючих елементів з урахуванням їхнього фізичного зносу мінус вартість повернення матеріалів плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажу нових елементів. При цьому вартість повернення матеріалів визначається як вартість демонтованих матеріалів та обладнання при використанні їх на інших об'єктах (залишкова вартість, що допрацьовується).

До надпокращеньвідносять позиції та елементи споруди, наявність яких нині неадекватна сучасним вимогам ринкових стандартів. Усунуте функціональне зношування в даному випадку вимірюється як поточна відновна вартість позицій "надпокращення" мінус фізичне зношування, плюс вартість демонтажу та мінус ліквідаційна вартість демонтованих елементів.

Прикладом надліпшень може бути ситуація, коли власник будинку, пристосовуючи його під себе, вносив будь-які зміни для власної зручності (інвестиційна вартість), не адекватні з погляду типового користувача. До них, наприклад, можна віднести перепланування корисної площі приміщень під конкретне використання, зумовлене захопленнями власника або його занять. Усунуте функціональне зношування в подібній ситуації визначається поточною вартістю витрат на приведення змінених елементів до їхнього початкового стану. З іншого боку, поняття надпокращень тісно пов'язані з сегментом ринку нерухомості, де одні й самі поліпшення можуть бути визнані як відповідними конкретному сегменту, і надмірними з погляду типового користувача.

· Непереборне функціональне знос

Непереборне функціональне зношування зазвичай викликається застарілими об'ємно-планувальними та/або конструктивними характеристиками оцінюваних будівель щодо сучасних стандартів будівництва. Насамперед економічна недоцільність проведення витрат на усунення цих недоліків дозволяє судити про ознаку саме непереборного функціонального зносу. Крім того, необхідний облік ринкових умов, що склалися на дату оцінки, для адекватної архітектурної відповідності будівлі своєму призначенню.

3. Зовнішній (економічний) знос

Зовнішній знос є знецінення об'єкта, обумовлене негативним стосовно об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, що накладаються сервітути на певне використання нерухомості, зміни навколишньої інфраструктури, законодавчих рішень в галузі оподаткування тощо. Зовнішній знос нерухомості, в залежності від причин, що його викликали, в більшості випадків є непереборним через незмінність розташування, але в ряді випадків може "самоусунутись" через позитивну зміну навколишнього ринкового середовища.

Витратний підхід — сукупність способів оцінки вартості об'єкта нерухомості, заснованих на визначенні витрат, необхідні відновлення чи заміщення об'єкта нерухомості, з урахуванням його зносу. Витратний підхід заснований на принципі заміщення, згідно з яким передбачається, що розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж вартість будівництва об'єкта, аналогічного за своєю корисністю об'єкту, що оцінюється.

Відповідно до витратного підходу загальна вартість об'єкта нерухомості (Соб) визначається як суми вартості ділянки землі (Суз) та відновної вартості (вартості заміщення або відтворення) об'єкта нерухомості (СВС) за мінусом накопиченого зносу (СІЗ):

Застосування витратного підходу до оцінки нерухомості складається з наступних етапів:

• оцінка ринкової вартості земельної ділянки;
• оцінка відновної вартості (вартості заміщення) будівлі, що оцінюється, в тому числі оцінка величини підприємницького прибутку;
• розрахунок виявлених видів зношування;
• розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки шляхом коригування відновлювальної вартості на зношування з подальшим збільшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.

Визначення вартості ділянки землі, що входить до складу оцінюваної витратним методом нерухомості, засноване на припущенні його найкращого та найбільш ефективного використання як вільного від забудови.

Для оцінки ринкової вартості землі застосовують такі методи:

• метод порівняння продаж;
• метод розподілу;
• метод виділення;
• метод розбиття на ділянки;
• техніка залишку землі;
• капіталізації чистої земельної ренти

Метод порівняння продажза наявності необхідної інформації є найкращим і загальнозастосовним. Основними елементами порівняння для землі є:

• права власності;
• умови фінансування;
• умови продажу;
• умови ринку;
• місце розташування;
• Фізичні характеристики;
• доступні комунальні послуги;
• умови зонування;
• найкраще та найбільш ефективне використання.

Оцінюючи землі можна використовувати кілька одиниць порівняння, коригуючи ціну кожної їх і отримуючи наприкінці кілька значень вартості, визначальних діапазон вартості.

