Vzorec na výpočet celkových nákladov na príklad úveru. Aké sú celkové náklady na pôžičku? Anuitná alebo diferencovaná platba

FCC (celkové náklady na úver) zobrazuje skutočnú úrokovú sadzbu úveru. Predtým sa toto kritérium nazývalo efektívna úroková miera. Parameter zohľadňuje nielen výšku istiny dlhu a úrokov, ale aj takmer všetky dodatočné platby dlžníka podľa podmienok úverovej zmluvy (provízie, poplatky za kreditné karty, poistné a bonusy, ak poistenie ovplyvňuje postup pri poskytnutie pôžičky). Neberie sa do úvahy registračné poplatky, penále, pokuty a iné platby, ktoré nemajú vplyv na veľkosť a podmienky získania úveru.

Vzorec na výpočet UCS

Od 1. septembra 2014 je v platnosti nový vzorec na výpočet plnej ceny úveru. Dôvody: Federálny zákon č. 353 z 21. decembra 2013 „o spotrebiteľskom úvere (pôžičke)“ (pozri článok 6 „Úplné náklady na spotrebiteľský úver (úver)“).

Pre nový výpočet PSC zákonodarcovia zaviedli vzorec, ktorý sa používa v mnohých zahraničných krajinách na zistenie efektívnej ročnej percentuálnej miery (RPMN alebo ročná percentuálna miera).

Samotný vzorec:

PSK = i * NBP * 100 .

NBP je počet základných období v kalendárnom roku. Dĺžka kalendárneho roka sa predpokladá na 365 dní. Pri štandardnom splátkovom kalendári s mesačnými platbami v rámci „anuitného“ systému je NBP = 12. Pre štvrťročné platby bude toto číslo 4. Pre ročné platby – 1.
i – úroková sadzba základného obdobia v desatinnom tvare. Zistí sa výberom ako najmenšia kladná hodnota z nasledujúcej rovnice:

Pozrime sa na komponenty:

DP k – hodnota k-tého peňažného toku podľa zmluvy o úvere. Suma poskytnutá bankou dlžníkovi je zahrnutá do cash flow so znamienkom mínus. Pravidelné platby podľa úverovej zmluvy sú označené znamienkom „plus“.
m – počet platieb (počet súm v peňažnom toku).
e k – obdobie vyjadrené v častiach ustanoveného základného obdobia, počítané od konca qk-tého obdobia do dňa k-tej hotovostnej platby;
q k – počet základných období odo dňa poskytnutia úveru do k-tej platby v hotovosti;
i – sadzba základného obdobia v desatinnom tvare.

Ukážme si výpočet na príklade.

Príklad výpočtu USS v Exceli

Dlžník vyberie 100 000 rubľov dňa 07.01.2016 za 19% ročne. Splatnosť pôžičky - 1 rok (12 mesiacov). Spôsob platby je anuita. Mesačná platba - 9216 rubľov.

Vstupné údaje zadáme do excelovej tabuľky:

Urobme výpočet:

V našom príklade sa ukázalo, že i = 0,01584. Toto je mesačná veľkosť PSC. Teraz môžete vypočítať ročnú hodnotu celkových nákladov na úver.

Vzorec na výpočet UCS v Exceli je jednoduchý:

Bunka s hodnotou je nastavená na percentuálny formát, takže násobenie 100 % nie je potrebné. Jednoducho sme našli súčin doby pôžičky a úrokovej sadzby základného obdobia.

Výpočet pomocou nového vzorca ukázal PIC rovný zmluvnej úrokovej sadzbe. V tomto príklade však dlžník neplatí veriteľovi dodatočné sumy (provízie, poplatky). Iba záujem.

Pozrime sa na ďalší príklad s dodatočnými nákladmi.

Podľa toho sa zmení aj peňažný tok. Teraz dlžník dostane 99 000 rubľov. A mesačná platba v dôsledku poplatku sa zvýši o 500 rubľov.

Úroková sadzba základného obdobia a celková cena úveru sa výrazne zvýšili.

Je to pochopiteľné, pretože Dlžník okrem úrokov platí veriteľovi províziu a poplatok. Poplatok je navyše mesačný. Preto dochádza k takému citeľnému zvýšeniu PSC. V súlade s tým budú náklady na úverový produkt drahšie.

Pri výbere spotrebného úveru si dlžníci v prvom rade všímajú úrokovú sadzbu, ktorú banky všemožne inzerujú (najmä ak je nízka). Máloktorý klient finančných inštitúcií však vie, že 15 – 20 % deklarovaných v brožúrkach sa v praxi často mení na 35 – 40 %. Prečo sa to deje a odkiaľ pochádzajú také vysoké percentá? Je to všetko o skrytých províziách a platbách, ktoré sa berú do úvahy pri výpočte celkových nákladov na pôžičku, o ktorých vám povieme v tomto článku. Dozviete sa tiež, ako sa vyhnúť takejto „úverovej pasci“.

