Bir binanın efektif yaşı hangi durumlarda hesaplanır? Arazi parsellerini değerlendirme yöntemleri

Binanın bozulması, fiziksel durumunun bozulması, emlak piyasasının modern kavramlarının işlevsel özellikleri arasındaki tutarsızlık ve nesnenin işleyişinin dış koşullarının değeri üzerindeki etkisinden kaynaklanmaktadır. Listelenen faktörler birbiriyle ilişkili olduğundan maliyet üzerindeki etkileri kapsamlı bir şekilde değerlendirilmektedir.

Amortisman, bir nesnenin fiziksel durumunun bozulması ve/veya eskimesi nedeniyle oluşan değer kaybıdır. Birikmiş amortisman, mevcut restorasyon (değiştirme) maliyeti ile nesnenin değerleme tarihindeki gerçek piyasa değeri arasındaki fark olarak tanımlanır.

Değer kaybına yol açan sebeplere göre aşınma; fiziksel aşınma, fonksiyonel aşınma ve dış aşınma olmak üzere üçe ayrılır.

Fiziksel aşınma ve yıpranma, işletme sırasında doğal süreçlerden dolayı oluşan değer kaybıdır. Yaşlanma ve aşınma, tahribat, çürüme, paslanma, kırılma ve yapısal kusurlarla ifade edilir. Bu tür aşınma çıkarılabilir veya onarılamaz olabilir. Kurtarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma (yani rutin bakım yoluyla düzeltilebilen aşınma), günlük kullanım sırasında bir varlığın rutin onarımlarını veya parçalarının değiştirilmesini içerir. Giderilemez fiziksel aşınma, ekonomik açıdan düzeltilemeyen aşınmadır; ortadan kaldırmanın maliyeti yapının katma değerinden daha fazladır.

İşlevsel eskime, belirli bir yapının, aynı amaç için inşa edilen yeni bir yapıya kıyasla fayda sağlama konusundaki göreceli yetersizliğinden kaynaklanan değer kaybıdır. Genellikle zayıf tasarımdan, boyut, stil, dayanıklılık vb. gibi teknik ve işlevsel gereksinimlerden kaynaklanır. Fonksiyonel aşınma çıkarılabilir veya onarılamaz olabilir. Eski veya kabul edilemez bileşenlerin onarımı veya değiştirilmesi maliyeti uygun maliyetli olduğunda veya en azından fayda miktarını ve/veya katma değeri aşmadığında, işlevsel aşınma ve yıpranmanın geri kazanılabilir olduğu kabul edilir. Aksi takdirde aşınmanın onarılamaz olduğu kabul edilir.

Fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranma genellikle mülkün doğasında vardır.

Dış (ekonomik) aşınma ve yıpranma, gayrimenkulün değerine dış faktörlerin neden olduğu hasarı karakterize eder. Sabit konumu nedeniyle gayrimenkule özgüdür.

Geri kazanılabilir fiziksel bozulma, belirgin hasar veya kusurlara sahip yapısal ve bina bileşenlerine yönelik onarımların tipik bir alıcı için potansiyel maliyeti nedeniyle oluşan değer kaybını ifade eder.

Yapıların ve elemanların normal çalışma koşullarına uygun bir duruma getirildiği veya tamamen değiştirildiği varsayılmaktadır.

Çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranmayı belirlemek için nesneleri ayrı yapısal öğelere ayırdık ve teknik durumlarını belirledik.

Çeşitli doğal ve işlevsel faktörlerin etkisi altında inşa edilen nesneler performans özelliklerini kaybeder ve tahrip olur. Ayrıca bir nesnenin piyasa değeri, yakın çevreden gelen dış ekonomik etkilerden ve pazar ortamındaki değişikliklerden etkilenir. Aynı zamanda fiziksel yıpranma ve yıpranma (performans niteliklerinin kaybı), fonksiyonel yaşlanma (bilimsel ve teknolojik ilerlemeye bağlı olarak teknolojik uygunluk ve değer kaybı), dışsal veya ekonomik yıpranma ve yıpranma (bir nesnenin estetik açıdan çekiciliğinin değişmesi) dış çevredeki değişiklikler ve bölgedeki ekonomik durum) ayırt edilir. Bu tür aşınma ve yıpranma bir arada, nesnenin değiştirme maliyeti ile nesnenin yeniden üretim/değiştirme maliyeti arasındaki farkı oluşturacak olan birikmiş aşınma ve yıpranmayı oluşturur.

Yapıların, elemanların, mühendislik ekipmanı sistemlerinin ve bir bütün olarak tesisin fiziksel aşınması ve yıpranması, doğal etkilerin bir sonucu olarak orijinal teknik ve operasyonel niteliklerinin (mukavemet, stabilite, güvenilirlik vb.) Kaybı olarak anlaşılmalıdır. ve iklim faktörleri ve insan faaliyetleri. Değerlendirme sırasındaki fiziksel aşınma ve yıpranma, yapılara, elemana, sisteme veya bir bütün olarak nesneye verilen hasarı ortadan kaldırmak için objektif olarak gerekli onarım önlemlerinin maliyetinin ve bunların değiştirme maliyetinin oranıyla ifade edilir.

Değerlendirilen binaların fiziksel bozulma miktarı değiştirilmiş yaşam süresi yöntemiyle belirlendi. Bu yöntem, toplam aşınma ve yıpranmanın iki bileşenini hesaplayarak belirlenmesine dayanmaktadır: çıkarılabilir ve onarılamaz fiziksel aşınma.

Bu durumda çıkarılabilir aşınma, ortadan kaldırılma maliyetine eşit olarak alınır ve çıkarılabilir olmayan aşınma, binanın etkin yaşının (EA) tipik ekonomik ömrüne (TS) oranı ile değiştirme maliyetinin çarpımıdır ( C), çıkarılabilir aşınma miktarı (RU) kadar azalır. Dolayısıyla kümülatif aşınma ve yıpranmayı hesaplama formülü şöyledir:

aracın, Yu.V. Beilezon tarafından “Binaların ve yapıların teknik durumunun değerlendirilmesinin temel ilkelerine ilişkin ders notları”nda belirtilen sermaye grubuna bağlı olarak konut binalarının ömrüne göre belirlendiği yer.

Binanın yapısal elemanlarının çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma miktarları, VSN 53-86(r) “Fiziksel aşınma ve yıpranmayı değerlendirme kuralları…” uyarınca belirlenir. Bu kurallara göre, binanın onarılabilir aşınma ve yıpranması, binanın bireysel yapısal elemanlarının çıkarılabilir aşınma ve yıpranmasının toplamının, bunların yenileme maliyetindeki paylarıyla çarpımına eşittir.

Değerleme uzmanları, genel birikmiş amortismanla, değerlemesi yapılan nesnenin olası tüm nedenlerden dolayı değer kaybını anlarlar. Toplam birikmiş amortisman tutarı, yapının değerleme tarihindeki piyasa değeri ile yeniden üretim maliyeti veya yenileme maliyeti olarak hesaplanan tam yenileme maliyeti arasındaki farkı temsil eder. Maliyet yaklaşımı, değerlendirilen binaların yeni olduklarını varsayarak, tam yenileme maliyetini dikkate alır. Bu nedenle, binalar için toplam birikmiş amortismanın değerini değerlendiren değerleme uzmanları, bunu tam yenileme maliyeti göstergesinden çıkararak binanın kalıntı değerini elde eder.

Bir binanın fiziksel ömrü (PL), binanın yük taşıyan yapısal elemanlarının durumunun belirli kriterleri (yapısal güvenilirlik, fiziksel dayanıklılık vb.) karşıladığı bir binanın çalışma süresidir. Bir nesnenin fiziksel ömrü inşaat sırasında belirlenir ve binanın sermaye grubuna bağlıdır. Nesnenin yıkılmasıyla fiziksel ömrü sona erer.

Kronolojik yaş (CA), bir nesnenin işletmeye alınmasından değerlendirme tarihine kadar geçen süredir.

Ekonomik ömür (EL), nesnenin gelir sağladığı çalışma süresine göre belirlenir. Bu dönemde yapılan iyileştirmeler mülkün değerine katkı sağlar.

Etkin yaş (EA), binanın teknik durumu ve değerlendirilen nesnenin değerini etkileyen değerlendirme tarihinde geçerli olan ekonomik faktörler dikkate alınarak binanın kronolojik yaşına göre hesaplanır. Binanın işletme özelliklerine bağlı olarak efektif yaş, kronolojik yaştan yukarı veya aşağı farklılık gösterebilir. Bir binanın normal (tipik) çalışması durumunda, etkin yaş genellikle kronolojik zamana eşittir.

Bir binanın kalan ekonomik ömrü (REL), değerlendirme tarihinden itibaren ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süredir (Şekil).

Pirinç. Bir binanın yaşam süreleri ve bunları karakterize eden değerlendirme göstergeleri

Tahmini amortisman, değerlenen nesneyi, değerleme tarihinde varsayımsal olarak yeni inşa edilmiş benzer bir nesneden ayıran belirli özelliklere yönelik piyasa tepkisini yansıtır. Binaların bozulması, hem karmaşık hem de izole olarak kendini gösterebilen üç ana nedenin etkisi altında meydana gelir. Değerlendirmede binaların değer kaybının aşağıdaki nedenleri tespit ediliyor:

1. fiziksel aşınma ve yıpranma,

2. fonksiyonel yaşlanma,

3. dış (ekonomik) yaşlanma.

Fiziksel amortisman, mülkün fiziksel yaşlanması, kullanımı, doğal afetler ve mülkün faydalı ömrünün azalmasına yol açan diğer faktörler nedeniyle değerindeki azalmadır.

Modern inşaat teknolojileri, aşınma direncinin artmasıyla karakterize edilen ve aynı zamanda yaşam döngülerini de artıran sermaye yapılarının inşa edilmesini mümkün kılar. Dolayısıyla yeni tesislerin önsel olarak en az 100 yıl hizmet verecek şekilde tasarlandığı ileri sürülebilir; özellikle sermaye yapıları için fiziki uygunluk süresi 100-175 yıl olabilmektedir. Ancak mevcut yaşam hızı ve hızlı bilimsel ilerlemeyle birlikte birçok ürünün, özellikle de gayrimenkulün eskimesi, fiziksel eskimesinden çok daha hızlı gerçekleşmektedir.

Böylece 1967 yılında açılan Moskova Rossiya Oteli, 2006 yılında yeniden inşa edilmek üzere kapatıldı. Doğal olarak otelin tasarımı kullanılmaya devam edilmesine izin verdi ancak uygunsuz yerleşim düzeni, düşük akışlar ve diğer faktörler işlevsel aşınma ve yıpranmaya yol açtı. Bina söküldü. Japonya, ABD ve diğerleri gibi birçok ülkede bu tür binalar 20-30 yıl sonra yıkılıyor.

Valery Evstifeev, başkentin emlak piyasasına ilişkin şu örnekleri veriyor: “Binaların yaşlanma süreci, perakende ve ofis piyasası örnekleriyle açıklanabilir. Yeni alışveriş merkezlerinin yaratılmasının ilk dalgası 1990'ların sonunda, ofis merkezleri ise 2000'lerin başında meydana geldi. O zamandan beri çok fazla zaman geçmedi ve yine de bazıları, resmi olarak A Sınıfı binalar olarak sınıflandırılmış olmasına rağmen, işlevsel olarak zaten eskimiş durumda. Bu, birçok nesnenin yalnızca belirli bir sınıf için minimum gereklilikler dikkate alınarak inşa edilmiş olmasıyla açıklanmaktadır (özellikle bu, 100 m2 alan başına park yeri sayısı, yerleşim düzeni, altyapı vb. ile ilgilidir). Bu durum, yeni arzın hemen hemen tamamının piyasada emildiği, ofis ve perakende binalarının inşaat tamamlanmadan çok önce kiracılarla dolduğu ticari gayrimenkulün tüm segmentlerindeki ciddi kıtlıkla açıklanabilir. Ancak pazar doyuma ulaştıkça geliştiriciler, ekonomik eskimeye karşı daha dirençli gayrimenkul yaratma zorluğuyla giderek daha fazla yüzleşecek.

Bu, bir ofis, alışveriş merkezi, otel veya başka herhangi bir ticari bina tasarlarken, yalnızca modern teknik gereklilikleri hesaba katmak değil, aynı zamanda birkaç yıl boyunca pazardaki nesnelere yönelik rekabeti ve gereksinimleri de tartmak ve değerlendirmek gerektiği anlamına gelir. ilerlemek."

Gayrimenkul nesnelerinin tasarım özellikleri ve nesnenin yapısında yıkıcı değişikliklere yol açan çeşitli faktörlerin etkisi nedeniyle, çeşitli yapısal sistemlerin ve gayrimenkul nesnesinin elemanlarının aşınması eşit olmayan bir şekilde meydana gelir, bu nedenle toplamın hesaplanması aşınma göstergesi her zaman eleman eleman gerçekleştirilir. Bu, değerleme uzmanının bir binanın veya yapının tüm yapısal sistemlerini ayrı ayrı incelediği, belirli bir yapısal sistemin karakteristiği olan aşınma işaretlerini tanımlayıp kaydettiği ve her sistemin aşınmasını ayrı ayrı belirlediği anlamına gelir.