Метод розподілузаснований на положенні про те, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі та вартістю будівель. Таке співвідношення є найбільш достовірним для нових покращень, які відображають найкраще та найефективніше використання землі.

Приклад 27.Визначити вартість земельної ділянки, якщо відомо що: вільні ділянки у цій місцевості давно не продавалися; вартість типового будинку з ділянкою коливається від 200 до 300 тис. руб.; вартість аналогічного за розмірами земельної ділянки на околицях об'єкта оцінки становить 90 тис. руб.; прямі витрати на будівництво типового будинку - 100 тис. руб.; прибуток підприємця та непрямі витрати - 80 тис. руб.

1. Визначимо частку вартості земельної ділянки у загальній вартості об'єкта нерухомості:

2. Визначимо вартість земельної ділянки:

Вартість ділянки може перебувати у діапазоні від 67 тис. руб. до 100 тис. руб. (1/3 від діапазону значень вартості нерухомості, відповідно від 200 та 300 тис. руб.).

Метод виділенняє різновидом методу розподілу. Вартість землі виділяється із вартості нерухомості відніманням вартості поліпшень з урахуванням їхнього зносу. Цей метод використовується з метою оцінки заміських ділянок, котрим внесок поліпшень у загальну вартість малий і досить легко визначається.

Метод застосовується за відсутності інформації про продаж вільних ділянок у ближніх околицях.

Метод розбиття на ділянкизастосовується у випадках, коли розбивка ділянки на кілька менших за розміром представляє найкраще та найефективніше використання землі. При цьому зовнішні та внутрішні покращення ділянок, що створюються при розбивці, забезпечують умови для найкращого та найефективнішого використання землі.

Витрати поліпшення включають:

• витрати на розбивку, розчищення та планування ділянок;
• витрати на влаштування доріг, тротуарів, інженерних мереж, дренажу;
• податки, страховка, заробітна плата ІТП;
• Витрати маркетинг;
• прибуток та накладні витрати підрядника;
• прибуток підприємця.

Приклад 28.Визначити вартість земельного масиву, якщо відомо, що забудовник планує його розділити на 30 ділянок і потім продати кожен за 25 тис. руб. протягом 4 років (передбачається, що чистий дохід надходитиме поступово, норма віддачі 10%). У цьому матимуть місце такі витрати: планування, очищення, інженерні мережі, проект — 180 тис. крб.; управління - 10 тис. руб.; накладні витрати та прибуток підрядника - 60 тис. руб.; маркетинг - 20 тис. руб.; податки та страховка - 10 тис. руб.; прибуток підприємця - 40 тис. руб.

1. Визначимо потенційний прибуток від продажу підготовлених ділянок:

30 · 25 = 750 тис. руб.

2. Визначимо витрати на поліпшення та влаштування ділянок:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тис. руб.

3. Справжня вартість земельного масиву з урахуванням рівномірного надходження чистого доходу протягом 4 років та нормі віддачі 10%:

де 3.1699 - коефіцієнт реальної вартості ануїтету.

Отже, вартість земельного масиву становить 340 тис. крб.

Техніка залишку для землізастосовується за відсутності даних про продаж вільних ділянок землі.

Метод капіталізації чистої земельної рентизаснований на принципі додаткової продуктивності, згідно з яким після розподілу між усіма факторами виробництва регулярних доходів від бізнесу, що реалізується на об'єкті нерухомості, частина цих доходів може бути віднесена до земельної ділянки.

Якщо оцінюється земельна ділянка, здана в оренду, то її вартість можна визначати за (12). При цьому як чистий операційний доход використовують орендну плату.

Визначення відновної вартості (вартості заміщення) будівлі, що оцінюєтьсязасноване на включення у вартість нового будівництва прямих та непрямих витрат.

Прямі витрати - витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом, і в загальному випадку включають:

• вартість будівельних матеріалів, виробів та обладнання;
• вартість експлуатації будівельних машин та механізмів;
• основну заробітну плату будівельних робітників;
• вартість тимчасових будівель, споруд та інженерних мереж;
• прибуток та накладні витрати підрядника.

Непрямі витрати - витрати, супутні, але не пов'язані безпосередньо з будівництвом. Непрямі витрати зазвичай включають:

• витрати на підготовку території будівництва;
• витрати на проектні та розвідувальні роботи;
• інші витрати та роботи;
• зміст дирекції (технічний нагляд) підприємства, що будується (установи), витрати на авторський нагляд;
• інші види непрямих витрат.