História výskytu pokynu centrálnej banky „O postupe výpočtu a informovania dlžníka o úplných nákladoch na úver“

Pravidlá pre výpočet plnej ceny úveru (efektívna úroková sadzba) a postup pri oznamovaní informácií o nej dlžníkovi sú popísané v Smernici centrálnej banky č.2008-U zo dňa 13.5.2008. Tento regulačný akt uložil bankám povinnosť informovať dlžníkov o všetkých províziách a dodatočných poplatkoch a nahradil mnohým nie celkom jasný pojem „efektívna úroková sadzba“ (EFR) výrečnejším – „úplné náklady na úver“ (FLC). Smernica navyše obsahuje vzorec na výpočet hodnoty PSC, vyjadrenú v percentách ročne, t.j. Celková cena úveru je jeho reálna úroková sadzba.

História vzniku pojmu „efektívna úroková sadzba“ v Rusku je celkom zaujímavá. Preto 12. decembra 2006 vydala Ruská centrálna banka Smernicu č. 1759-U, ktorou sa zmenili a doplnili nariadenia z 26. marca 2004 č. 254-P „O postupe úverových inštitúcií pri vytváraní rezerv na možné straty z úverov, na pôžičky a podobné dlhy“ . Najmä v článku 5.1. Tento dokument zaviedol vzorec na výpočet efektívnej úrokovej miery a informáciu, že všetky úvery poskytnuté po 7.1.2007 je možné zaradiť do portfólia homogénnych úverov len v prípade, ak banka dlžníkovi oznámila výšku efektívnej úrokovej sadzby. Ak bežným klientom nebol jasný vzorec a znenie ustanovení, urobili vo finančnom svete revolúciu. V prípade nesplnenia povinnosti informovať klientov by finančníci museli vytvárať rezervu na každý úver zvlášť, čo je v praxi mimoriadne problematické.

Žiaľ, ako samotné nariadenie č. 254-P, ktoré upravuje postup pri tvorbe rezerv bankami, tak aj vzorec na výpočet sadzby boli pre bežných klientov bánk nedostupné a nezrozumiteľné. V dôsledku toho sa centrálna banka rozhodla vylúčiť odseky bodu 5.1., ktoré sa zaoberali EPS a naviazaním rezerv na informovanie dlžníkov o efektívnej sadzbe, a vytvoriť samostatný Pokyn. Dňa 12. júna 2008 teda nadobudli platnosť 2 dokumenty:

Smernica Ruskej centrálnej banky č. 2008-U „O postupe pri výpočte a informovaní dlžníka o plnej cene úveru“, napísaná vo všeobecne dostupnom jazyku a zameraná na klientov bánk.
Pokyn centrálnej banky o vylúčení vzorca na výpočet efektívnej úrokovej miery z predpisu č. 254-P a zrušení väzby medzi sadzbou a rezervou.

Maximálne nás zaujíma Pokyn centrálnej banky č. 2008-U: tento dokument analyzujeme a určíme, aké provízie a poplatky by mali banky zohľadniť pri tvorbe celkových nákladov na úver (efektívna úroková sadzba).

Základ pre výpočet celkových nákladov na úver

Podľa bodu 2. Inštrukcií centrálnej banky Ruska č. 2008-U sa pri výpočte úplných nákladov na pôžičku berú do úvahy tieto platby v prospech banky:

splatenie úverového orgánu;
splácanie úrokov;
provízia za vypracovanie zmluvy a posúdenie žiadosti o úver;
poplatky za pôžičky;
provízie za otvorenie a vedenie klientskych účtov potrebných na poskytnutie úveru;
poplatky za zúčtovacie a prevádzkové služby;
provízie za vydávanie a obsluhu kreditných bankových kariet.

Okrem provízií a iných poplatkov platených banke sa berú do úvahy tieto platby v prospech tretích strán:

platby poisťovniam (životné poistenie, poistenie zodpovednosti za škodu, poistenie kolaterálu atď.);
platba za notárske služby;
platba za ocenenie nehnuteľnosti prevedenej ako zábezpeka za úver.

Poznámka!