Herhangi bir gayrimenkulde aşağıdaki yapısal sistemler ayırt edilebilir: temel, duvarlar, zeminler, bölmeler, çatı, açıklıklar, zeminler. Bu elemanların her biri kendi özel işlevini yerine getirir, belirli yüklere maruz kalır, kendi tasarımına sahiptir ve sonuç olarak kendi aşınma belirtilerine sahiptir. Listelenen yapısal sistemlerin en önemlilerinin aşınma belirtileri üzerinde daha ayrıntılı olarak duralım.

Bir mülkün durumunun değerlendirilmesi temel ile başlar, ancak temelin tamamı incelemeye açık değildir; en iyi ihtimalle binanın tabanını ve bodrum katını inceleyebilir ve bunların incelemesine dayanarak temelin aşınmasını değerlendirebilirsiniz. Değerleme uzmanı hangi işaretleri arar? Muayenede tabanın deformasyonu, çatlaklar, duvardaki harcın dökülmesi, sıva tabakasının soyulması ve binanın bodrum katının su geçirmezlik hasarı belirtisi olmadan kuru olduğu ortaya çıkmazsa, o zaman binanın iyi durumundan bahsedebiliriz. temel ve bu durumda aşınma yüzdesi% 10'dan fazla olmayacaktır. Tabanın duvarında deformasyonlar ve çatlaklar ile diğer aşınma belirtileri varsa, temelin durumuna daha yakından bakmak ve bunun sonuçlarına göre aşınma derecesini belirlemek için her türlü neden vardır. çalışmak.

Duvarlar bir binanın ana taşıyıcı yapısıdır. Tuğla, betonarme, ahşap vb. Olabilir ve buna göre aşınma belirtileri duvar tipine bağlıdır. Tuğla duvarlar için ana aşınma belirtisi, çatlakların varlığı, yatay duvar çizgilerinin eğriliği, dikeyden sapma, duvardaki harcın dökülmesi ve ayrıca tuğla malzemesinin durumundaki değişikliklerdir.

Çatı, kural olarak, yapısal olarak iki ana unsurdan oluşur - destekleyici yapı ve çatı. Destekleyici yapı için ana göstergeler geometrinin doğruluğu ve inşaat malzemesinin durumu ve çatı için sızıntı olmamasıdır.

Ancak mülkün ana unsurlarını incelemek ve aşınma ve yıpranma belirtilerini belirlemek, mülkün değerini belirleme çalışmasının yalnızca ilk kısmıdır. Her bir elemanın aşınma derecesini yüzde olarak belirledikten sonra, toplam aşınmayı tahmin etmek gerekir ve bu, her bir elemanın maliyetinin tüm nesnenin maliyetine yüzde katkısı biliniyorsa yapılabilir. Bu tür veriler, tüm gayrimenkul nesnelerinin sınıflandırıldığı ve bir binanın veya yapının her bir yapısal sisteminin değere yüzde katkısı da dahil olmak üzere ana referans göstergelerinin verildiği “Yenileme maliyetinin genişletilmiş göstergeleri” referans kitaplarında bulunabilir. nesnenin. Bu tür referans kitaplarının varlığı değerleme uzmanının işini büyük ölçüde kolaylaştırır.

Ancak gayrimenkulün aşınma ve yıpranmasını değerlendirme işi her zaman aşınma belirtilerinin incelenmesi ve analizi ile sınırlı değildir. Denetimin tek başına yeterli olmadığı durumlar vardır. Bunlar, değerleme uzmanının bir bina veya yapının (özellikle temeller ve duvarlar) tasarımında, nesnenin özelliklerini önemli ölçüde kötüleştiren ve bu gayrimenkulün ekonomik ömrünü etkileyebilecek gizli kusurlara sahip olabileceğini varsaydığı karmaşık durumlardır. Bu durumda aşınmayı belirlemek için aletler ve laboratuvar analizleri kullanılarak özel bir teknik inceleme yapılması gerekir. Bu çalışma artık bir değerleme şirketi tarafından değil, uygun deneyime, uzmana ve donanıma sahip uzman bir kuruluş tarafından gerçekleştirilmektedir.

Aşınma ve yıpranmanın tanımı, değerleme teorisinde en kafa karıştırıcı ve en az tartışılan konulardan biridir. Bu konuya, kullanıldığı iddia edilen yöntemlerin açıklamasında genellikle yalnızca birkaç satır yer verilmektedir. Ancak açıklanan yöntemlerin emek yoğunluğu ve bu yöntemleri kullanma olasılığı hakkında doğal olarak ortaya çıkan soru, aşınmanın amacının aslında keyfi olduğunu açıkça ortaya koyuyor.

3. Gayrimenkul değerlemesi

3.5. Gayrimenkul değerleme yaklaşımları.

3.5.2. Uygun maliyetli yaklaşım

Uygun maliyetli yaklaşım- bu, birikmiş aşınma ve yıpranmayı hesaba katarak, değerlendirme nesnesinin onarılması veya değiştirilmesi için gerekli maliyetlerin belirlenmesine dayanan bir dizi değerlendirme yöntemidir. Alıcının bitmiş bir nesne için benzer faydaya sahip bir nesnenin yaratılmasından daha fazla ödeme yapmayacağı varsayımına dayanmaktadır.

Maliyet yaklaşımını uygulamak için gerekli bilgiler:
- ücret düzeyi;
- genel giderlerin miktarı;
- ekipman maliyetleri;
- belirli bir bölgedeki inşaatçılar için kar oranları;
- inşaat malzemelerinin piyasa fiyatları.

Maliyet yaklaşımının avantajları:
1. Yeni nesneleri değerlendirirken maliyet yaklaşımı en güvenilir yöntemdir.
2. Bu yaklaşım aşağıdaki durumlarda uygundur veya tek mümkün olanıdır:
§ yeni inşaat maliyetinin teknik ve ekonomik analizi;
§ mevcut tesisin güncellenmesi ihtiyacının gerekçesi;
§ özel amaçlı binaların değerlendirilmesi;
§ pazarın “pasif” sektörlerindeki nesneleri değerlendirirken;
§ arazi kullanımının verimliliğinin analizi;
§ nesne sigortası sorunlarının çözülmesi;
§ vergi sorunlarını çözmek;
§ Diğer yöntemlerle elde edilen bir mülkün değerleri üzerinde anlaşırken.

Maliyet yaklaşımının dezavantajları:
1. Maliyetler her zaman piyasa değerine eşit değildir.
2. Daha doğru değerlendirme sonucuna ulaşma çabaları, işçilik maliyetlerinde hızlı bir artışı da beraberinde getiriyor.
3. Değerlemesi yapılan mülkün satın alma maliyetleri ile tam olarak aynı mülkün yeni inşaat maliyetleri arasındaki fark, çünkü Değerleme işlemi sırasında inşaat maliyetinden birikmiş amortisman düşülmektedir.
4. Eski binaların yeniden üretim maliyetini hesaplamanın zorluğu.
5. Eski binaların ve yapıların birikmiş aşınma ve yıpranma miktarını belirlemenin zorluğu.
6. Arsanın binalardan ayrı değerlendirilmesi.
7. Rusya'daki arsaların değerlendirilmesinin sorunlu doğası.

Maliyet yaklaşımının aşamaları(bkz. Şekil 3.3):
- En etkin kullanım (Sz) dikkate alınarak bir arsa maliyetinin hesaplanması.
- Değiştirme maliyetinin veya değiştirme maliyetinin (Svs veya Szam) hesaplanması.
- Birikmiş aşınma ve yıpranmanın hesaplanması (her türlü) (Cizn):
· fiziksel bozulma - doğal fiziksel yaşlanmanın bir sonucu olarak bir nesnenin performansındaki azalma ve dış olumsuz faktörlerin etkisi ile ilişkili aşınma;
· fonksiyonel aşınma - bu tür nesneler için modern gerekliliklere uyulmamasından kaynaklanan aşınma ve yıpranma;
· dış aşınma - Dış ekonomik faktörlerdeki değişikliklerin bir sonucu olarak aşınma ve yıpranma.

Birikmiş amortisman dikkate alınarak bir nesnenin maliyetinin hesaplanması: Son = Свс-Сызн.

Gayrimenkulün nihai maliyetinin belirlenmesi: Sit= Sz+Son.

3.5.2.1. Karşılaştırmalı birim yöntemi

Bu yöntem, benzer bir binanın karşılaştırmalı bir birimini inşa etmenin maliyetinin hesaplanmasını içerir. Bir analogun karşılaştırmalı biriminin maliyeti, karşılaştırılan nesnelerdeki (yerleşim düzeni, ekipman, sahiplik vb.) mevcut farklılıklara göre ayarlanmalıdır.

Karşılaştırma birimi olarak 1 m2 seçilirse hesaplama formülü aşağıdaki biçimde olacaktır:

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K kazan,

C hakkında - değerlendirilen nesnenin maliyeti;
C m 2 - temel tarihte tipik bir yapının 1 m 2 maliyeti;
S o - değerlendirilen nesnenin alanı (karşılaştırma birimlerinin sayısı);
K p - nesnenin alanı ile inşaat alanı arasındaki veriler arasındaki olası tutarsızlıkları dikkate alan katsayı (1.1-1.2);
Kn - değerlendirilen nesne ile seçilen tipik yapı arasındaki olası farklılıkları dikkate alan katsayı (aynı = 1 için);
K m - nesnenin yerini dikkate alan katsayı;
K in - temel tarih ile değerlendirme anındaki tarih arasındaki inşaat ve montaj işi maliyetindeki değişikliği dikkate alan katsayı;
K pz - geliştiricinin kârını dikkate alan katsayı (%);
K KDV - KDV (%) dikkate alınarak katsayı.

Önemli bir adım, tipik bir nesnenin seçilmesidir. Bu durumda şunları dikkate almak gerekir:
- tek işlevsel amaç;
- fiziksel özelliklerin yakınlığı;
- nesnelerin karşılaştırılabilir kronolojik yaşı;
- diğer özellikler.

3.5.2.2. Bileşen döküm yöntemi

Bu yöntem, değerlendirilen nesnenin bina bileşenlerine (temel, duvarlar, zeminler vb.) bölünmesini içerir. Her bileşenin maliyeti, aşağıdaki formüle göre bir birim hacim inşa etmek için gereken doğrudan ve dolaylı maliyetlerin toplamına göre elde edilir:

, Nerede

C binası – binanın bir bütün olarak inşa edilmesinin maliyeti;
Vj – j'inci bileşenin hacmi;
Cj – birim hacim başına maliyet;
n – tahsis edilen bina bileşenlerinin sayısı;
Кн – değerlendirilen nesne ile seçilen tipik yapı arasındaki mevcut farklılıkları dikkate alan katsayı.

Bileşen dökümü yöntemini kullanmak için birkaç seçenek vardır:
- taşeronluk;
- iş profiline göre döküm;
- maliyetlerin tahsisi.

Taşeronluk yöntemi genel yüklenicinin inşaat işinin bir kısmını gerçekleştirmek için alt yüklenicileri işe alması gerçeğine dayanmaktadır. Daha sonra tüm alt yüklenicilerin toplam maliyetleri hesaplanır.

Profil yöntemiöncekine benzer ve çeşitli uzmanları işe alma maliyetlerinin hesaplanmasına dayanmaktadır. .

Maliyet Dağıtım Yöntemi Binanın farklı bileşenlerini değerlendirmek için farklı karşılaştırma birimlerinin kullanılmasını ve ardından bu tahminlerin toplanmasını içerir.

Pirinç. 3.3. Maliyet yaklaşımını kullanarak gayrimenkulün değerini değerlendirme prosedürü

3.5.2.3. Nicel araştırma yöntemi

Bu yöntem, bireysel bileşenlerin, ekipmanların ve bir bütün olarak binanın inşaatının kurulum maliyetlerinin ayrıntılı niceliksel hesaplamalarının kullanılmasına dayanmaktadır. Doğrudan maliyetlerin hesaplanmasına ek olarak, genel giderlerin ve diğer maliyetlerin de hesaba katılması gerekir; değerlendirilen nesnenin yeniden inşası için tam bir tahmin hazırlanır.

İnşaat maliyeti hesaplaması

Binaların ve yapıların inşaat maliyeti, uygulanması için gerekli yatırım miktarına göre belirlenir. İnşaat maliyeti, kural olarak, tasarım öncesi çalışmalar (inşaat için bir fizibilite çalışması hazırlanması) aşamasında belirlenir.

Binaların ve yapıların tahmini inşaat maliyeti, tasarım belgelerine uygun olarak uygulanması için gereken para miktarıdır.

Tahmini maliyete dayanarak, sermaye yatırımlarının büyüklüğü, inşaat finansmanı ve inşaat ürünleri için ücretsiz (pazarlık edilebilir) fiyatların oluşumu hesaplanır.