Визначення значень прямих витратґрунтується на застосуванні загальних правил визначення кошторисної вартості будівництва, викладених у чинних нормативних та керівних документах.

Розрахунки значень прямих витрат можуть бути виконані одним із двох способів:

• перерахуванням відомої величини кошторисної вартості будівництва із застосуванням індексів;
• шляхом складання відновного кошторису на об'єкт оцінки.

За наявності для об'єкта оцінки проектно-кошторисної документації значення прямих витрат визначається як величина кошторисної вартості будівництва, перерахована на дату оцінки за допомогою індексів, що враховують відношення поточного рівня цін у будівництві до цін 1984 року, прийнятих як базові (індексний метод).

За відсутності проектно-кошторисної документації на об'єкт оцінки слід відновити кошторис одним із двох способів:

• за укрупненими кошторисними нормативами (метод порівняльної одиниці);
• за збірниками поодиноких розцінок та прейскурантів (метод кількісного аналізу).

Використання укрупнених кошторисних нормативів для обчислення прямих витрат допустимо для типових проектних рішень будинків та споруд, і навіть повторно застосовуваних економічних індивідуальних проектів.

Для цілей оцінки ринкової вартості нерухомості застосовують такі види укрупнених показників:

• укрупнені показники кошторисної вартості (УПРС);
• укрупнені кошторисні норми (УСН) на будівлі, споруди, конструкції та види робіт;
• прейскуранти на будівництво будівель та споруд (ПРЕС);
• укрупнені показники відновлювальної вартості з метою переоцінки основних фондів.

При цьому вартість будівельно-монтажних робіт може наводитись з розбивкою за видами робіт та комплексами будівельних конструкцій (метод розбивки на компоненти).

Значення непрямих витрат, зазвичай, визначаються як відсоток від прямих витрат за ринковими даними.

Прибуток підприємцявизначається як сума, яку підприємець очікує одержати у вигляді премії за використання свого капіталу. Значення прибутку підприємця приймається за ринковими даними.

Зношування- Це зменшення вартості об'єкта нерухомості, обумовлене різними причинами. Зношування зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним виразом зносу є знецінення.

Накопичене (сукупне) зношування об'єкта оцінки — сукупність усіх можливих видів зносу, що характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виявляється у зниженні з часом вартості (знецінення) під впливом різних факторів. У міру експлуатації об'єкта поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будівель та споруд, а також їхню функціональну відповідність поточному і тим більше майбутньому використанню, пов'язані з життєдіяльністю людини. Крім того, на вартість нерухомості не меншою мірою впливають і зовнішні фактори, зумовлені зміною ринкового середовища, накладенням обмежень на певне використання будівель і т.д.

Зношування в оціночній практиці необхідно відрізняти за змістом від подібного терміна, що використовується в бухгалтерському обліку (нарахування зносу). Оціночне зношування — один з основних параметрів, що дозволяють розрахувати поточну вартість об'єкта оцінки на конкретну дату.

Таким чином, облік зносу об'єкта - це свого роду коригування вартості нововідтвореної будівлі (відтвореної за допомогою витратного підходу) для того, щоб визначити вартість об'єкта, що оцінюється.

Сукупне накопичене зношування є функцією часу життя об'єкта. Розглянемо основні оціночні поняття, що характеризують цей показник (рис. 1).

Мал. 1. Періоди життя будівлі та характеризуючі їх оціночні показники

Фізичне життя будівлі (ФЗ)- період експлуатації будівлі, протягом якого стан несучих конструктивних елементів будівлі відповідає певним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність тощо). Термін фізичного життя об'єкта закладається під час будівництва та залежить від групи капітальності будівель. Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

Хронологічний вік (ХВ)- Період часу, що минув з дня введення об'єкта в експлуатацію до дати оцінки.

Економічне життя (ЕЖ)- Час експлуатації, протягом якого об'єкт приносить дохід. У цей період поліпшення роблять внесок у вартість об'єкта. Економічне життя об'єкта закінчується, коли експлуатація об'єкта не може принести дохід, позначений відповідною ставкою за порівнянними об'єктами в даному сегменті ринку нерухомості. При цьому поліпшення, що проводяться, вже не роблять внесок у вартість об'єкта внаслідок його загального зносу.