Ak je v zmluve o pôžičke uvedené, v prospech ktorých konkrétnych organizácií alebo individuálnych podnikateľov budú platby realizované, pri výpočte sa použijú ich tarify. Je však dôležité mať na pamäti, že pri výpočte celkových nákladov banka nie je povinná brať do úvahy individuálne charakteristiky dlžníka ani zabezpečenie (vek, vodičské skúsenosti, typ nehnuteľnosti, značka auta atď.). V prípade, že finančníci robia individuálnu kalkuláciu, sú povinní o tom klienta informovať.
Treba tiež vziať do úvahy, že vo väčšine prípadov nie je možné vopred vypočítať platby v prospech tretích osôb (na celú dobu platnosti zmluvy o pôžičke), preto sa pri výpočte úplných nákladov (efektívnej sadzby) použijú aktuálne používajú sa tarify, ktoré je možné následne zvýšiť alebo znížiť.
Základom pre výpočet poistného je čiastka úmerná časti hodnoty zábezpeky zaplatenej úverovými prostriedkami. To znamená, že ak si vezmete hotovostnú pôžičku vo výške 500 tisíc rubľov. zabezpečený vaším bytom v hodnote 3 milióny rubľov, potom základom pre výpočet poistných platieb bude výška úveru - 500 tisíc rubľov. (poisťovacie spoločnosti a samotné banky dôrazne odporúčajú uzavrieť dohodu na celú sumu - 3 milióny rubľov).
Ak zmluva o pôžičke stanovuje rôzne výšky platby v závislosti od rozhodnutia dlžníka, jej celkové náklady sa vypočítajú na základe maximálnych možných súm. Napríklad výpočet PSC pri pôžičke z karty sa uskutoční za predpokladu, že ste vybrali celú disponibilnú sumu a využívate ju počas celej doby trvania zmluvy.

Potom, čo sme preskúmali, z čoho je tvorený základ pre výpočet UCS, analyzujme, čo v ňom nie je zahrnuté.

Čo nie je zahrnuté do základu pre výpočet úplných nákladov na úver

Pri výpočte celkových nákladov na úver (efektívna sadzba) banky zohľadňujú mnohé platby, no sú tu aj provízie a poplatky, s ktorými nemusia zákonite počítať. Tie obsahujú:

platby, ktorých povinnosť nie je daná úverovou zmluvou, ale zákonom (najjednoduchším príkladom je platba za PZP);
platby vyplývajúce z porušenia podmienok úverovej zmluvy zo strany dlžníka (pokuty, penále);
platby a provízie stanovené zmluvou, ktorých výška závisí od voľby a správania dlžníka.

Pozrime sa na posledný bod podrobnejšie. Mali by ste si uvedomiť, že efektívna sadzba úveru nezahŕňa:

provízie za získanie a splatenie úveru v hotovosti vrátane používania bankomatov (v niektorých prípadoch tieto provízie dosahujú 3 – 5 % z vyberanej sumy);
poplatok za poskytnutie informácie o stave dlhu;
Platby za transakcie kreditnými kartami v inej mene, ako je mena požičiavania;
platby a poplatky za pozastavenie transakcií kreditnou kartou (zablokovanie, pridanie do STOP zoznamu);
provízie za pripísanie finančných prostriedkov na kreditnú kartu inými organizáciami.

Po zistení, čo je zahrnuté a čo nie je zahrnuté v základi na výpočet úplných nákladov (efektívnej sadzby) úveru, môžete nielen ovládať banku, ale tiež pochopiť, aká bude skutočná výška preplatku. Vynára sa však logická otázka: kde je uvedená efektívna sadzba a v akom štádiu o nej môžete vedieť? Viac o tom neskôr.

Postup pri oznamovaní informácií dlžníkovi o úplných nákladoch na úver (efektívna sadzba)

Podľa bodu 5. Pokyny Ruskej centrálnej banky č. 2008-U Informácie o úplných nákladoch musia byť dlžníkom oznámené v zmluve o pôžičke. Okrem PSC je potrebné uviesť zoznam a sumy platieb (vrátane platieb v prospech tretích strán), ktoré sú alebo nie sú zahrnuté v úplných nákladoch. V dohode sú stanovené aj podmienky zmeny výšky splátok a informovanie dlžníka o tejto skutočnosti.

V praxi je postup oboznámenia klienta s celkovou cenou úveru nasledovný. Osoba, ktorá súhlasila s poskytnutím pôžičky, príde v určený deň podpísať dokumenty a prijať peniaze a buď si zmluvu neprečíta vôbec, alebo si prečíta a uvidí hodnotu efektívnej sadzby, ale už sa neodváži obchod zrušiť ( aj keď mu nevyhovujú podmienky). Paragraf 7 smernice zároveň nariaďuje finančníkom poskytnúť dlžníkom všetky potrebné informácie pred uzavretím úverovej zmluvy, čo doloží podpisom klienta a dátumom. Teoreticky by to malo byť vykonané v čase vypĺňania žiadosti o úver.