Tahmini inşaat maliyeti aşağıdaki unsurları içerir:

inşaat işleri;

ekipman kurulum işi (kurulum işi);

ekipman, mobilya ve envanter satın alma (imalat) maliyetleri;

diğer maliyetler.

Maliyet hesaplama yöntemleri. Yatırımcı ve yüklenici için alternatif olarak tahminler (hesaplamalar) hazırlanırken aşağıdaki maliyet hesaplama yöntemleri kullanılabilir:
becerikli;
kaynak indeksi;
temel indeks;
temel tazminat;
önceden inşa edilmiş veya tasarlanmış analog tesislerin maliyetine ilişkin bir veri bankasına dayanmaktadır.

Kaynak yöntemi - Mevcut (tahmini) fiyatlarda ve kaynak tarifelerinde (maliyet unsurları) hesaplama, malzeme, ürün, yapı (iş sürecinde kullanılan yardımcı olanlar dahil) ihtiyacının yanı sıra bunların mesafeleri ve yöntemlerine ilişkin verilere dayanarak gerçekleştirilir. şantiyeye teslimat, teknolojik amaçlı enerji tüketimi, inşaat makinelerinin çalışma süresi ve bileşimi, işçilerin işçilik maliyetleri.

Kaynak indeksi yöntemi - Bu, kaynak yönteminin inşaatta kullanılan kaynaklara yönelik bir indeks sistemi ile birleşimidir.

Maliyet (fiyat, maliyet) endeksleri - mevcut (tahmin) maliyet göstergelerinin ve terminolojide karşılaştırılabilir kaynaklar için temel maliyet göstergelerinin oranı ile belirlenen göreceli göstergeler.

Temel endeks yöntemi - endeksler kullanılarak temel fiyat seviyesinden mevcut fiyat seviyesine kadar bütçe sınırları boyunca maliyetlerin yeniden hesaplanması.

Temel telafi yöntemi - tahmini fiyatların temel seviyesinde hesaplanan maliyetin ve inşaat süreci sırasında kullanılan kaynaklara ilişkin fiyat ve tarifelerdeki değişikliklerle ilgili hesaplamalarla belirlenen ek maliyetlerin toplamı.

Ekonomik durum istikrara kavuşuncaya ve buna karşılık gelen piyasa yapıları oluşana kadar, tahmini maliyetin hesaplanmasında en yüksek öncelikli yöntemlerin kaynak ve kaynak endeksi yöntemleri olduğu dikkate alınmalıdır. Uzmanların pratik faaliyetlerinde, tahmini maliyetin hesaplanmasında temel endeks yöntemi daha popülerdir.

Bir mülkün aşınma ve yıpranmasını belirlemek

Amortisman, bir mülkün kullanışlılığının azalması, potansiyel bir yatırımcı açısından tüketici çekiciliği ile karakterize edilir ve çeşitli faktörlerin etkisi altında zaman içinde değerde bir azalma (amortisman) ile ifade edilir. Amortisman (I) genellikle yüzde olarak ölçülür ve amortismanın parasal ifadesi amortismandır (O).

Bir mülkün yıpranmasına neden olan nedenlere bağlı olarak aşağıdaki aşınma ve yıpranma türleri ayırt edilir: fiziksel, işlevsel ve dış.

Fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranma, çıkarılabilir ve onarılamaz olarak ikiye ayrılır.

Çıkarılabilir aşınma - ortadan kaldırılması fiziksel olarak mümkün ve ekonomik olarak mümkün olan aşınmadır; bir veya başka bir aşınma türünü ortadan kaldırmak için yapılan maliyetler, nesnenin bir bütün olarak değerindeki artışa katkıda bulunur.

Olası tüm aşınma ve yıpranma türlerinin tanımlanması, bir mülkün birikmiş aşınma ve yıpranmasıdır. Parasal açıdan toplam amortisman, değerlenen nesnenin yenileme maliyeti ile piyasa fiyatı arasındaki farktır.

Kümülatif birikmiş aşınma, nesnenin ömrünün bir fonksiyonudur. Bu göstergeyi karakterize eden temel değerlendirme kavramlarını ele alalım.

Binanın fiziksel ömrü (PL) - binanın taşıyıcı yapısal elemanlarının durumunun belirli kriterleri (yapısal güvenilirlik, fiziksel dayanıklılık vb.) karşıladığı binanın çalışma süresi. Bir nesnenin fiziksel ömrü inşaat sırasında belirlenir ve binaların sermaye grubuna bağlıdır. Nesnenin yıkılmasıyla fiziksel ömrü sona erer.

Kronolojik yaş (CA) - Tesisin işletmeye alındığı tarihten değerlendirme tarihine kadar geçen süre.

Ekonomik Ömür (EJ) nesnenin gelir sağladığı çalışma süresine göre belirlenir. Bu dönemde yapılan iyileştirmeler mülkün değerine katkı sağlar. Bir nesnenin ekonomik ömrü, nesnenin işletilmesi, emlak piyasasının belirli bir bölümündeki karşılaştırılabilir nesneler için karşılık gelen oranın gösterdiği geliri sağlayamadığı zaman sona erer. Aynı zamanda yapılan iyileştirmeler, genel aşınma ve yıpranma nedeniyle artık nesnenin değerine katkıda bulunmaz.

Etkin yaş (EA) binanın teknik durumu ve değerlendirilen nesnenin değerini etkileyen değerlendirme tarihinde geçerli olan ekonomik faktörler dikkate alınarak binanın kronolojik yaşı temel alınarak hesaplanır. Binanın işletme özelliklerine bağlı olarak efektif yaş, kronolojik yaştan yukarı veya aşağı farklılık gösterebilir. Bir binanın normal (tipik) çalışması durumunda, etkin yaş genellikle kronolojik yaşa eşittir.

Kalan Ekonomik Ömür (REL) bina - değerlendirme tarihinden ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süre (Şekil 3.4).

Pirinç. 3.4. Bir binanın yaşam süreleri ve onları karakterize eden göstergeler

Değerleme uygulamasındaki amortisman, muhasebede kullanılan benzer bir terimden (amortisman) anlam bakımından ayrılmalıdır. Tahmini amortisman, değerlendirilen bir nesnenin belirli bir tarihteki mevcut değerini hesaplamanıza olanak tanıyan ana parametrelerden biridir.

Fiziksel aşınma ve yıpranma, doğal ve iklimsel faktörlerin yanı sıra insan faaliyetinin etkisi altında inşaat sırasında orijinal olarak ortaya konan bir nesnenin teknik ve operasyonel niteliklerinin kademeli olarak kaybedilmesidir.

Binaların fiziksel bozulmalarının hesaplanmasına yönelik yöntemler aşağıdaki gibidir:
· düzenleyici (konut binaları için);
· maliyet;
· ömür boyu yöntem.

Normatif yöntem Fiziksel aşınma ve yıpranmanın hesaplanması, sektörler arası veya departman düzeyinde çeşitli düzenleyici talimatların kullanılmasını içerir.

Bu kurallar binaların çeşitli yapısal elemanlarının fiziksel aşınmasını ve yıpranmasını ve bunların değerlendirilmesini açıklar.

Bir binanın fiziksel aşınma ve yıpranması aşağıdaki formül kullanılarak belirlenmelidir:

, Nerede

Ve f - binanın fiziksel aşınması ve yıpranması, %;

Ve i, i'inci yapısal elemanın fiziksel aşınmasıdır, %;

Li, i'inci yapısal elemanın değiştirme maliyetinin binanın toplam değiştirme maliyeti içindeki payına karşılık gelen katsayıdır;

P- binadaki yapısal elemanların sayısı.

Bireysel yapıların, elemanların ve sistemlerin yenileme maliyetinin binanın toplam yenileme maliyetindeki payları (yüzde olarak) genellikle öngörülen şekilde onaylanan konut binalarının yenileme maliyetinin toplu göstergelerine göre ve yapılar, elemanlar için alınır. ve onaylanmış göstergeleri olmayan sistemler, tahmini maliyetlerine göre.

Bu teknik yalnızca ev içi pratikte kullanılır. Tüm açıklığa ve ikna ediciliğine rağmen aşağıdaki dezavantajlara sahiptir:
- “normatifliği” nedeniyle başlangıçta nesnenin atipik çalışma koşullarını hesaba katamaz;
- binanın yapısal elemanlarının gerekli detaylandırılması nedeniyle emek yoğun uygulama;
- fonksiyonel ve dış aşınmayı ölçmenin imkansızlığı;
- yapısal elemanların spesifik ağırlığının öznelliği.

Merkezde maliyet yöntemi Fiziksel aşınma ve yıpranmanın tanımı, değerlendirme sırasında yapılara, bir öğeye, bir sisteme veya bir bütün olarak binaya verilen hasarı ortadan kaldırmak için objektif olarak gerekli onarım önlemlerinin maliyetinin oranıyla ifade edilen fiziksel aşınma ve yıpranmadır ve onların değiştirme maliyeti.

Fiziksel amortismanı belirlemek için maliyet yönteminin özü, yapı elemanlarının yeniden yaratılmasının maliyetlerini belirlemektir.

Bu yöntem, elemanların ve bir bütün olarak binanın aşınma ve yıpranmasını maliyet açısından anında hesaplamanıza olanak tanır. Değer düşüklüğü hesaplaması, yıpranmış eşyaları "büyük ölçüde yeni duruma" getirmenin makul fiili maliyetlerine dayandığından, bu yaklaşımın sonucunun oldukça doğru olduğu düşünülebilir. Yöntemin dezavantajları, yıpranmış yapı elemanlarının onarım maliyetlerinin hesaplanmasında gerekli detay ve doğruluktur.

Binaların fiziksel bozulmalarının tespiti ömür boyu yöntem . Fiziksel aşınma ve yıpranma, efektif yaş ve ekonomik ömür göstergeleri belirli bir orandadır ve bu formülle ifade edilebilir:

Giyerim;
EV – etkili yaş;
VF – fiziksel yaşamın tipik dönemi;
RSF – fiziksel yaşamın kalan süresi.

.

Bu formülün kullanılması, değerleme uzmanının seçilen analogları incelemesinin mümkün olmadığı durumlarda, karşılaştırılan nesnelerdeki aşınma ve yıpranma için yüzde ayarlamalarının hesaplanmasında da (karşılaştırmalı satış yöntemi) geçerlidir. Bu şekilde hesaplanan elemanların veya bir bütün olarak binanın amortisman yüzdesi parasal terimlere (amortisman) çevrilebilir:

.

Pratikte, çıkarılabilir ve onarılamaz fiziksel aşınmaya sahip bir yapının elemanları "uzun ömürlü" ve "kısa ömürlü" olarak ikiye ayrılır.

"Kısa ömürlü unsurlar"- binanın bir bütün olarak ömründen daha kısa ömürlü olan elemanlar (çatı kaplama, sıhhi tesisat ekipmanı vb.).

"Uzun ömürlü unsurlar"- Beklenen ömrü binanın ömrüyle kıyaslanabilir olan elemanlar (temel, taşıyıcı duvarlar, vb.).

“Kısa ömürlü elemanların” çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranması, yapı elemanlarının zamanla doğal aşınması ve yıpranmasının yanı sıra dikkatsiz çalışma nedeniyle meydana gelir. Bu durumda, binanın satış fiyatı karşılık gelen değer düşüklüğü kadar azaltılır, çünkü gelecekteki mal sahibi, yapının normal operasyonel özelliklerini (iç mekanın rutin onarımları, restorasyon) eski haline döndürmek için "önceden ertelenmiş onarımlar" yapmak zorunda kalacaktır. Çatı sızıntısı olan alanlar vb.). Bu, öğelerin "neredeyse yeni" bir duruma geri yüklendiğini varsayar. Parasal açıdan çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma, “ertelenmiş onarımların maliyeti” olarak tanımlanır; nesneyi orijinaline “eşdeğer” bir duruma getirme maliyetleri.

Kısa ömürlü bileşenlerin giderilemez fiziksel aşınması, hızlı aşınan bileşenlerin geri kazanılmasının maliyetidir; bu, değiştirme maliyeti ile çıkarılabilir aşınma miktarı arasındaki farkın, bu elemanların kronolojik yaşı ve fiziksel ömrü oranıyla çarpımı ile belirlenir. .

Uzun ömürlü elemanların çıkarılabilir fiziksel aşınması, kısa ömürlü elemanların çıkarılabilir fiziksel aşınmasına benzer şekilde, ortadan kaldırılmasının makul maliyetleriyle belirlenir.

Uzun ömürlü elemanların onarılamaz fiziksel bozulmaları, tüm binanın yenileme maliyeti ile çıkarılabilir ve onarılamaz bozulmaların toplamı arasındaki farkın binanın kronolojik yaşı ve fiziksel ömrü oranıyla çarpılmasıyla hesaplanır.

Fonksiyonel aşınma. Fonksiyonel aşınma belirtileri değerlendirilen binada - mevcut veya amaçlanan kullanıma uygun olarak yapının normal çalışması için gerekli çeşitli ekipmanlar da dahil olmak üzere alan planlamasının ve/veya yapıcı çözümün modern standartlara uygun olmaması.