Ефективний вік (ЕВ)розраховується на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану та сформованих на дату оцінки економічних факторів, що впливають на вартість об'єкта, що оцінюється. Залежно від особливостей експлуатації будівлі ефективний вік може відрізнятись від хронологічного віку у більшу чи меншу сторону. У разі нормальної (типової) експлуатації будівлі ефективний вік, як правило, дорівнює хронологічній.

Термін економічного життя, що залишився (ОСЕЖ)будівлі - період часу від дати оцінки до закінчення його економічного життя.

Суб'єктивність визначення таких показників, як термін економічного життя та ефективний вік, вимагає від оцінювача досить високої кваліфікації та чималого практичного досвіду.

Для визначення величини накопиченого зносу використовую такі методи:

• метод порівняння продаж;
• бухгалтерський;
• метод розбиття.

Метод порівняння продажзаснований на визначенні величини накопиченого зносу як різниці між вартістю нового будівництва та вартістю споруди на дату оцінки, при цьому наявність достовірних даних про продаж подібних об'єктів та вартість вільних ділянок землі є необхідною умовою.

У вартісному вираженні сукупний знос є різницю між відновною вартістю і ринковою ціною об'єкта, що оцінюється:

Приклад 29.Визначити накопичений знос об'єкта нерухомості (котеджу), якщо відомі такі відомості про об'єкти-аналоги:

Визначимо накопичений знос об'єкта нерухомості. Розрахунки представлені в таблиці:

Таким чином, накопичений знос об'єкта нерухомості, що оцінюється, становить приблизно 31.9 %.

Бухгалтерський метод розрахунку зносузаснований на використанні бухгалтерських методів, тобто на визначенні відношення хронологічного віку об'єкта до його нормативного терміну служби, який визначається на підставі «Єдиних норм амортизаційних відрахувань на відновлення основних фондів в РФ» .

Метод розбиттяполягає у докладному розгляді та обліку всіх видів зносу, до яких відносять (рис. 2):

• усуне і непереборне фізичне зношування;
• усувний і непереборний функціональний знос;
• зовнішній знос.

Усунутий (виправний) знос - це знос, усунення якого фізично можливе і економічно доцільно, тобто вироблені витрати на усунення того чи іншого виду зносу сприяють підвищенню вартості об'єкта в цілому.

Непереборне (непоправне) знос - це знос, усунення якого або фізично не можливо або економічно недоцільно, тобто вироблені витрати на усунення того чи іншого виду зносу не сприяють підвищенню вартості об'єкта в цілому.

Мал. 2. Класифікація зносу об'єктів нерухомості

Для застосування методу розбивки при визначенні накопиченого зносу необхідно як розрахункова база мати дані про вартість нового будівництва, виконані з розбивкою по конструктивним елементам.

Фізичний знос— поступова втрата закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини. Фізичний знос відбиває зміни фізичних властивостей об'єкта нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів).

Існують чотири основні методи розрахунку фізичного зносу:

• експертний (нормативний);
• вартісний;
• метод розрахунку терміну життя будинку.

Експертний метод розрахунку фізичного зносузаснований на створенні дефектної відомості та визначення відсотків зношування всіх конструктивних елементів будівлі або споруди. Експертний метод є найточнішим, а й найбільш трудомістким.

Цей метод передбачає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як приклад можна назвати ВСН 53-86, застосовувані бюро технічної інвентаризації з метою оцінки фізичного зносу житлових будинків за технічної інвентаризації, плануванні капітального ремонту житлового фонду незалежно від його відомчої власності. У зазначених правилах дано характеристику фізичного зносу різних конструктивних елементів будівель та їх оцінку.

Фізичний знос будівлі визначається так:

F ф - фізичний знос будівлі, (%);

F i - Фізичний знос i-го конструктивного елемента, (%);

L i - Коефіцієнт, відповідний частці відновної вартості i-го конструктивного елемента (дільниці) в загальній вартості будівлі;

n — кількість конструктивних елементів будівлі.

Частки відновлювальної вартості окремих конструкцій, елементів та систем у загальній відновлювальній вартості будівлі слід приймати за укрупненими показниками відновлювальної вартості житлових будівель, затвердженими в установленому порядку, а для конструкцій, елементів та систем, що не мають затверджених показників, — за їх кошторисною вартістю.