V súlade so smernicou Centrálnej banky Ruskej federácie „O postupe výpočtu a oznamovania plnej ceny pôžičky dlžníkovi - jednotlivcovi“
Celkové náklady na pôžičku sa určujú ako percento ročne pomocou vzorca:

Kde:
di — dátum i-tého peňažného toku (platby);
d0 je dátum počiatočného peňažného toku (platby) (zhoduje sa s dátumom prevodu finančných prostriedkov dlžníkovi);
n je počet peňažných tokov (platieb);
DPi je výška i-tého peňažného toku (platby) podľa úverovej zmluvy. Viacsmerné peňažné toky (platby) (prílev a odlev finančných prostriedkov) sú zahrnuté do výpočtu s opačnými matematickými znamienkami, a to: poskytnutie pôžičky dlžníkovi v deň jej vystavenia je zahrnuté do výpočtu so znamienkom „mínus“ , splatenie úveru dlžníkom, úhrada úrokov z úveru sú zahrnuté do výpočtu so znamienkom „plus“.
PSK - celkové náklady na úver, v % ročne.
Pri určovaní úplných nákladov na pôžičku sú všetky poplatky (provízie) predchádzajúce dátumu prevodu finančných prostriedkov dlžníkovi (napríklad za spracovanie žiadosti o pôžičku) zahrnuté do platieb vykonaných dlžníkom v deň počiatočnej hotovosti. tok (platba) (d0).

Výpočet celkových nákladov na úver zahŕňa:

Platby dlžníka na základe zmluvy o pôžičke súvisiace s uzavretím a plnením zmluvy o pôžičke, ktorých sumy a platobné podmienky sú známe v čase uzavretia zmluvy o pôžičke, vrátane:

- splatiť istinu pôžičky,
platiť úroky z pôžičky,
poplatky (provízie) za posúdenie žiadosti o úver (spísanie úverovej zmluvy),
provízia za poskytnutie pôžičky,
provízia za zriadenie, vedenie (vedenie) účtov dlžníka (ak je ich zriadenie a vedenie podmienené uzavretím úverovej zmluvy),
provízie za zúčtovacie a prevádzkové služby,
provízie za vydanie a ročnú obsluhu kreditných a zúčtovacích (debetných) kariet (ďalej len bankové karty);

Platby dlžníka v prospech tretích osôb, ak povinnosť dlžníka vykonávať takéto platby vyplýva z podmienok zmluvy o pôžičke, ktorá takéto tretie osoby definuje (napríklad poisťovne, notárske úrady, notári). Tieto platby zahŕňajú platby za posúdenie nehnuteľnosti založenej ako zabezpečenie (napríklad byt), platby za životné poistenie dlžníka, zodpovednosť dlžníka, zabezpečenie (napríklad byt, vozidlo) a iné platby .

Ak je v podmienkach zmluvy o pôžičke uvedená konkrétna tretia strana, na výpočet celkovej ceny pôžičky sa použijú tarify tejto osoby. Sadzby použité na výpočet plnej ceny úveru nemusia zohľadňovať individuálne charakteristiky dlžníka (napríklad jeho vek alebo vodičské skúsenosti) a zabezpečenie (napríklad výrobcu, model alebo rok vozidla). Ak úverová inštitúcia neberie takéto vlastnosti do úvahy, dlžník o tom musí byť informovaný. Ak pri kalkulácii úplných nákladov úveru nemožno jednoznačne určiť platby v prospech tretích osôb na celú dobu trvania úveru, výpočet úplných nákladov úveru zahŕňa platby v prospech tretích osôb za celé obdobie úveru na základe tarify určené ku dňu vypočítania celkovej ceny úveru.

Ak sú v zmluve o pôžičke uvedené dve alebo viaceré tretie strany, výpočet celkových nákladov na pôžičku sa môže vykonať pomocou taríf ktorejkoľvek z nich s uvedením informácií o osobe, ktorej tarify boli použité na zahrnutie do výpočtu celkových nákladov. pôžičky, ako aj informáciu, že ak sa dlžník obráti na služby inej osoby, výška celkových nákladov na pôžičku sa môže líšiť od vypočítanej.

Platby dlžníka za poistenie kolaterálu sú zahrnuté do výpočtu celkových nákladov úveru vo výške úmernej nákladom na tovar (služby) zaplatených úverom, ako aj pomeru doby trvania úveru a poistné obdobie, ak je výpožičná doba kratšia ako poistná doba.