Fonksiyonel aşınma çıkarılabilir ve onarılamaz olarak ikiye ayrılır.

Fonksiyonel aşınmanın maliyet ifadesi, yeniden üretim maliyeti ile değiştirme maliyeti arasındaki farktır; bu fark, fonksiyonel aşınmayı hesaba katmaz.

Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma mülkün daha verimli çalışmasına katkıda bulunan gerekli yeniden yapılanma maliyetleriyle belirlenir.

Fonksiyonel aşınmanın nedenleri:
· öğe eklenmesini gerektiren eksiklikler;
· elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren eksiklikler;
· süper iyileştirmeler.

İlave gerektiren eksiklikler - mevcut ortamda bulunmayan ve onlar olmadan modern performans standartlarını karşılayamayan bina ve ekipman elemanları. Bu öğelerden kaynaklanan amortisman, kurulum da dahil olmak üzere bu öğelerin eklenmesinin maliyetiyle ölçülür.

Elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren dezavantajlar - hala işlevlerini yerine getiren ancak artık modern standartları karşılamayan öğeler (su ve gaz sayaçları ve yangın söndürme ekipmanı). Bu kalemler için amortisman, fiziksel bozulmaları dikkate alınarak mevcut elemanların maliyeti, eksi malzemelerin iade maliyeti, mevcut olanların sökülme maliyeti ve artı yeni elemanların kurulum maliyeti olarak ölçülür. İade edilen malzemelerin maliyeti, sökülen malzeme ve ekipmanın başka tesislerde kullanıldığında maliyeti (gözden geçirilebilir kalıntı değer) olarak hesaplanır.

Süper iyileştirmeler, kullanılabilirliği şu anda piyasa standartlarının modern gereksinimlerine göre yetersiz olan bir yapının konumları ve unsurlarıdır. Bu durumda, çıkarılabilir işlevsel aşınma ve yıpranma, "aşırı iyileştirilmiş" öğelerin mevcut değiştirme maliyetinden fiziksel aşınma ve yıpranmanın çıkarılmasıyla, artı sökme maliyeti ve eksi sökülen öğelerin kurtarma değeri olarak ölçülür.

Kurtarılamaz fonksiyonel aşınma Modern inşaat standartlarına göre değerlendirilen binaların eski alan planlaması ve/veya tasarım özelliklerinden kaynaklanan. Onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmanın bir işareti, bu eksikliklerin giderilmesine yönelik harcamaların ekonomik uygunsuzluğudur. Ayrıca binanın amacına uygun mimari olabilmesi için değerlendirme tarihinde geçerli olan piyasa koşullarının da dikkate alınması gerekmektedir.

Özel duruma bağlı olarak onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın maliyeti iki şekilde belirlenebilir:
1) kira zararlarının aktifleştirilmesi;
2) Binayı uygun düzende tutmak için gerekli olan fazla işletme maliyetlerinin aktifleştirilmesi.

Gerekli hesaplama göstergelerini (kira oranları, kapitalizasyon oranları vb.) belirlemek için karşılaştırılabilir analoglar için düzeltilmiş veriler kullanılır. Bu durumda seçilen analoglar, değerlendirilen nesnede tespit edilen onarılamaz fonksiyonel aşınma belirtilerine sahip olmamalıdır.

Güncelliğini yitirmiş alan planlama çözümü (belirli alan, kübik kapasite) nedeniyle onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmanın neden olduğu bozulmanın tespiti, kira kayıplarının aktifleştirilmesi yöntemiyle gerçekleştirilir.

Binayı iyi durumda tutmak için gereken fazla işletme maliyetlerinin aktifleştirilmesiyle onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın hesaplanması da benzer şekilde yapılabilir. Bu yaklaşım, standart dışı mimari çözümler sunan ve yine de işletme maliyetleri miktarının aksine kira miktarının modern analog tesislerin kirasıyla karşılaştırılabilir olduğu binaların onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmasını değerlendirmek için tercih edilir.

Dış (ekonomik) aşınma ve yıpranma - değerlendirme konusu ile ilgili olarak dış çevrenin olumsuz etkisi nedeniyle bir nesnenin amortismanı: piyasa durumu, belirli bir gayrimenkul kullanımına uygulanan irtifak hakları, çevredeki altyapıdaki değişiklikler ve vergilendirme alanındaki mevzuat kararları, vesaire. Gayrimenkulün dış aşınması ve yıpranması, buna neden olan nedenlere bağlı olarak, çoğu durumda konumun değişmemesi nedeniyle onarılamaz, ancak bazı durumlarda çevredeki pazar ortamındaki olumlu bir değişiklik nedeniyle "kendini ortadan kaldırabilir".

Dış aşınmayı değerlendirmek için aşağıdaki yöntemler kullanılabilir:
· kira zararlarının aktifleştirilmesi;
· karşılaştırmalı satışlar (eşleştirilmiş satışlar);
· ekonomik ömür.

Bir mülkü değerlendirirken hemen hemen her zaman “aşınma ve yıpranma” kavramıyla ilgilenmeniz gerekir.

Değerleme çalışmalarında maliyet yaklaşımı uygulanırken amortisman bir mülkün değerini belirleyen ana unsur olarak dikkate alınır. Burada amortisman, yeni ve değerlemesi yapılan mülklerin özelliklerindeki farklılıkları hesaba katmak için kullanılır. Bir nesnenin amortismanının muhasebeleştirilmesi, değerlendirilen nesnenin mevcut değerini belirlemek için yeni yeniden üretilen bir binanın maliyetinde (maliyet yaklaşımı kullanılarak belirlenen) bir tür ayarlamadır.

Giymek Bir mülkün kullanışlılığının azalması, potansiyel bir yatırımcı açısından tüketici çekiciliği ile karakterize edilir ve zaman içinde çeşitli faktörlerin etkisi altında değerde bir azalma (amortisman) ile ifade edilir. Tesis kullanıldıkça, binaların ve yapıların yapısal güvenilirliğini karakterize eden parametreler ve bunların mevcut ve özellikle insan yaşamıyla ilgili gelecekteki kullanıma işlevsel uyumu giderek kötüleşiyor. Buna ek olarak, gayrimenkulün değeri, piyasa ortamındaki değişikliklerden, binaların belirli kullanımlarına kısıtlama getirilmesinden vb. kaynaklanan dış faktörlerden de daha az etkilenmez.

Amortisman genellikle yüzde olarak ölçülür ve amortismanın değeri mülkün amortismanıdır.

Değerleme faaliyetlerinde kullanılan “aşınma ve yıpranma” kavramının, muhasebede kullanılan “amortisman” kavramından ayrılması gerekmektedir. Amortisman muhasebede, bir nesnenin edinimiyle ilgili ilk maliyetlerin, mevcut değerini belirlemeden tüm hizmet ömrü boyunca tahsis edilmesi sürecidir.

Mülkün yıpranmasına neden olan nedenlere bağlı olarak aşağıdaki amortisman türleri ayırt edilmektedir (Tablo 2.2).

Tablo 2.2

Gayrimenkul nesnelerinin amortismanının sınıflandırılması

Her aşınma türü, çıkarılabilir ve onarılamaz olarak bölünmesiyle karakterize edilir. En genel durumda önlenebilir aşınma ortadan kaldırılması fiziksel olarak mümkün ve ekonomik olarak mümkün olan aşınma olarak adlandırılır. Aynı zamanda ekonomik fizibilite, şu veya bu tür aşınma ve yıpranmayı ortadan kaldırmak için yapılan maliyetlerin bir bütün olarak nesnenin değerinin artmasına yardımcı olması gerektiği gerçeğinde yatmaktadır.

Belirtilen tüm aşınma türleri belirlendiğinde, mülkün toplam birikmiş aşınma ve yıpranmasından söz edilir. Parasal açıdan toplam amortisman, değerlenen nesnenin yenileme maliyeti ile piyasa fiyatı arasındaki farktır.

Fiziksel bozulma Hem doğal fiziksel yaşlanmanın hem de dış doğal olumsuz faktörlerin etkisinin bir sonucu olarak bir mülkün performansındaki düşüşü yansıtır. Amortisman oranlarında fiziksel aşınma ve yıpranma dikkate alınır.

Uygulamada binaların fiziksel bozulmalarının hesaplanmasında dört ana yöntem kullanılmaktadır: bilirkişi, maliyet, normatif (veya muhasebe) ve binanın ömrünü hesaplama yöntemi.

Şu tarihte: uzman yöntemi Bir mülkün amortismanının değerlendirilmesi, mevzuata ve kendi tecrübelerine dayanarak hareket eden bir uzman veya uzman grubunun uzman görüşüne dayanarak yapılır. Bu yöntemin ana dezavantajı öznelliktir.

Bilindiği gibi binaların bir bütün olarak hizmet ömrü, bileşenlerinin dayanıklılığına bağlıdır. Bu nedenle fiziksel aşınma ve yıpranma (I), aşağıdaki formül kullanılarak bir binanın tüm yapısal elemanlarının ağırlıklı ortalama aşınma miktarı olarak hesaplanabilir.

burada KE, yapısal bir elemandır Ben.

Fiziksel aşınmanın belirlenmesine yönelik bu yöntem, bir grup uzman yöntem olarak sınıflandırılabilir. Genellikle gayrimenkul envanteri çıkarırken kullanılır.

Yukarıda belirtildiği gibi fiziksel aşınma ve yıpranma giderilebilir ve onarılamaz olabilir. Çıkarılabilir fiziksel bozulma, devam eden onarımların maliyetinin nesnenin katma değerinden daha az olduğunu varsayar. Fiziksel aşınma ve yıpranma dikkate alınır onarılamaz Bir kusuru düzeltmenin maliyeti, nesneye eklenecek değeri aştığında. Bir nesnedeki herhangi bir kusur prensip olarak düzeltilebilir ancak düzeltmenin maliyeti beklenen faydayı aşmamalıdır.

Onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranmayı belirlemek için yapı elemanları iki kategoriye ayrılır: uzun süreli ve yıpranma. Temel, duvar, döşeme vb. gibi uzun vadeli elemanların aşınması, gerçek koşullarda etkin hizmet ömürleri ve kalan fiziksel ömürleri belirlenerek gruplar halinde hesaplanabilir.

Uzun vadeli elemanların fiziksel aşınma ve yıpranmasını hesaplamak için, yapı elemanlarının yeniden üretim maliyetlerini belirleme yöntemini de kullanabilirsiniz (veya maliyet yöntemi). Bu durumda binanın her bir elemanının aşınma ve yıpranma yüzdesi de belirlenir ve bu daha sonra maliyet terimlerine dönüştürülür. Toplam amortisman, bir nesnenin amortisman miktarının - her bir öğenin amortisman tutarı - nesnenin değiştirme maliyetine - nesnenin tüm öğelerinin değiştirme maliyetinin toplamına oranı olarak tanımlanır:

Fiziksel yıpranmanın hesaplanmasına yönelik daha doğru düzeltilmiş maliyet yönteminde, yapı elemanlarının bozulma yüzdesi ağırlıklı bir değer olarak belirlenir.

Hızlı aşınan yapı elemanları kategorisi, hizmet ömrü binanın tahmini ekonomik ömründen daha kısa olan elemanları içerir. Bu çatı kaplama, dekoratif kaplama, boyama, yani. rutin bakım yoluyla onarılabilen (geri yüklenen) elemanlar.

normatif (muhasebe) yöntem Binalardaki fiziksel bozulmanın belirlenmesi, halihazırda geçerli olan amortisman oranlarının 1 kullanılmasını içerir. Bir mülkün fiziksel bozulması belirlenebilir ömrünü hesaplama yöntemi. Bu yaklaşım, toplam birikmiş aşınmanın her şeyden önce nesnenin ömrünün bir fonksiyonu olduğu gerçeğiyle doğrulanmaktadır. Bir binanın veya yapının ömrü Şekil 2'de gösterilmektedir. 2.1.

Pirinç. 2.1.