Приклад 30.Визначити фізичне зношування житлового будинку, якщо відомо, що при його обстеженні виявлено фізичне зношування всіх конструктивних елементів:

• фундаменти - 10%;
• стіни - 15%;
• перекриття - 20%;
• покрівля – 10%;
• підлоги - 35%;
• вікна - 40%;
• оздоблювальні покриття - 30%;
• внутрішні сантехнічні та електротехнічні пристрої - 50%;
• інші – 25%.

1. Визначимо питому вагу конструктивних елементів відповідно до зб. № 28 УПВС.

2. Результати оцінки фізичного зносу елементів та систем, а також визначення їх питомої ваги за відновлювальною вартістю:

Таким чином, фізичне зношування будівлі становить 23,25%.

Вартість методу розрахунку фізичного зносузаснований на припущенні про те, що фізичне зношування на момент оцінки виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають пошкодження конструкції, елемента або будівлі в цілому, та їх відновлювальною вартістю.

Приклад 31.Визначити фізичне зношування житлової будівлі, якщо відомо, що відновна вартість конструктивних елементів та об'єктивно необхідні витрати на їх ремонт становлять відповідно: фундаменти - 3 200 тис. руб., 640 тис. руб.; стіни - 4 000 тис. руб., 1 200 тис. руб.; перекриття - 800 тис. руб., 160 тис. руб.; інші - 8000 тис. руб., 2800 тис. руб.

Визначимо величину фізичного зношування. Результати оцінки фізичного зносу елементів, а також визначення їх частки за відновлювальною вартістю:

Таким чином, фізичне зношування будівлі становить 30%.

Даний метод дозволяє відразу розрахувати знос елементів та будівлі загалом у вартісному вираженні. Оскільки розрахунок знецінення проводиться на основі розумних фактичних витрат на доведення зношених елементів до «практично нового стану», результат цього підходу можна вважати досить точним. Недоліки методу - обов'язкова деталізація та точність розрахунку витрат на ремонт зношених елементів будівлі.

Метод розрахунку терміну життя будівлізаснований на припущенні про те, що співвідношення між фізичним зносом (ФІ) та відновлювальною вартістю (ВС) визначається співвідношенням між ефективним віком (ЕВ) та типовим терміном економічного життя (ФЗ):

Приклад 32.Визначити фізичне зношування житлового будинку, якщо відомо, що відновна вартість, дійсний вік і загальне фізичне життя його конструктивних елементів становлять відповідно: фундаменти - 1200 тис. руб., 10 років, 15 років; стіни - 400 тис. руб., 5 років, 10 років; перекриття - 300 тис. руб., 6 років, 15 років; інші - 900 тис. руб., 1 рік, 10 років.

Визначимо величину фізичного зношування. Результати оцінки фізичного зношування елементів:

Таким чином, фізичне зношування будівлі становить 1210 руб. чи 43,2%.

Визначення величини фізичного зносу складається з кількох послідовних етапів:

• визначення величини фізичного зносу, що виправляється;
• визначення величини невиправного фізичного зносу в короткоживучих елементах;
• визначення величини невиправного фізичного зношування в довгоживучих елементах.

Визначення величини виправного фізичного зносу (його називають також відкладеним ремонтом, оскільки передбачається, що типовий покупець здійснить негайний ремонт, щоб відновити нормальні експлуатаційні характеристики споруди: косметичний ремонт, відновлення ділянок покрівлі, що протікає, ремонт інженерного обладнання і т. д.) здійснюється з використанням вартісного чи експертного методу розрахунку фізичного зносу.

Невиправне фізичне зношування відповідає позиціям, виправлення яких в даний час практично неможливе або економічно недоцільне. Величина цього типу зносу визначається з урахуванням різниці між повної відновлювальної (чи заміщаючої) вартістю і сумою усуненого фізичного зносу.

Для цілей розрахунку зносу елементи споруди, що мають непереборне фізичне зношування, ділять на довгоживучі і короткоживучі.

У довгоживучих елементів очікуване залишкове життя збігається з залишковим економічним життям всієї споруди. Короткоживучі елементи мають меншу залишкову економічне життя, ніж вся споруда.

Для оцінки невиправного фізичного зносу в короткоживучих елементах використовують метод розрахунку терміну життя будівлі: різницю між повною відновлювальною (або заміщувальною) вартістю елемента і сумою зносу елемента, що виправляється, множать на відношення дійсного віку до загального фізичного життя елемента.