Výpočet celkových nákladov na úver nezahŕňa:

platby dlžníka, ktorých povinnosť dlžníkovi nevyplýva zo zmluvy o pôžičke, ale z požiadaviek zákona (napríklad pri uzatváraní zmluvy o povinnom poistení zodpovednosti za škodu spôsobenú majiteľom vozidiel);
platby súvisiace s nedodržaním podmienok úverovej zmluvy zo strany dlžníka;
platby dlžníka za obsluhu pôžičky stanovené v zmluve o pôžičke, ktorých výška a (alebo) platobné podmienky závisia od rozhodnutia dlžníka a (alebo) jeho správania, vrátane:
- provízia za čiastočné (úplné) predčasné splatenie úveru,
- provízia za prijatie (splatenie) úveru v hotovosti (za hotovostné služby), vrátane používania bankomatov,
- sankcia vo forme pokuty alebo penále, a to aj za prekročenie limitu prečerpania stanoveného pre dlžníka,
- poplatok za poskytnutie informácie o stave dlhu.
- Pri bankových kartách výpočet plnej ceny úveru nezahŕňa: poplatky za transakcie v inej mene ako je mena účtu (mena poskytnutého úveru); provízie za pozastavenie transakcií bankovými kartami; provízie za pripísanie finančných prostriedkov na bankovú kartu inými úverovými inštitúciami.

Ak zmluva o úvere stanovuje rôzne výšky splátok dlžníka z úveru v závislosti od rozhodnutia dlžníka, celkové náklady úveru sa vypočítajú na základe maximálnej možnej výšky úveru (limit prečerpania) a doby splatnosti úveru (doba platnosti banky). kartou), rovnaké platby podľa úverovej zmluvy (splatenie istiny úveru, splátka úrokov z úveru a ďalšie platby určené podmienkami úverovej zmluvy). Ak zmluva o úvere stanovuje minimálnu mesačnú (pravidelnú) splátku, na základe tejto podmienky sa vypočítajú celkové náklady na úver.

Oznamujú sa informácie o úplných nákladoch na úver, zoznam a výška platieb zahrnutých a nezahrnutých do výpočtu úplných nákladov na úver, ako aj zoznam platieb v prospech tretích strán, ktoré nie sú uvedené v zmluve o úvere. úverovou inštitúciou dlžníkovi ako súčasť úverovej zmluvy.

Splátkový kalendár na celú sumu, ktorú má dlžník zaplatiť, môže byť dlžníkovi oznámený ako príloha k zmluve o pôžičke (dodatková zmluva k zmluve o pôžičke).

Ak sa zmenia podmienky zmluvy o pôžičke, čo má za následok zmenu celkových nákladov na pôžičku, určí sa nová (spresnená) hodnota celkových nákladov na pôžičku s prihliadnutím na platby uskutočnené od začiatku platnosti zmluvy o pôžičke. . Spôsob a forma oznamovania informácií dlžníkovi o novej (aktualizovanej) hodnote celkových nákladov na úver môže byť ustanovená v úverovej zmluve, a to aj v prípadoch, keď je možnosť zmeny podmienok úverovej zmluvy zo strany úverovej inštitúcie jednostranne.

Úverová inštitúcia je povinná poskytnúť dlžníkovi pred uzavretím úverovej zmluvy a pred zmenou podmienok úverovej zmluvy, ktorá má za následok zmenu úplných nákladov na úver, v súlade s odsekom 5 ods. tejto smernice. Tieto informácie môžu byť dlžníkovi oznámené v návrhu zmluvy o pôžičke (dodatkovej zmluvy), v dokumentoch, ktoré si zmluvné strany zasielajú v procese uzatvárania zmluvy o pôžičke (dodatkovej zmluvy), inými spôsobmi, ktoré potvrdzujú skutočnosť, že dlžník sa oboznámil s uvedenými informáciami a uvedie dátum a podpis dlžníka.

Pokyn č. 2008-U z 13. mája 2008 „O postupe pri výpočte a informovaní jednotlivých dlžníkov o úplných nákladoch na úver“ bol zaregistrovaný Ministerstvom spravodlivosti Ruskej federácie dňa 29. mája 2008, registračné č. 11772
a zverejnené v „Bulletine of the Bank of Russia“ a v súlade s rozhodnutím predstavenstva Bank of Russia (zápisnica zo zasadnutia predstavenstva Ruskej banky zo dňa 13. mája 2008 č. 10) nadobudol účinnosť 12. júna 2008.
(Tieto údaje uvádzam v prípade, že si túto smernicu chcete prečítať v pôvodnom zdroji).

Mnoho dlžníkov si berie dlhodobé pôžičky, ktoré sa splácajú nie jednou, ale niekoľkými (často početnými) splátkami. Je jednoducho nereálne manuálne vypočítať úplné náklady takýchto úverov pomocou štandardných vzorcov.

S– celková suma všetkých splátok úveru (vrátane provízií, poistenia atď.);

S 0– výška poskytnutej pôžičky;

n– doba pôžičky (v rokoch).