Bu göstergeyi karakterize eden temel kavramların özünü ele alalım. Bir gayrimenkul nesnesinin işlevsel kullanımı açısından bakıldığında, bir gayrimenkul nesnesinin aşağıdaki yaşam süreleri ayırt edilir:

• Bir binanın tipik fiziksel ömrü (standart hizmet ömrü), binanın yük taşıyan yapısal elemanlarının durumunun belirli kriterleri (yapısal güvenilirlik, fiziksel dayanıklılık vb.) karşıladığı binanın çalışma süresine göre belirlenir. . Nesnenin yıkılmasıyla fiziksel yaşam sona erer;
• ömür - bir nesnenin mevcut olduğu süre, yani. içinde yaşayabilir veya çalışabilirsiniz;
• kronolojik yaş, nesnenin işletmeye alındığı tarihten değerlendirme tarihine kadar geçen süre;
• ekonomik ömür - nesnenin gelir sağladığı çalışma zamanına göre belirlenir. Bu dönemde yapılan iyileştirmeler mülkün değerine katkı sağlar. Bir nesnenin ekonomik ömrü, nesnenin işletilmesi, emlak piyasasının bu bölümündeki benzer nesneler için karşılık gelen oranın gösterdiği geliri sağlayamadığı zaman sona erer. Aynı zamanda, yapılan iyileştirmeler, genel aşınma ve yıpranma nedeniyle artık nesnenin değerine katkıda bulunmuyor;
• etkin yaş - binanın teknik durumu ve değerlendirilen nesnenin değerini etkileyen değerleme tarihinde geçerli olan ekonomik faktörler dikkate alınarak binanın kronolojik yaşı temel alınarak belirlenir. Binanın işletme özelliklerine bağlı olarak efektif yaş, kronolojik yaştan yukarı veya aşağı farklılık gösterebilir. Bir binanın normal (tipik) işletimi durumunda, etkin yaş genellikle kronolojik yaşa eşittir;
• Bir binanın kalan ekonomik ömrü, değerleme tarihinden itibaren ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süredir.

Aşınma ve yıpranma, yenileme maliyeti, efektif yaş ve tipik fiziksel ömür arasındaki ilişki aşağıdaki formülle açıklanabilir:

Bu formülün dezavantajı, kronolojik yaşın normatif yaştan büyük olduğu durumlar sıklıkla mevcut olduğundan, her zaman uygulanabilir olmamasıdır. Bu nedenle, böyle bir değerlendirme yalnızca ilk açık değerlendirme için veya nesnenin durumu hakkında yeterli bilginin bulunmadığı durumlarda kullanılabilir. Daha doğru bir formül, kronolojik yaş yerine etkin yaş kullanmaktır:

Başka bir deyişle, yenileme maliyetinden amortisman yüzdesi, mülkün efektif yaşının tipik ekonomik ömrüne oranıyla belirlenir.

Fonksiyonel aşınma Bir nesnenin (işlevsel eskimesi), nesnenin işlevsel kullanışlılığı açısından modern standartları karşılamamasıdır. Bu tür aşınma ve yıpranma, binanın eski mimarisinde, yerleşim düzeninin, hacminin, mühendislik desteğinin vb. uygunluğunda kendini gösterebilir ve mimarlık ve inşaat alanındaki bilimsel ve teknolojik ilerlemenin etkisinden kaynaklanmaktadır. . Ev içi pratikte fonksiyonel aşınmaya denir modası geçme ve tıpkı fiziksel aşınma ve yıpranma gibi çıkarılabilir ve onarılamaz olabilir.

Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma ve yıpranma, gömme dolapların, su ve gaz sayaçlarının, sıhhi tesisat ekipmanlarının, zemin kaplamalarının vb. restorasyonunu içerir. Çıkarılabilirlik açısından aşınma ve yıpranma kriteri, onarım miktarının karşılaştırılmasıdır. ilave alınan değer miktarıyla birlikte maliyetler. Alınan ek değer restorasyon maliyetini aşarsa fonksiyonel aşınma ve yıpranma meydana gelir. çıkarılabilir.Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma ve yıpranma miktarı, binanın güncellenmiş unsurlarla birlikte değerlendirilmesi sırasındaki potansiyel değeri ile güncellenmiş unsurlar olmadan aynı değerlendirme tarihindeki değeri arasındaki fark olarak belirlenir.

İLE onarılamaz Fonksiyonel aşınma ve yıpranma, binanın kalite özelliklerinin hem fazlalığı hem de eksikliği ile ilişkili faktörlerden dolayı binanın değerindeki azalmayı ifade eder. Örneğin kiralık piyasada iki odalı daireler, tek odalı dairelere göre daha fazla talep görüyor. Bu tür amortisman miktarı, bu dairelerin kiralanması sırasında kiradan kaynaklanan zarar tutarının, bu türün özelliği olan kira çarpanı (mülkün satış fiyatının potansiyel kiraya oranı) ile çarpılmasıyla hesaplanır. apartman. Böylece onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranma miktarı, kira zararlarının aktifleştirilmesiyle belirlenir.

İşlevsel (ahlaki) aşınma ve yıpranma iki biçimde kendini gösterebilir: birinci türden eskime nesnelerin çoğaltılması maliyetinin azalmasıyla ilişkili ve ikinci türün eskimesi yeni, daha ekonomik tesislerin yaratılmasıyla ilişkilidir.

burada C B mülkün defter değeridir; C - mülkün yenileme maliyeti.

İkinci türün eskimesi, mevcut yeni ve eski tesislerin (I M2) karlılığının karşılaştırılmasına dayanarak belirlenebilir:

burada Dc yeni bir mülkün karlılığıdır; D s - eski mülkün karlılığı.

Dış aşınma(ekonomik veya dış aşınma ve yıpranma), ekonomik, politik veya diğer faktörlerin neden olduğu dış ortamda meydana gelen olumsuz bir değişiklik nedeniyle bir mülkün değerinin azalmasıdır. Dış aşınma ve yıpranmanın nedenleri hem nesnenin bulunduğu bölgenin genel olarak bozulması hem de hükümetin veya yerel yönetimin vergi ve sigorta alanındaki eylemleri olabilir; istihdam, eğlence, eğitim vb. pazarlardaki diğer değişiklikler.

Dış aşınma miktarını etkileyen önemli bir faktör, çekici olmayan doğal veya yapay nesnelere (bataklıklar, atık su arıtma tesisleri, restoranlar, dans pistleri, benzin istasyonları, tren istasyonları, hastaneler, okullar, endüstriyel işletmeler vb.) yakınlıktır.

Çevre kirliliğine bağlı değer kaybı, amortismanın belirlenmesine benzer yöntemler kullanılarak belirlenir. Örneğin, zehirli atık bertarafının maliyeti, sahanın yenilenmesi maliyetiyle ilişkili olabilir; çıkarılabilir kusurların maliyeti.

Ekonomik yıpranma ve yıpranma, fiziksel ve ahlaki yıpranma ve yıpranmanın aksine, her zaman geri döndürülemez olarak kabul edilir, çünkü dış faktörlerin ortadan kaldırılmasına ayrılan maliyet miktarı orantısız derecede yüksektir.

Dış aşınmayı ölçmenin bir yolu, emlak piyasasında biri dış aşınma belirtileri taşıyan, diğerinde olmayan iki karşılaştırılabilir nesne satıldığında eşleştirilmiş satışları analiz etmektir. Fiyatlardaki fark, değerlendirilen nesnenin dış etkisinden aşınma ve yıpranma miktarı hakkında bir sonuca varmamızı sağlar.

Dış amortismanı ölçmenin bir başka yolu da, biri olumsuz etkilenen, değerlendirilen mülke benzer iki mülkün kira gelirini karşılaştırmaktır. Bu iki nesnenin karşılaştırılmasından kaynaklanan gelir kayıplarının kapitalizasyonu, dış etkilerden kaynaklanan aşınma ve yıpranma miktarını karakterize edecektir.

• Amortisman gruplarına dahil edilen sabit varlıkların sınıflandırılması, Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 1 Ocak 2002 tarihli ve 1 No'lu “Amortisman gruplarına dahil edilen sabit varlıkların sınıflandırılması Hakkında” Kararı ile onaylanmıştır; Rusya Federasyonu Vergi Kanunu amortisman oranlarını belirler (Madde 258).
• Asaul A. II., Karasev A. V. Gayrimenkul ekonomisi: ders kitabı, el kitabı. M.: MİKHİS, 2001.

Amortisman, bir mülkün kullanışlılığının azalması, potansiyel bir yatırımcı açısından tüketici çekiciliği ile karakterize edilir ve zaman içinde çeşitli faktörlerin etkisi altında değerde bir azalma (amortisman) ile ifade edilir.

Tesis kullanıldıkça, binaların ve yapıların yapısal güvenilirliğini karakterize eden parametreler ve bunların mevcut ve özellikle insan yaşamıyla ilgili gelecekteki kullanıma işlevsel uyumu giderek kötüleşiyor. Buna ek olarak, gayrimenkulün değeri, piyasa ortamındaki değişikliklerden, binaların belirli kullanımlarına kısıtlama getirilmesinden vb. kaynaklanan dış faktörlerden de daha az etkilenmez.

Amortisman (I) genellikle yüzde olarak ölçülür ve amortismanın parasal ifadesi amortismandır (O).

Bir mülkün yıpranmasına neden olan nedenlere bağlı olarak aşağıdaki aşınma ve yıpranma türleri ayırt edilir: fiziksel, işlevsel ve dış.

Gayrimenkul nesnelerinin amortismanının sınıflandırılması:

Her aşınma türü, kendi bölümüyle karakterize edilir: çıkarılabilir ve çıkarılamaz.

Çıkarılabilir aşınma- Ortadan kaldırılması fiziksel olarak mümkün ve ekonomik olarak mümkün olan aşınma. Aynı zamanda ekonomik fizibilite, şu veya bu tür aşınma ve yıpranmayı ortadan kaldırmak için yapılan maliyetlerin bir bütün olarak nesnenin değerinin artmasına yardımcı olması gerektiği gerçeğinde yatmaktadır.

Ölümcül aşınma– fiziksel olarak imkansız veya ekonomik açıdan pratik olmayan aşınma ve yıpranma.

Belirtilen tüm aşınma türleri belirlendiğinde, mülkün toplam birikmiş aşınma ve yıpranmasından söz edilir. Parasal açıdan toplam amortisman, değerlenen nesnenin yenileme maliyeti ile piyasa fiyatı arasındaki farktır.
Bu tanımların özüne dayanarak, toplam birikmiş aşınma ve yıpranmanın her şeyden önce nesnenin ömrünün bir fonksiyonu olduğu ileri sürülebilir. Bu durumu dikkate alarak, bu göstergeyi karakterize eden ana değerlendirme kavramlarının özünü ele alalım:

Fiziksel yaşam bina ( VF ) - binanın yük taşıyan yapı elemanlarının durumunun belirli kriterleri (yapısal güvenilirlik, fiziksel dayanıklılık vb.) karşıladığı binanın çalışma süresine göre belirlenir. Bir nesnenin fiziksel ömrü inşaat sırasında belirlenir ve binaların sermaye grubuna bağlıdır. Nesnenin yıkılmasıyla fiziksel ömrü sona erer.

Kronolojik yaş(YG)- Tesisin işletmeye alındığı tarihten değerlendirme tarihine kadar geçen süredir.

Ekonomik Ömür (EJ) - nesnenin gelir sağladığı çalışma süresine göre belirlenir. Bu dönemde yapılan iyileştirmeler mülkün değerine katkı sağlar. Bir nesnenin ekonomik ömrü, nesnenin işletilmesi, emlak piyasasının bu bölümündeki benzer nesneler için karşılık gelen oranın gösterdiği geliri sağlayamadığı zaman sona erer. Bu durumda yapılan iyileştirmeler, genel aşınma ve yıpranma nedeniyle artık nesnenin değerine katkıda bulunmaz.

Etkin yaş (EV)) - binanın teknik durumu ve değerlendirilen nesnenin değerini etkileyen değerleme tarihinde geçerli olan ekonomik faktörler dikkate alınarak binanın kronolojik yaşı temel alınarak belirlenir. Binanın işletme özelliklerine bağlı olarak efektif yaş, kronolojik yaştan yukarı veya aşağı farklılık gösterebilir. Bir binanın normal (tipik) çalışması durumunda, etkin yaş genellikle kronolojik yaşa eşittir.

Kalan ekonomik ömür (REL)) Bir binanın değerleme tarihinden itibaren ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süredir.

Aşınma hesaplama yöntemleri:

1. Fiziksel bozulma - doğal ve iklimsel faktörlerin yanı sıra insan faaliyetinin etkisi altında inşaat sırasında başlangıçta ortaya konan bir nesnenin teknik ve operasyonel niteliklerinin kademeli olarak kaybını temsil eder.

Binaların fiziksel bozulmasını hesaplamak için aşağıdaki yöntemler ayırt edilir:

Standart (konut binaları için);

Maliyet;

Ömür boyu yöntem.

Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için standart yöntem

Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamaya yönelik normatif yöntem, endüstriler arası veya departman düzeyinde çeşitli normatif talimatların kullanılmasını içerir. Bu tür talimatların bir örneği, Teknik Envanter Bürosu tarafından kullanılan Gosgrazhdanstroy'un (SSCB GOSSTROE kapsamındaki İnşaat ve Mimarlık Devlet Komitesi. Moskova 1990) VSN 53-86 “Konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirme kuralları”dır. teknik envanter sırasında konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirmek, departman bağlılığına bakılmaksızın konut stokunun büyük onarımlarını planlamak.

Bu kurallar binaların çeşitli yapısal elemanlarının fiziksel aşınmasını ve yıpranmasını ve bunların değerlendirilmesini açıklar.