При цьому загальне фізичне життя елемента визначається за довідковими даними, які враховують періодичні ремонти та підтримання нормальних експлуатаційних характеристик.

Для оцінки невиправного фізичного зносу в довгоживучих елементах використовують також метод розрахунку терміну життя будівлі: величину виправного фізичного зносу і суми відновлювальної вартості короткоживучих елементів з невиправним фізичним зносом віднімають з повної відновлювальної (або замінної) вартості і отриманий результат множать на залишкову відновну ) довгоживучих елементів, а також відношення дійсного віку до загального фізичного життя будівлі.

Загальне фізичне життя будівлі визначається залежно від типу основних конструктивних елементів для різних категорій будівель за довговічністю. Класифікація житлових та громадських будівель за довговічністю наведена у нормативній літературі.

Приклад 33.Визначити фізичне зношування житлової будівлі. Вихідні дані наведемо у міру проведення розрахунку.

1. На підставі кошторисної документації визначимо вартість нового будівництва для оцінки накопиченого зносу:

2. Визначимо величину фізичного зносу, що виправляється:

Таким чином, вартість виправного зносу становить 3000 тис. руб.

2. Визначимо величину невиправного фізичного зносу в короткоживучих елементах:

Таким чином, вартість невиправного фізичного зносу в короткоживучих елементах становить 22 967 тис. руб., Відновна вартість короткоживучих елементів з невиправним фізичним зносом - 33 000 тис. руб.

3. Визначимо величину невиправного фізичного зносу у довгоживучих елементах:

Таким чином, вартість невиправного фізичного зносу в довгоживучих елементах становить 22224 тис. руб.

3. Визначимо величину сукупного фізичного зносу будівлі:

Тис. руб.

Отже, вартість сукупного фізичного зносу будівлі становить 48 191 тис. крб. чи 27,6%.

Функціональне зношування— це втрата вартості, викликана тим, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам: з точки зору його функціональної корисності, за архітектурно-естетичними, об'ємно-планувальними, конструктивними рішеннями, благоустроєм, безпекою, комфортністю та іншими функціональними характеристиками.

Розрізняють такі види функціонального зносу:

• знос поправний (якщо додатково отримана вартість перевищує витрати на відновлення);
• знос невиправний (якщо додатково одержана вартість не перевищує витрати на відновлення).

Виправне функціональне зношування вимірюється вартістю його виправлення і викликається:

• недоліки, що вимагають додавання елементів;
• недоліками, які потребують заміни чи модернізації елементів;
• «надпокращеннями».

Недоліки, що вимагають додавання елементів— елементи будівлі та обладнання, яких немає у існуючій будівлі та без яких вона не може відповідати сучасним експлуатаційним стандартам.

Кількісним вимірником виправного функціонального зносу за рахунок недоліків, що вимагають додавання, є різниця між вартістю виконання необхідних додавань на момент оцінки та вартістю виконання цих додавань, якби вони були виконані при будівництві об'єкта оцінки.

Недоліки, які потребують заміни чи модернізації елементів— елементи будівлі та обладнання, які є в існуючій будівлі та виконують свої функції, але вже не відповідають сучасним експлуатаційним стандартам.

Виправне функціональне зношування за рахунок позицій, що вимагають заміни або модернізації, вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їх фізичного зношування, мінус вартість повернення матеріалів, плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажу нових елементів. При цьому вартість повернення матеріалів визначається як вартість демонтованих матеріалів та обладнання під час використання їх на інших об'єктах.

«Надполіпшення»— елементи будівлі та обладнання, що є у існуючій будівлі та наявність яких наразі неадекватна сучасним експлуатаційним стандартам.

Виправне функціональне зношування за рахунок «надпокращень» вимірюється як поточна відновна вартість позицій «надполіпшень», мінус фізичне зношування, плюс вартість демонтажу та мінус повернення матеріалів, якщо він має місце.

Якщо вартість будівництва визначається як заміщаюча, то при визначенні функціонального зносу, що виправляється, мають місце деякі особливості. Так як в цьому випадку «надполіпшення» відсутні, то немає необхідності визначати частку фізичного зносу, що припадає на них. Однак вартість виправлення «надполіпшень» все ж таки необхідно враховувати.