Vypočítajme si ako príklad úplné náklady našej trojmesačnej anuitnej pôžičky. Takže jeho súčet ( S 0) rovná sa 100 000 rubľov. Pôžička bude splatená v troch anuitných splátkach vo výške 35 296 rubľov. Predpokladajme, že banka neúčtuje dlžníkovi žiadne ďalšie skryté poplatky. V tomto prípade celková suma všetkých platieb ( S) bude 105 888 rubľov(35 296 x 3 = 105 888). Podmienky pôžičky ( n) je rovnaký 0,25 roka(3 mesiace/12 mesiacov = 0,25). Tieto údaje nahradíme do nášho vzorca a nájdeme UCS:

Takže celkové náklady na pôžičku sú 23,552% ročne. Na jej výpočet sme potrebovali obyčajnú kalkulačku a pár sekúnd času. Podobným spôsobom si môžete vypočítať akýkoľvek úver s ľubovoľným počtom splátok. Náš vzorec možno bezpečne pomenovať „Ľudový vzorec na výpočet PSK“ – profesor aj školník ho ľahko pochopia.

Priatelia, vyriešili sme vzorce a výpočty. Poďme zistiť.

Ahoj.

S vami je „stránka O hypotékach v ruštine“ a ja, Dmitrij Ovsyannikov.

Muž sa rozhodol vziať si pôžičku.

Jedna banka má vyšší úrok, ale nie sú tam žiadne poplatky ani provízie;

v inej banke je urok nizsi, ale je tam provizia "za znizenie uroku" a este vyssie poistenie a este vyssie ohodnotenie.

Čo mám robiť?
Ako môže človek porovnávať výpožičné programy, ako môže porovnávať výpožičné programy s prihliadnutím na všetky dodatočné poplatky a provízie?

Na tento účel existuje niečo ako „úplné náklady na pôžičku“.

Celková cena pôžičky je hodnota, ktorá ukazuje, za akú úrokovú sadzbu dlžník peniaze z pôžičky používa, berúc do úvahy všetky poplatky a provízie.

Centrálna banka zaviazala banky, aby pred podpísaním úverovej zmluvy vypočítali úplné náklady na úver a poskytli tieto informácie. Teda ešte pred podpisom úverovej zmluvy sa to musí dlžník dozvedieť. pri akej úrokovej sadzbe peniaze reálne použije s prihliadnutím na všetky poplatky a provízie, ktoré dlžník bude mať.

Môj osobný názor je však taký, že celkové náklady na pôžičku (v percentách) sú úplne nezmyselná hodnota, mätie dlžníkov a dáva falošné usmernenia. A pokúsme sa teraz pochopiť prečo.

Vzorec na výpočet plnej ceny úveru odporúča centrálna banka.

Vzorec je pomerne zložitý, ale na základe tohto vzorca sme vytvorili hypotekárnu kalkulačku, kalkulačku, ktorá vám umožňuje vypočítať splátky dlžníka, umožňuje vám zistiť, koľko osoba zaplatí za úver, berúc do úvahy všetky poplatky a provízie. .

Využime túto hypotekárnu kalkulačku.

Pre prehľadnosť sa pozrime na jeden príklad: porovnajme úverové programy dvoch rôznych bánk.

V rámci úverového programu jednej banky budeme mať úrokovú sadzbu 13% ročne a nebudú žiadne provízie za zníženie úrokovej sadzby (a čo: banky takú províziu majú);

V rámci úverového programu inej banky bude úroková sadzba 12 % ročne, teda o jeden percentuálny bod nižšia, ale dlžník bude mať poplatok za zníženie sadzby úveru o 4 %.

V oboch prípadoch budeme mať hodnotenie 5 000 rubľov, ako aj poistenie:

poistenie vo výške 1% zo sumy zostatku dlhu zvýšené o 10%

a budú tu aj ďalšie dodatočné výdavky: vládne výdavky. registrácia, notárske overenie, príprava dohody atď. Celkovo budú tieto dodatočné náklady predstavovať 30 tisíc rubľov.

Vypočítajme si celkové náklady na pôžičku.

Aby sme to urobili, prejdeme na stránku

Potrebujeme hypotekárnu kalkulačku.

Hypotekárna kalkulačka sa na stránke nachádza na trochu inom mieste ako ostatné úverové kalkulačky.

Prejdite na stránku s hypotekárnymi kalkulačkami. čo vidíme?

Vidíme len rovnakú kalkulačku.

"Typ platby: anuita."

Väčšina bánk používa anuitné platby a existuje doslova niekoľko bánk, ktoré majú teraz diferencované platby.