Bir binanın fiziksel aşınma ve yıpranması aşağıdaki formül kullanılarak belirlenmelidir:

Fф =

burada Ff binanın fiziksel aşınma ve yıpranması, (%);

Fi - yapısal elemanın fiziksel aşınması i-ro (%);

Li, i-ro yapısal elemanının yenileme maliyetinin binanın toplam yenileme maliyeti içindeki payına karşılık gelen katsayıdır;
n binadaki yapısal elemanların sayısıdır.

Bireysel yapıların, elemanların ve sistemlerin yenileme maliyetinin binanın toplam yenileme maliyetindeki payları (% olarak), genellikle öngörülen şekilde onaylanan konut binalarının ve yapılar için yenileme maliyetinin toplu göstergelerine göre alınır; Tahmini maliyetlerine göre onaylanmış göstergeleri olmayan unsurlar ve sistemler.

Fiziksel aşınma ve yıpranmayı belirlemek için maliyet yöntemi

Değerlendirme sırasındaki fiziksel aşınma ve yıpranma, yapılara, bir öğeye, bir sisteme veya bir bütün olarak binaya verilen hasarı ortadan kaldırmak için objektif olarak gerekli onarım önlemlerinin maliyetinin ve bunların değiştirme maliyetinin oranıyla ifade edilir.

Fiziksel amortismanı belirlemek için maliyet yönteminin özü, yapı elemanlarının yeniden yaratılmasının maliyetlerini belirlemektir.

Açıklanan metodoloji, elemanların ve bir bütün olarak binanın aşınma ve yıpranmasını maliyet açısından anında hesaplamanıza olanak tanır; bu, fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için diğer yöntemlerden daha çok tercih edilir. Ayrıca değer düşüklüğü hesaplaması, yıpranmış eşyaların "büyük ölçüde yeni duruma" getirilmesinin makul fiili maliyetine dayandığından, bu yaklaşımın sonucunun oldukça doğru olduğu düşünülebilir. Bu yöntemin doğasında var olan dezavantajlar arasında, binanın yıpranmış elemanlarının onarımı maliyetlerinin hesaplanmasında zorunlu ayrıntı ve doğruluğun dikkate alınması gerekmektedir.

Binaların fiziksel bozulmalarının yaşam süresi yöntemiyle belirlenmesi

Bir binanın toplam birikmiş aşınma ve yıpranmasını işletme süresi açısından karakterize eden daha önce tartışılan temel değerlendirme kavramlarının özüne dayanarak, fiziksel aşınma ve yıpranma, efektif yaş ve ekonomik ömrün belirli bir düzeyde olduğu ileri sürülebilir. oran. Bu ilişki aşağıdaki formül (1) ile ifade edilebilir:

burada: I(%) - yüzde olarak aşınma;

EV - elemanların veya bir bütün olarak binanın teknik durumuna göre bir uzman tarafından belirlenen etkin yaş;

VF - tipik fiziksel yaşam dönemi;

RSFZ - fiziksel yaşamın kalan süresi.

Veya formül (2)'ye göre:

burada: Ve (%) - yüzde olarak aşınma;

VF, fiziksel yaşamın tipik bir dönemidir.

Bu şekilde hesaplanan elemanların veya bir bütün olarak binanın amortisman yüzdesi parasal terimlere (amortisman) çevrilebilir:

O= BC *(I/100);

burada: Ve - yüzde olarak aşınma; BC - değiştirme maliyeti.

2. Fonksiyonel aşınma

Değerlendirilen binadaki fonksiyonel aşınma ve yıpranma belirtileri, kural olarak, yapının kendi kurallarına uygun olarak normal çalışması için gerekli çeşitli ekipmanlar da dahil olmak üzere alan planlamasının ve/veya tasarım çözümlerinin modern standartlara uygun olmamasıdır. mevcut veya amaçlanan kullanım.

Fonksiyonel aşınmaya neden olan sebeplerin ortadan kaldırılmasının fiziksel imkânı ve ekonomik yapılabilirliğine bağlı olarak çıkarılabilir ve onarılamaz olarak ikiye ayrılır. Fonksiyonel aşınmanın maliyet ifadesi, yeniden üretim maliyeti ile değiştirme maliyeti arasındaki farktır, çünkü tanımına dayalı olarak ikincisinin hesaplanması, açıkça fonksiyonel aşınmayı dikkate almamaktadır.

· Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma

Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma ve yıpranma, genellikle mülkün daha verimli çalışmasını kolaylaştırmak için gerekli yeniden yapılanma maliyetine göre belirlenir.

Geri dönüşümlü fonksiyonel aşınmanın aşağıdaki nedenlerden kaynaklandığı kabul edilir:

Unsur eklenmesini gerektiren dezavantajları,

Elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren dezavantajları,

Süper gelişmeler.

Eklenmesi gereken dezavantajlar, bir binanın mevcut ortamda bulunmayan ve onlar olmadan modern işletme standartlarını karşılayamayacak olan unsurlarını ve ekipmanlarını ifade eder. Bu öğelerden kaynaklanan amortisman, kurulum da dahil olmak üzere bu öğelerin eklenmesinin maliyetiyle ölçülür.

Elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren dezavantajlar Halen işlevlerini yerine getiren ancak artık modern standartları karşılamayan pozisyonları (su ve gaz sayaçları vb.) içerir. Bu öğelerin amortismanı, fiziksel aşınmaları dikkate alınarak mevcut öğelerin maliyetinden, malzemelerin iade maliyeti, artı mevcut öğelerin sökülme maliyeti ve artı yeni öğelerin kurulum maliyeti olarak ölçülür. Bu durumda malzemelerin iade maliyeti, sökülen malzeme ve ekipmanların başka tesislerde kullanıldığındaki maliyeti (gözden geçirilebilir kalıntı değer) olarak tanımlanır.

Süper iyileştirmelere doğru Kullanılabilirliği şu anda piyasa standartlarının modern gereklilikleri için yetersiz olan yapının pozisyonlarını ve unsurlarını içerir. Bu durumda, çıkarılabilir işlevsel aşınma ve yıpranma, "aşırı iyileştirilmiş" öğelerin mevcut değiştirme maliyetinden fiziksel aşınma ve yıpranmanın çıkarılmasıyla, artı sökme maliyeti ve eksi sökülen öğelerin kurtarma değeri olarak ölçülür.

Aşırı iyileştirmenin bir örneği, bir ev sahibinin, evi kendisine uyarlayarak, kendi rahatlığı için (yatırım değeri) tipik bir kullanıcının bakış açısına göre yeterli olmayan bazı değişiklikler yapması durumu olabilir. Bunlar, örneğin, mülk sahibinin hobileri veya mesleği tarafından belirlenen belirli bir kullanım için tesisin kullanılabilir alanının yeniden geliştirilmesini içerir. Böyle bir durumda çıkarılabilir fonksiyonel aşınma, değiştirilen elemanların orijinal durumlarına getirilmesinin mevcut maliyeti ile belirlenir. Ayrıca aşırı iyileştirme kavramı, emlak piyasasının segmenti ile yakından ilgilidir; burada aynı iyileştirmeler hem belirli bir segment için uygun hem de tipik kullanıcı açısından aşırı olarak değerlendirilebilir.

· Kurtarılamaz fonksiyonel aşınma

Düzeltilemez işlevsel aşınma ve yıpranma, genellikle modern inşaat standartlarına göre değerlendirilen binaların eski alan planlamasından ve/veya yapısal özelliklerinden kaynaklanır. Her şeyden önce, bu eksikliklerin giderilmesine yönelik harcamaların ekonomik uygunsuzluğu, onarılamaz işlevsel aşınmanın işaretine karar vermemizi sağlar. Ayrıca binanın amacına uygun mimari olabilmesi için değerlendirme tarihinde geçerli olan piyasa koşullarının da dikkate alınması gerekmektedir.

3. Dış (ekonomik) aşınma ve yıpranma

Dış amortisman, değerlendirme konusu ile ilgili olarak dış çevrenin olumsuz etkisi nedeniyle bir nesnenin amortismanıdır: piyasa durumu, belirli bir gayrimenkul kullanımına uygulanan irtifak hakları, çevredeki altyapıdaki değişiklikler, bu alandaki yasal kararlar vergilendirme vb. Gayrimenkulün dış aşınması ve yıpranması, buna neden olan nedenlere bağlı olarak, çoğu durumda konumun değişmemesi nedeniyle onarılamaz, ancak bazı durumlarda çevredeki pazar ortamındaki olumlu bir değişiklik nedeniyle "kendini ortadan kaldırabilir".

Maliyet yaklaşımı, bir mülkün değerini, bir mülkün aşınma ve yıpranmasını dikkate alarak onarmak veya değiştirmek için gerekli maliyetlerin belirlenmesine dayalı olarak değerlendirmek için kullanılan bir dizi yöntemdir. Maliyet yaklaşımı, makul bir alıcının bir mülk için, değerlemesi yapılan mülkle aynı faydaya sahip bir mülkün inşa edilmesinin maliyetinden daha fazlasını ödemeyeceğini varsayan ikame ilkesine dayanmaktadır.

Maliyet yaklaşımına göre, bir gayrimenkul nesnesinin toplam maliyeti (Cv), bir arsa maliyetinin (Suz) ve gayrimenkul nesnesinin yenileme maliyetinin (değiştirme veya çoğaltma maliyeti) toplamı olarak belirlenir ( Cvs) eksi birikmiş amortisman (Ciz):

Maliyet yaklaşımının gayrimenkul değerlemesinde uygulanması aşağıdaki adımlardan oluşur:

• arsanın piyasa değerinin değerlendirilmesi;
• ticari kâr miktarının değerlendirilmesi de dahil olmak üzere, değerlendirilen binanın yenileme maliyetinin (değiştirme maliyeti) değerlendirilmesi;
• belirlenen aşınma türlerinin hesaplanması;
• Değerleme nesnesinin nihai değerinin, aşınma ve yıpranma için yenileme maliyetinin ayarlanması ve ardından elde edilen değerin arsa maliyeti kadar artırılması yoluyla hesaplanması.

Bir arsanın değerinin belirlenmesi Maliyet yöntemiyle değerlenen gayrimenkuller arasında yer alan gayrimenkulün, gelişmeden bağımsız olarak en iyi ve en etkin şekilde kullanılması varsayımına dayanmaktadır.

Arazinin piyasa değerini değerlendirmek için aşağıdaki yöntemler kullanılır:

• satış karşılaştırma yöntemi;
• dağıtım yöntemi;
• seçim yöntemi;
• bölümlere ayırma yöntemi;
• arazi için kalıntı tekniği;
• net zemin kirasının aktifleştirilmesi.

Satış karşılaştırma yöntemi gerekli bilgiler verildiğinde en çok tercih edilen ve genel olarak uygulanabilir olanıdır. Arazi karşılaştırmasının ana unsurları şunlardır:

• mülkiyet;
• finansman koşulları;
• satış şartları;
• piyasa koşulları;
• konum;
• fiziksel özellikler;
• erişilebilir yardımcı programlar;
• imar koşulları;
• en iyi ve en etkili kullanım.

Araziyi değerlendirirken birden fazla karşılaştırma birimi kullanabilir, her birinin fiyatını ayarlayabilir ve bir değer aralığını tanımlayan birden fazla değer elde edebilirsiniz.

Dağıtım yöntemi her gayrimenkul türü için arsa maliyeti ile bina maliyeti arasında normal bir ilişki olduğu önermesine dayanmaktadır. Bu ilişki, arazinin en iyi ve en verimli kullanımını yansıtan yeni iyileştirmeler için en güvenilirdir.

Örnek 27. Aşağıdakiler biliniyorsa bir arsanın maliyetini belirleyin: bölgedeki boş arsaların uzun süredir satılmaması; arsalı tipik bir evin fiyatı 200 ila 300 bin ruble arasında değişiyor; değerlendirilen mülkün hemen yakınında benzer büyüklükte bir arsanın maliyeti 90 bin ruble; standart bir evin inşası için doğrudan maliyetler - 100 bin ruble; girişimcinin karı ve dolaylı maliyetleri - 80 bin ruble.

1. Arsa maliyetinin mülkün toplam maliyeti içindeki payını belirleyin:

2. Arsanın maliyetini belirleyin:

Bir arsanın maliyeti 67 bin ruble arasında değişebilir. 100 bin ruble'ye kadar. (Gayrimenkul değer aralığının 1/3'ü sırasıyla 200 ve 300 bin ruble arasında).

Seçim yöntemi bir tür dağıtım yöntemidir. Arsa değeri, mülkün değerinden, amortisman dikkate alınarak iyileştirme maliyetleri düşülerek ayrılır. Bu yöntem, iyileştirmelerin toplam maliyete katkısının küçük olduğu ve oldukça kolay belirlenebildiği banliyö alanlarının değerlendirilmesinde kullanılır.

Yöntem, yakın çevredeki boş arsaların satışına ilişkin bilgi bulunmadığında kullanılır.

Alt bölme yöntemi Bir parselin birkaç küçük parsele bölünmesinin arazinin en iyi ve en verimli kullanımını temsil ettiği durumlarda kullanılır. Aynı zamanda arıza sırasında sahalarda oluşturulan iç ve dış iyileştirmeler, arazinin en iyi ve en verimli şekilde kullanılması için gerekli koşulları sağlar.