Приклад 34.Визначити виправне функціональне зношування офісної будівлі, якщо відомо що:

• сучасні стандарти вимагають установки в будівлі кондиціонера, вартість установки якого в існуючій будівлі становить 150 тис. руб., А вартість установки в цьому будинку при його будівництві - 110 тис. руб.
• встановлена ​​в будівлі електроарматура не відповідає сучасним ринковим стандартам, при цьому вартість існуючої електроарматури, включеної у відновлювальну вартість, становить 350 тис. руб., Фізичний знос існуючої електроарматури - 200 тис. руб. вартість повернення матеріалів - 10 тис. руб., Вартість монтажу нової електроарматури - 190 тис. руб.
• в будівлі є складське приміщення та аналіз найкращого та найбільш ефективного використання показав, що в даний час дану площу доцільно використовувати як офісну, при цьому поточна відновна вартість складської площі становить 800 тис. руб., Фізичний знос - 50 тис. руб., Вартість ліквідації складу - 80 тис. руб.

1. Визначимо величину функціонального зносу, що виправляється, викликаного недоліками, що вимагають додавання елементів (у нашому випадку — кондиціонера):

Тис. руб.

2. Визначимо величину функціонального зносу, що виправляється, викликаного недоліками, що вимагають заміни або модернізації елементів (у нашому випадку — електроарматури):

Тис. руб.

3. Визначимо величину функціонального зносу, що виправляється, викликаного «надпокращеннями» (у нашому випадку — позиціями, які функціонально притаманні складському приміщенню):

Тис. руб.

Таким чином, вартість функціонального зносу будівлі, що виправляється, складає:

Тис. руб.

Невиправне функціональне зношування викликається:

• недоліками за рахунок позицій, не включених у вартість нового, але які мають бути;
• недоліками за рахунок позицій, включених у вартість нового, але яких не повинно бути;
• «надпокращеннями».

Невиправний функціональнийзнос за рахунок позицій, що не включені у вартість нового будівництва, вимірюється як чиста втрата доходу, що відноситься до цього недоліку, капіталізована за норми капіталізації для будівель, мінус вартість цих позицій, якби вони були включені у вартість нового будівництва.

Розрахунок невиправного функціонального зносу за рахунок недоліків не залежить від того, чи відновлювальна або замінна вартість прийматимуться за основу.

Невиправне функціональне зношування за рахунок позицій, які включені у вартість нового будівництва, але яких не повинно бути, вимірюється як поточна вартість нового, мінус фізичний знос, мінус вартість доданого (тобто. реальна вартість додаткових витрат, пов'язаних з наявністю даної позиції).

Невиправне функціональне зношування за рахунок «надпокращень»визначається залежно від того виду вартості, прийнятого за основу.

У разі застосування відновної вартості невиправне функціональне зношування за рахунок «надпокращень» вимірюється як відновна вартість елементів «надполіпшення», мінус їх фізичне зношування, плюс справжня вартість (PV) витрат власника, пов'язаних з наявністю «надполіпшень», мінус будь-яка додана вартість. При цьому до витрат власника відносять додаткові податки, страховки, витрати на обслуговування, комунальні платежі, а до доданої вартості відносять збільшену орендну плату тощо — пов'язані з наявністю «надполіпшення».

Приклад 35.Визначити невиправне функціональне зношування офісної будівлі, якщо відомо що:

• при визначенні вартості нового будівництва для будівлі не враховувалася установка системи пожежогасіння (оскільки в існуючій будівлі її немає), при цьому передбачається, що чиста втрата доходу, викликана відсутністю установки, становить 20 тис. руб., норма капіталізації для будівель - 10% , а вартість пристрою системи пожежогасіння під час будівництва нової будівлі - 150 тис. руб.
• оцінювана будівля має велику висоту поверху, яка з точки зору ринку на дату оцінки є надмірною, при цьому поточна відновна вартість існуючої будівлі 174 900 тис. руб. поверху, 172 900 тис. руб., Фізичний знос визначений на рівні 40%, щорічно власник несе додаткові витрати, пов'язані з великою висотою поверху (опалення, освітлення і т. д.), у розмірі 500 тис. руб., Існуючий коефіцієнт капіталізації для будівель складає 10%.