Výška pôžičky je 4 milióny rubľov (raz som zadal túto hodnotu, a preto sa okamžite objaví popis);

Úroková sadzba: 13 % ročne;

doba pôžičky - 20 rokov.

poistenie - 1% zo zostatku dlhu zvýšené o 10%, poistenie sa platí každý rok,

Nemáme trvalé provízie, ktoré sa vyplácajú raz mesačne;

Naše náklady na posúdenie sú 5 000 rubľov (podľa podmienok),

provízia za zníženie úrokovej sadzby – v tomto prípade ju mať nebudeme;

prenájom bezpečnostnej schránky - nebrali sme do úvahy, započítali sme to do iných jednorazových provízií;

a ďalšie jednorazové provízie predstavujú 30 000 rubľov. (Len venujte pozornosť: nie „30 000 % sumy pôžičky“, ale „30 000 rubľov“.
Ak to necháte tak, ako to bolo „30 000%“, v tomto prípade kalkulačka. Len to zamrzí: bude sa snažiť vypočítať túto hodnotu veľmi, veľmi dlho. čo vyjde. Preto pozorne sledujeme, aké údaje zadávame.

Čo vidíme:

Tabuľka vpravo hore:

celkovo pripísaných: 12 miliónov 547 tisíc 955 rubľov a 65 kopejok.

Splatiť dlh - 4 milióny: to je pochopiteľné: vzali sme to - a vraciame. (Pozrite: vzali 4 milióny a banke dali 12 miliónov 547 tisíc 955 rubľov a 65 kopejok. To znamená, že banke dali (platili vo forme úroku) dvakrát toľko, koľko vzali vo forme pôžička. Ale ako to je, je).

Naše poistenie je 632 tisíc 914 rubľov a 41 kopejok.

Nižšie vidíme veľkú tabuľku s údajmi.

Ukazuje, koľko peňazí dlžník platí každý mesiac za pôžičku, koľko z tejto platby ide na splatenie dlhu, koľko peňazí z mesačnej splátky dlžníka ide na zaplatenie úrokov. Môžeme tiež vidieť, koľko človeku zostáva zaplatiť po zaplatení mesačnej splátky.
Ak osoba vloží peniaze za predčasné splatenie, môžu sa sem zadať a hodnota sa tu zobrazí po vykonaní plánovanej platby aj predčasného splatenia.

Ale toto všetko nás teraz veľmi nezaujíma. Táto hodnota nás zaujíma: posúvame sa na úplný spodok tabuľky, zaujímajú nás „úplné náklady na pôžičku“: 15 bodov a 33 stotín percent ročne.
Zapamätajme si túto hodnotu, bude sa nám hodiť neskôr.

Zatvorte kartu s výpočtami.

Teraz v hypotekárnej kalkulačke zmeníme hodnoty: úroková sadzba je 12% ročne, splatnosť úveru zostáva rovnaká ako 20 rokov. Náklady na znalecký posudok, poistenie - nič sa nezmenilo, len sa objavila provízia za zníženie úrokovej sadzby - 4% z výšky poskytnutého úveru.

V tomto prípade sme dostali: 12 miliónov 009 tisíc 469 rubľov a 14 kopejok.

To znamená, ako vidíte, je pre nás výhodnejšie zaplatiť si províziu za zníženie úrokovej sadzby a využiť úver s nižším úrokom.
A v tomto prípade zaplatíme banke o pol milióna menej ako v prvom prípade.

to znamená, že napriek provízii sa program s nižšou úrokovou sadzbou ukázal ako výnosnejší.

Pozeráme sa na celkovú cenu úveru. Posúvame sa aj na úplný koniec stránky. Celkové náklady na úver sú 14,98 % ročne, to znamená, že celkové náklady na úver sú o niečo nižšie ako v prvom prípade.

Banky vypočítavajú celkovú cenu úveru na základe doby, na ktorú si dlžník úver berie.

V skutočnosti však drvivá väčšina dlžníkov spláca svoje pôžičky predčasne.

Predpokladajme, že úver sme splatili nie za 20 rokov, ale za 5 rokov.

Pozrime sa, ako sa v tomto prípade zmení preplatok banke a ako sa zmenia celkové náklady na úver vyjadrené v percentách.

Bolo by možné vykonať výpočty presnejšie: dosadením do hypotekárnej kalkulačky číselné údaje o sumách peňazí na predčasné splatenie v týchto mesiacoch. keď toto veľmi predčasné splatenie vykonáme. Ale aby som sa vyhol zmätku, jednoducho zmením lehotu pôžičky: namiesto 20 rokov to dám na 5 rokov.

Ale aby som sa nemýlil a kvôli prehľadnosti, aby som to zjednodušil, urobím to trochu inak. Zmením splatnosť pôžičky: namiesto 20 rokov nahradím 5 rokov.

čo vidíme?