İyileştirme maliyetleri şunları içerir:

• sahaların düzenlenmesi, temizlenmesi ve sınıflandırılması için yapılan harcamalar;
• yolların, kaldırımların, kamu hizmeti ağlarının, drenajın inşası için harcamalar;
• vergiler, sigortalar, mühendis maaşları;
• Pazarlama giderleri;
• yüklenicinin karları ve genel giderleri;
• girişimcinin karı.

Örnek 28. Geliştiricinin onu 30 parsele bölmeyi ve ardından her parseli 25 bin rubleye satmayı planladığı biliniyorsa, arsa kütlesinin maliyetini belirleyin. 4 yıl boyunca (net gelirin eşit şekilde akacağı varsayılmaktadır, getiri oranı %10'dur). Bu durumda aşağıdaki maliyetler ortaya çıkacaktır: planlama, temizlik, kamu hizmetleri, proje - 180 bin ruble; yönetim - 10 bin ruble; genel giderler ve yüklenicinin karı - 60 bin ruble; pazarlama - 20 bin ruble; vergiler ve sigorta - 10 bin ruble; girişimcinin karı - 40 bin ruble.

1. Hazırlanan arsaların satışından elde edilecek potansiyel geliri belirleyelim:

30 · 25 = 750 bin ruble.

2. İyileştirme ve saha düzenleme maliyetlerini belirleyelim:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 bin ruble.

3. 4 yıllık net gelirin tek tip elde edilmesi ve %10'luk getiri oranı dikkate alınarak arazi kütlesinin bugünkü değeri:

burada 3,1699 yıllık gelirin bugünkü değerinin katsayısıdır.

Böylece arazi kütlesinin maliyeti 340 bin ruble.

Arazi için kalıntı tekniği boş arsaların satışına ilişkin verilerin bulunmaması durumunda geçerlidir.

Net zemin kirası kapitalizasyon yöntemi artan verimlilik ilkesine dayanmaktadır; buna göre, bir gayrimenkul üzerinde satılan bir işletmeden elde edilen düzenli gelirin tüm üretim faktörleri arasında dağıtılmasından sonra, bu gelirin bir kısmı arsaya atfedilebilir.

Kiralanan bir arsa değerlemesi yapılıyorsa değeri (12) ile belirlenebilir. Bu durumda kira net işletme geliri olarak kullanılır.

Değerlemesi yapılan binanın yenileme maliyetinin (yenileme maliyeti) belirlenmesi Yeni inşaat maliyetine doğrudan ve dolaylı maliyetlerin dahil edilmesine dayanmaktadır.

Doğrudan maliyetler inşaatla doğrudan ilişkili maliyetlerdir ve genellikle şunları içerir:

• inşaat malzemeleri, ürünleri ve ekipmanlarının maliyeti;
• inşaat makineleri ve mekanizmalarının işletme maliyeti;
• inşaat işçileri için temel ücretler;
• geçici binaların, yapıların ve hizmet ağlarının maliyeti;
• yüklenicinin karı ve genel giderleri.

Dolaylı maliyetler, inşaatla ilişkili ancak doğrudan ilişkili olmayan harcamalardır. Dolaylı maliyetler genellikle şunları içerir:

• şantiyeyi hazırlama maliyetleri;
• tasarım ve araştırma çalışmalarının maliyetleri;
• diğer maliyetler ve işler;
• yapım aşamasında olan bir işletmenin (kurumun) müdürlüğünün (teknik denetim) bakımı, tasarımcı denetiminin maliyetleri;
• diğer dolaylı maliyet türleri.

Direkt maliyet değerlerinin belirlenmesi mevcut düzenleyici ve kılavuz belgelerde belirtilen inşaatın tahmini maliyetinin belirlenmesine yönelik genel kuralların uygulanmasına dayanmaktadır.

Doğrudan maliyet hesaplamaları iki yoldan biriyle yapılabilir:

• endeksler kullanılarak tahmini inşaat maliyetinin bilinen bir değerinin yeniden hesaplanması;
• Değerlendirilen mülk için bir restorasyon tahmini hazırlayarak.

Değerlendirilen nesne için tasarım ve tahmin belgeleri mevcutsa, doğrudan maliyetlerin değeri, mevcut inşaat seviyesinin oranını dikkate alan endeksler kullanılarak değerlendirme tarihi itibariyle yeniden hesaplanan tahmini inşaat maliyetinin değeri olarak belirlenir. inşaat fiyatlarının 1984 yılı fiyatlarına baz olarak kabul edilmesi (endeks yöntemi).

Değerlendirme nesnesine ilişkin tasarım ve tahmin belgelerinin yokluğunda, tahmin iki yoldan biriyle geri yüklenmelidir:

• genişletilmiş tahmin standartlarına göre (karşılaştırmalı birim yöntemi);
• birim fiyat koleksiyonlarına ve fiyat listelerine göre (kantitatif analiz yöntemi).

Doğrudan maliyetleri hesaplamak için toplu tahmin standartlarının kullanılması, binalar ve yapılar için standart tasarım çözümlerinin yanı sıra yeniden kullanılan bireysel ekonomik projeler için de kabul edilebilir.

Gayrimenkulün piyasa değerini değerlendirmek amacıyla aşağıdaki toplu gösterge türleri kullanılır:

• tahmini maliyetin toplu göstergeleri (UPSS);
• binalar, yapılar, yapılar ve iş türleri için genişletilmiş tahmin standartları (USN);
• bina ve yapı inşaatı için fiyat listeleri (PRES);
• Sabit varlıkların yeniden değerlemesi amacıyla yenileme maliyetinin toplu göstergeleri.

Bu durumda, inşaat ve montaj işinin maliyeti, işin türüne ve bina yapılarının komplekslerine (bileşenlere ayırma yöntemi) göre bölünebilir.

Dolaylı maliyet değerleri genellikle piyasa verilerine dayalı olarak doğrudan maliyetlerin yüzdesi olarak belirlenir.

Girişimcinin karı Bir girişimcinin sermayesini kullanması karşılığında prim olarak almayı beklediği miktar olarak tanımlanır. Girişimcinin kârının değeri piyasa verilerine göre alınır.

Giymek Bir mülkün değerinin çeşitli sebeplerden dolayı azalmasıdır. Amortisman genellikle yüzde olarak ölçülür ve amortismanın parasal ifadesi değer düşüklüğüdür.

Bir değerlendirme nesnesinin birikmiş (birikimli) amortismanı, mülkün kullanışlılığında bir azalma, potansiyel bir yatırımcı açısından tüketici çekiciliği ile karakterize edilen ve bir şekilde ifade edilen tüm olası amortisman türlerinin toplamıdır. çeşitli faktörlerin etkisi altında zamanla değer kaybı (değer düşüklüğü). Tesis kullanıldıkça, binaların ve yapıların yapısal güvenilirliğini karakterize eden parametreler ve bunların mevcut ve özellikle insan yaşamıyla ilgili gelecekteki kullanıma işlevsel uyumu giderek kötüleşiyor. Buna ek olarak, gayrimenkulün değeri, piyasa ortamındaki değişikliklerden, binaların belirli kullanımlarına kısıtlama getirilmesinden vb. kaynaklanan dış faktörlerden de daha az etkilenmez.

Değerleme uygulamasındaki amortisman, muhasebede kullanılan benzer bir terimden (amortisman) anlam bakımından ayrılmalıdır. Tahmini amortisman, değerlendirilen bir nesnenin belirli bir tarihteki mevcut değerini hesaplamanıza olanak tanıyan ana parametrelerden biridir.

Bu nedenle, bir nesnenin amortismanının hesaba katılması, değerlendirilen nesnenin değerini belirlemek amacıyla yeni üretilen bir binanın (maliyet yaklaşımı kullanılarak yeniden üretilen) maliyetinde bir tür ayarlamadır.

Kümülatif birikmiş aşınma, nesnenin ömrünün bir fonksiyonudur. Bu göstergeyi karakterize eden temel değerlendirme kavramlarını ele alalım (Şekil 1).

Pirinç. 1. Binanın yaşam süreleri ve bunları karakterize eden değerlendirme göstergeleri

Binanın fiziksel ömrü (PL)- binanın taşıyıcı yapısal elemanlarının durumunun belirli kriterleri (yapısal güvenilirlik, fiziksel dayanıklılık vb.) karşıladığı binanın çalışma süresi. Bir nesnenin fiziksel ömrü inşaat sırasında belirlenir ve binaların sermaye grubuna bağlıdır. Nesnenin yıkılmasıyla fiziksel ömrü sona erer.

Kronolojik yaş (CA)- Tesisin işletmeye alındığı tarihten değerlendirme tarihine kadar geçen süre.

Ekonomik Ömür (EJ)- nesnenin gelir sağladığı çalışma süresi. Bu dönemde yapılan iyileştirmeler mülkün değerine katkı sağlar. Bir nesnenin ekonomik ömrü, nesnenin işletilmesi, emlak piyasasının belirli bir bölümündeki karşılaştırılabilir nesneler için karşılık gelen oranın gösterdiği geliri sağlayamadığı zaman sona erer. Aynı zamanda yapılan iyileştirmeler, genel aşınma ve yıpranma nedeniyle artık nesnenin değerine katkıda bulunmaz.

Etkin yaş (EA) binanın teknik durumu ve değerlendirilen nesnenin değerini etkileyen değerleme tarihinde geçerli olan ekonomik faktörler dikkate alınarak binanın kronolojik yaşı esas alınarak hesaplanır. Binanın işletme özelliklerine bağlı olarak efektif yaş, kronolojik yaştan yukarı veya aşağı farklılık gösterebilir. Bir binanın normal (tipik) çalışması durumunda, etkin yaş genellikle kronolojik yaşa eşittir.

Kalan Ekonomik Ömür (REL) bina - değerleme tarihinden ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süre.

Ekonomik ömür ve efektif yaş gibi göstergelerin belirlenmesindeki subjektiflik, değerleme uzmanının oldukça nitelikli ve hatırı sayılır bir pratik deneyime sahip olmasını gerektirmektedir.

Birikmiş aşınma miktarını belirlemek için aşağıdaki yöntemleri kullanıyorum:

• satış karşılaştırma yöntemi;
• muhasebe;
• parçalama yöntemi.

Satış karşılaştırma yöntemi birikmiş amortisman tutarının, yeni inşaat maliyeti ile yapının değerleme tarihindeki maliyeti arasındaki fark olarak belirlenmesine dayanırken, benzer nesnelerin satışı ve boş arazi maliyeti hakkında güvenilir verilerin bulunması gerekli bir durumdur. .

Parasal açıdan toplam amortisman, değerli nesnenin değiştirme maliyeti ile piyasa fiyatı arasındaki farktır:

Örnek 29. Analog nesneler hakkında aşağıdaki bilgiler biliniyorsa, bir gayrimenkul nesnesinin (yazlık) birikmiş amortismanını belirleyin:

Mülkün birikmiş amortismanını belirleyelim. Hesaplamalar aşağıdaki tabloda sunulmaktadır:

Dolayısıyla değerlenen mülkün birikmiş amortismanı yaklaşık %31,9'dur.

Amortisman hesaplamak için muhasebe yöntemi muhasebe yöntemlerinin kullanımına, yani bir nesnenin kronolojik yaşının standart hizmet ömrüne oranının belirlenmesine dayanır ve “Rusya'daki sabit varlıkların tamamen restorasyonu için birleşik amortisman normları” esas alınarak belirlenir. Federasyon.”

Arıza yöntemi aşağıdakileri içeren her türlü aşınmanın ayrıntılı bir şekilde değerlendirilmesini ve muhasebeleştirilmesini içerir (Şekil 2):

• çıkarılabilir ve onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranma;
• çıkarılabilir ve onarılamaz fonksiyonel aşınma;
• dış aşınma.

Çıkarılabilir (düzeltilebilir) aşınma, ortadan kaldırılması fiziksel olarak mümkün ve ekonomik olarak mümkün olan aşınmadır, yani bir veya başka bir aşınma türünü ortadan kaldırmak için katlanılan maliyetler, nesnenin bir bütün olarak değerinin artmasına katkıda bulunur.

Çıkarılamaz (onarılamaz) aşınma, ortadan kaldırılması fiziksel olarak imkansız veya ekonomik olarak pratik olmayan aşınmadır, yani bir veya başka bir aşınma türünü ortadan kaldırmak için katlanılan maliyetler, nesnenin bir bütün olarak değerinin artmasına katkıda bulunmaz.

Pirinç. 2. Gayrimenkul nesnelerinin amortismanının sınıflandırılması

Birikmiş aşınma ve yıpranmayı belirlerken döküm yöntemini uygulamak için, hesaplama temeli olarak yeni inşaatın yapısal elemanlara göre ayrılmış maliyetine ilişkin verilere sahip olmak gerekir.