1. Визначимо величину невиправного функціонального зносу, викликаного недоліками, не включеними у вартість нового будівництва, але які мають бути, виходячи з ринкових даних про втрати доходів, спричинені відсутністю елемента чи обладнання (у нашому випадку – системи пожежогасіння)

Тис. руб.

2. Визначимо величину невиправного функціонального за рахунок «надполіпшень» (у нашому випадку – велику висоту поверху):

Тис. руб.

Таким чином, вартість невиправного функціонального зносу будівлі складає:

Тис. руб.

Зовнішній (економічний) знос— знецінення об'єкта, обумовлене негативним по відношенню до об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: ринкової ситуації, накладених сервітутів на певне використання нерухомості, змін навколишньої інфраструктури та законодавчих рішень у сфері оподаткування тощо. випадків є непереборним через незмінність розташування, але в ряді випадків може «самоусунутись» через позитивну зміну навколишнього ринкового середовища.

Для оцінки зовнішнього зносу можуть застосовуватись такі методи:

• метод капіталізації втрати доходу, що відноситься до зовнішнього впливу;
• метод порівняння продажів подібних об'єктів за наявності та без зовнішніх впливів.

За наявності достатньої кількості даних, другий підхід кращий.

Метод капіталізації втрати доходупередбачає визначення втрат доходу всієї власності з допомогою зовнішніх впливів. Потім частка втрат, що припадає на будинок, капіталізується за норми капіталізації для будівель.

Приклад 36Визначити зовнішній (економічний) знос складу, якщо відомо що: чистий дохід без урахування зовнішніх факторів після усунення фізичного і функціонального зносу, що виправляється, становить 25 000 тис. руб.; поточний чистий дохід після усунення виправного фізичного та функціонального зносу - 21 000 тис. руб.; вартість землі - 5 000 тис. руб., Норма капіталізації для землі - 10%; норма капіталізації землі — 15%.

1. Визначимо втрату чистого доходу за рахунок зовнішніх факторів:

Тис. руб.

2. Визначимо чистий дохід, що відноситься до будівлі:

Тис. руб.

3. Визначимо втрату чистого доходу, що відноситься до будівлі:

тис. руб.

Таким чином, вартість зовнішнього (економічного) зносу складу складає:

Тис. руб.

Метод парного продажузаснований на аналізі наявної цінової інформації щодо нещодавно проданих аналогічних об'єктів (парних продажів). При цьому передбачається, що об'єкти парного продажу відрізняються один від одного лише виявленим та співвіднесеним до об'єкта оцінки економічним зносом.

Приклад 37.Визначити зовнішній (економічний) знос складу, що знаходиться далеко від речового ринку, якщо відомо що: ціна продажу об'єкта-аналогу, що знаходиться далеко від речового ринку - 600 тис. руб.; вартість продажу об'єкта-аналогу, що знаходиться поблизу речового ринку — 450 тис. крб.; різниця у фізичних та інших відмінностях об'єктів-аналогів становить 60 тис. руб.

1. Визначимо вартість зовнішнього (економічного) зносу складу:

Тис. руб.

Витратний підхід має низку переваг та недоліків.

Переваги витратного підходу:

1. Оцінюючи нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.
2. Даний підхід є доцільним або єдино можливим у таких випадках:
   • техніко-економічний аналіз вартості нового будівництва;
   • обґрунтування необхідності оновлення діючого об'єкта;
   • оцінка будівель спеціального призначення;
   • в оцінці об'єктів у «пасивних» секторах ринку;
   • аналіз ефективності використання землі;
   • вирішення завдань страхування об'єкта;
   • вирішення завдань оподаткування;
   • за погодженням вартості об'єкта нерухомості, отриманих іншими способами.

Недоліки витратного підходу:

1. Витрати який завжди еквівалентні ринкової вартості.

2. Спроби досягнення точнішого результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.

3. Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, тому що в процесі оцінки вартості будівництва віднімається накопичений знос.

4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будівель.

5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель та споруд.

6. Окрема оцінка земельної ділянки від будівель.

7. Проблематичність оцінки земельних ділянок у Росії.

Література

1. "Про порядок оцінки нерухомого майна, що перебуває у державній власності, та прав на нього". Розпорядження Губернатора Санкт-Петербурга від 1 серпня 1996 р. № 113-р.

2. " Єдині норми амортизаційних відрахувань повне відновлення основних фондів РФ " . Постанова Уряду Російської Федерації