Vidíme, že „celkovo pripísané“: 5 miliónov 818 tisíc 553 rubľov a 80 kopeckov. Z toho 1 milión 338 tisíc 667 rubľov 44 kopejok išlo na splatenie úrokov. To znamená, že preplatok banke je v tomto prípade oveľa, oveľa menší.

Pozrime sa na úplné náklady na pôžičku: wow, úplné náklady na pôžičku -

A celkové náklady na pôžičku sú 16 bodov a 78 stotín percent ročne. To znamená, že náš preplatok je výrazne nižší a celkové náklady na úver sú vyššie.

Teraz vypočítajme poslednú hodnotu: naša úroková sadzba z pôžičky bude 13% ročne, doba pôžičky zostáva rovnaká: 5 rokov.

Čo sa u nás mení?

Eliminujeme províziu za zníženie úrokovej sadzby.

čo vidíme?

Vidíme: celkom pripísané: 5 miliónov 782 tisíc 331 rubľov a 24 kopejok.

Celková cena pôžičky u nás je 15 bodov a 77 stotín % ročne.

Poďme si to zhrnúť:

Keď banka počíta celú cenu úveru, nevie, či dlžník úver predčasne splatí alebo nie.
Banka tiež nevie, ako dlho bude dlžník úver splácať: o 5 rokov, 10 rokov alebo úver predčasne nesplatí vôbec.
Preto sa celková cena úveru vypočítava na základe obdobia, na ktoré si dlžník úver berie.
Ako však vieme, 9 z 10 dlžníkov spláca úver predčasne.
Následne sa údaje vypočítané bankou ukážu ako nesprávne pre veľkú väčšinu dlžníkov.
Je možné poznamenať, že s klesajúcou dobou splatnosti úveru sa zvyšuje hodnota celkových nákladov na úver. To znamená, že na základe úplných nákladov na pôžičku by sa zdalo výhodnejšie vziať si pôžičku s nižšou úrokovou sadzbou. o nižšia úroková sadzba – s dlhšou dobou splatnosti úveru. V skutočnosti je výhodnejšie úver predčasne vyplatiť, pretože v tomto prípade sa za využitie úveru zaplatí podstatne menej peňazí.
Odporúčam vám pozrieť si získané údaje.
Kliknite na: „Porovnať“.
čo vidíme?
Vidíme znamenie. Máme úrokovú sadzbu 13% ročne, v druhom prípade - 13%.
Pri dlhšej dobe úveru sa nám viac oplatilo zaplatiť províziu a využiť úver s nižším úrokom.
Ak však dlžník nepoužíva pôžičku na 20 rokov, ale na 5 rokov, potom sa tento program, v rámci ktorého je úroková sadzba 12% ročne a musíte zaplatiť províziu na zníženie úrokovej sadzby, ukáže ako menej ziskový. ako úverový program, pri ktorom je úroková sadzba vyššia, ale nie je potrebné platiť provízie.
Banka však vypočítava plnú cenu úveru na základe obdobia, na ktoré bol úver poskytnutý, čo sa v 90% prípadov ukáže ako nesprávne, pretože väčšina dlžníkov spláca úver v predstihu.

Ako si teda vybrať ten najlepší úverový program?

Treba si premyslieť, ako dlho dokážete reálne splácať úver.
A do úverovej kalkulačky si zapíšte obdobie, na ktoré ste schopný úver splácať, a nie obdobie, na ktoré si úver beriete.

Ďalšie odporúčanie: Neberte do úvahy celkové náklady na pôžičku: tento ukazovateľ je „nič“, táto hodnota vás zmiatne a nedovolí vám vybrať si najlepší úverový program.
Čo treba počítať?
Musíte zvážiť preplatok, ktorý budete mať na úvere. V tomto prípade si môžete lepšie vybrať úverový program:
Vypočítali sme, koľko peňazí zaplatíte v jednom prípade, jednej banke, v rámci jedného úverového programu (s prihliadnutím na všetky poplatky a provízie),
vypočítal, koľko peňazí zaplatíte v rámci iného programu, inej banky (opäť berúc do úvahy všetky poplatky a provízie),
Porovnali sme výšku preplatku a vybrali najlepší úverový program: išli sme do banky, kde bude výška preplatku nižšia.

Ak sa vám video páčilo, dajte mu „páči sa mi“; ak máte otázky o hypotékach, opýtajte sa ich na portálovom fóre „O hypotékach v ruštine“. Ak vás téma hypoték zaujíma, prihláste sa na odber nášho videokanálu na YouTube: dozviete sa veľa užitočných vecí.

Ďakujem za tvoju pozornosť.

Bol som s vami, Dmitrij Ovsyannikov a projekt „O hypotékach v ruštine“.