Fiziksel bozulma- doğal ve iklimsel faktörlerin yanı sıra insan faaliyetinin etkisi altında inşaat sırasında orijinal olarak ortaya konan nesnenin teknik ve operasyonel özelliklerinin kademeli olarak kaybedilmesi. Fiziksel bozulma, bir mülkün fiziksel özelliklerinde zaman içinde meydana gelen değişiklikleri yansıtır (örneğin, yapısal elemanlardaki kusurlar).

Fiziksel amortismanı hesaplamak için dört ana yöntem vardır:

• uzman (normatif);
• maliyet;
• Bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi.

Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için uzman yöntem kusurlu bir liste oluşturmaya ve bir binanın veya yapının tüm yapısal elemanlarının aşınma yüzdesinin belirlenmesine dayanır. Uzman yöntem en doğru olanıdır ancak aynı zamanda en yoğun emek gerektiren yöntemdir.

Bu yöntem, sektörler arası veya departman düzeyinde çeşitli düzenleyici talimatların kullanılmasını içerir. Bunun bir örneği, teknik envanter bürosu tarafından teknik envanter sırasında konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirmek ve departman bağlılığına bakılmaksızın konut stokunun büyük onarımlarını planlamak için kullanılan VSN 53-86'dır. Bu kurallar binaların çeşitli yapısal elemanlarının fiziksel aşınmasını ve yıpranmasını ve bunların değerlendirilmesini açıklar.

Bir binanın fiziksel aşınma ve yıpranması şu şekilde belirlenir:

F f — binanın fiziksel aşınması ve yıpranması, (%);

F i - i'inci yapısal elemanın fiziksel aşınması, (%);

L i, i'inci yapısal elemanın (saha) yenileme maliyetinin binanın toplam maliyetindeki payına karşılık gelen katsayıdır;

n binadaki yapısal elemanların sayısıdır.

Bireysel yapıların, elemanların ve sistemlerin yenileme maliyetinin binanın toplam yenileme maliyeti içindeki payları, öngörülen şekilde onaylanan konut binalarının yenileme maliyetinin toplu göstergelerine göre ve yapılar, elemanlar ve sistemler için alınmalıdır. tahmini maliyetlerine göre onaylanmış göstergeleriniz yok.

Örnek 30. Bir konut binasının muayenesinde tüm yapısal elemanların fiziksel aşınma ve yıpranmasını ortaya çıkardığı biliniyorsa, binanın fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirleyin:

• vakıflar - %10;
• duvarlar - %15;
• örtüşmeler - %20;
• çatı kaplama - %10;
• katlar - %35;
• pencereler -% 40;
• son kat kaplamalar - %30;
• iç tesisat ve elektrikli cihazlar - %50;
• diğerleri -% 25.

1. Yapı elemanlarının özgül ağırlıklarını Sat. 28 UPVS.

2. Elemanların ve sistemlerin fiziksel aşınma ve yıpranmasını değerlendirmenin yanı sıra değiştirme maliyeti açısından paylarını belirlemenin sonuçları:

Böylece binanın fiziksel aşınma ve yıpranması %23,25 olur.

Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için maliyet yöntemi değerlendirme sırasındaki fiziksel bozulmanın, yapıya, elemana veya bir bütün olarak binaya verilen hasarı ortadan kaldırmak için objektif olarak gerekli onarım önlemlerinin maliyetinin ve bunların yenileme maliyetinin oranıyla ifade edildiği varsayımına dayanmaktadır.

Örnek 31. Yapısal elemanların değiştirme maliyetinin ve bunların onarımı için nesnel olarak gerekli maliyetlerin sırasıyla olduğu biliniyorsa, bir konut binasının fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirleyin: temeller - 3.200 bin ruble, 640 bin ruble; duvarlar - 4.000 bin ruble, 1.200 bin ruble; tavanlar - 800 bin ruble, 160 bin ruble; diğer - 8.000 bin ruble, 2.800 bin ruble.

Fiziksel aşınma ve yıpranma miktarını belirleyelim. Elemanların fiziksel aşınmasını değerlendirmenin ve ayrıca değiştirme maliyetindeki spesifik ağırlıklarını belirlemenin sonuçları:

Böylece binanın fiziksel aşınma ve yıpranması %30 olur.

Bu yöntem, elemanların ve bir bütün olarak binanın aşınma ve yıpranmasını maliyet açısından anında hesaplamanıza olanak tanır. Değer düşüklüğü hesaplaması, yıpranmış eşyaları "büyük ölçüde yeni duruma" getirmenin makul fiili maliyetlerine dayandığından, bu yaklaşımın sonucunun oldukça doğru olduğu düşünülebilir. Yöntemin dezavantajları, yıpranmış yapı elemanlarının onarım maliyetlerinin hesaplanmasında gerekli detay ve doğruluktur.

Bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi fiziksel amortisman (PH) ile yenileme maliyeti (RC) arasındaki ilişkinin efektif yaş (EA) ile tipik ekonomik ömür (EF) arasındaki oranla belirlendiği varsayımına dayanmaktadır:

Örnek 32. Yapısal elemanlarının değiştirme maliyeti, gerçek yaşı ve toplam fiziksel ömrünün sırasıyla olduğu biliniyorsa, bir konut binasının fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirleyin: temeller - 1.200 bin ruble, 10 yıl, 15 yıl; duvarlar - 400 bin ruble, 5 yıl, 10 yıl; tavanlar - 300 bin ruble, 6 yıl, 15 yıl; diğerleri - 900 bin ruble, 1 yıl, 10 yıl.

Fiziksel aşınma ve yıpranma miktarını belirleyelim. Elemanların fiziksel aşınmasını değerlendirmenin sonuçları:

Böylece binanın fiziksel aşınma ve yıpranması 1210 ruble oluyor. veya %43,2.

Fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi birbirini takip eden birkaç adımdan oluşur:

• düzeltilebilir fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi;
• kısa ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi;
• Uzun ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi.

Düzeltilebilir fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi (buna aynı zamanda ertelenmiş onarım da denir, çünkü tipik alıcının yapının normal çalışma özelliklerini yeniden sağlamak için derhal onarımlar yapacağı varsayılır: kozmetik onarımlar, çatıda sızıntı olan alanların restorasyonu, mühendislik onarımı) ekipman vb.) fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için maliyet veya uzman yöntemi kullanılarak gerçekleştirilir.

Onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranma, onarımının halihazırda pratik olarak imkansız olduğu veya ekonomik açıdan pratik olmadığı öğelere karşılık gelir. Bu tür aşınma ve yıpranmanın miktarı, toplam değiştirme (veya değiştirme) maliyeti ile çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma miktarı arasındaki farka göre belirlenir.

Aşınmayı hesaplamak amacıyla, onarılamaz fiziksel aşınmaya sahip bir yapının elemanları uzun ömürlü ve kısa ömürlü olarak ikiye ayrılır.

Uzun ömürlü elemanlar için beklenen kalan ömür, tüm yapının kalan ekonomik ömrüne denk gelir. Kısa ömürlü elemanlar yapının tamamına göre daha az kalan ekonomik ömre sahiptir.

Kısa ömürlü elemanlardaki onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranmayı değerlendirmek için bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi kullanılır: elemanın toplam değiştirme (veya değiştirme) maliyeti ile elemanın düzeltilebilir aşınma miktarı arasındaki fark çarpılır. elemanın gerçek yaşının toplam fiziksel ömrüne oranıyla.

Bu durumda, elemanın genel fiziksel ömrü, periyodik onarımlar dikkate alınarak ve normal çalışma özelliklerinin korunması dikkate alınarak referans verilere göre belirlenir.

Uzun ömürlü elemanlardaki onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranmayı değerlendirmek için bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi de kullanılır: düzeltilebilir fiziksel aşınma ve yıpranma miktarı ve onarılamaz fiziksel aşınmaya sahip kısa ömürlü elemanların değiştirme maliyetinin toplamı toplam yenileme (veya değiştirme) maliyetinden çıkarılır ve sonuç, kalan yenileme (veya değiştirme) maliyeti) uzun ömürlü unsurların yanı sıra binanın gerçek yaşı ile binanın genel fiziksel ömrü arasındaki ilişkiyle çarpılır.

Bir binanın genel fiziksel ömrü, dayanıklılık açısından farklı bina kategorileri için ana yapı elemanlarının türüne bağlı olarak belirlenir. Konut ve kamu binalarının dayanıklılığa göre sınıflandırılması düzenleyici literatürde verilmektedir.

Örnek 33. Bir konut binasının fiziksel bozulmasını belirleyin. Hesaplama ilerledikçe ilk verileri sunacağız.

1. Tahmini belgelere dayanarak, birikmiş aşınma ve yıpranmayı değerlendirmek için yeni inşaatın maliyetini belirleyeceğiz:

2. Düzeltilebilir fiziksel aşınma miktarını belirleyin:

Böylece düzeltilebilir aşınma ve yıpranmanın maliyeti 3.000 bin ruble.

2. Kısa ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınma miktarını belirleyelim:

Böylece kısa ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınmanın maliyeti 22.967 bin ruble, kısa ömürlü elemanların onarılamaz fiziksel aşınmayla değiştirilme maliyeti ise 33.000 bin ruble.

3. Uzun ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınma miktarını belirleyelim:

Böylece uzun ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranmanın maliyeti 22.224 bin ruble.

3. Binanın toplam fiziksel aşınma ve yıpranma miktarını belirleyelim:

Bin ovmak.

Böylece binanın toplam fiziki yıpranmasının maliyeti 48.191 bin ruble oluyor. veya %27,6.

Fonksiyonel aşınma nesnenin işlevsel kullanışlılığı, mimari ve estetik, mekan planlaması, tasarım çözümleri, yaşanabilirlik, güvenlik, konfor ve diğer işlevsel özellikleri açısından modern standartlara uymamasından kaynaklanan değer kaybıdır.

Aşağıdaki fonksiyonel aşınma türleri ayırt edilir:

• aşınma ve yıpranma düzeltilebilir (alınan ek değer restorasyon maliyetini aşarsa);
• onarılamaz aşınma (alınan ek değer restorasyon maliyetini aşmıyorsa).

Düzeltilebilir fonksiyonel aşınma, düzeltmenin maliyetiyle ölçülür ve şunlardan kaynaklanır:

• eleman eklenmesini gerektiren eksiklikler;
• elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren eksiklikler;
• "süper gelişmeler."

Öğe eklemeyi gerektiren dezavantajlar- Mevcut binada bulunmayan ve onlar olmadan modern işletme standartlarını karşılayamayacak yapı elemanları ve ekipmanları.

İlave gerektiren eksiklikler nedeniyle düzeltilebilir işlevsel bozulmanın niceliksel bir ölçüsü, gerekli ilavelerin değerlendirme sırasında yapılmasının maliyeti ile değerlendirilen mülkün inşaatı sırasında yapılmış olması halinde aynı ilavelerin yapılmasının maliyeti arasındaki farktır.

Elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren dezavantajlar- Mevcut bir binada bulunan ve halen işlevlerini yerine getiren ancak artık modern işletme standartlarını karşılamayan bina elemanları ve ekipmanları.

Değiştirme veya modernizasyon gerektiren öğelerden kaynaklanan düzeltilebilir işlevsel bozulma, fiziksel bozulmalar dikkate alınarak mevcut öğelerin maliyeti, eksi malzemelerin iade maliyeti, artı mevcut öğelerin sökülmesi maliyeti ve artı yeni öğelerin kurulum maliyeti olarak ölçülür. Bu durumda malzemelerin iade maliyeti, sökülen malzeme ve ekipmanların başka tesislerde kullanıldığında maliyeti olarak tanımlanır.

"Süper İyileştirmeler"- Mevcut bir binada mevcut olan ve mevcut kullanılabilirliği modern işletme standartlarına göre yetersiz olan bina elemanları ve ekipmanları.

Aşırı iyileştirmeden kaynaklanan düzeltilebilir işlevsel aşınma ve yıpranma, aşırı iyileştirilmiş öğelerin mevcut değiştirme maliyetinden, eksi fiziksel aşınma ve yıpranma, artı sökme maliyeti ve eksi varsa malzeme iadesi olarak ölçülür.

İnşaat maliyeti yenileme maliyeti olarak belirleniyorsa, düzeltilebilir fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın belirlenmesinde bazı özellikler vardır. Bu durumda "süper iyileştirmeler" olmadığından, üzerlerine düşen fiziksel aşınma ve yıpranmanın payını belirlemeye gerek yoktur. Ancak "aşırı iyileştirmeleri" düzeltmenin maliyetinin hala dikkate alınması gerekiyor.

Örnek 34. Aşağıdakiler biliniyorsa, bir ofis binasının düzeltilebilir fonksiyonel aşınma ve yıpranmasını belirleyin:

• modern standartlar, mevcut bir binada kurulum maliyeti 150 bin ruble olan ve aynı binada inşaatı sırasında kurulum maliyeti 110 bin ruble olan bir binaya klima kurulumunu gerektirmektedir.
• Binaya kurulan elektrik tesisatı modern piyasa standartlarını karşılamıyor, yenileme maliyetine dahil olan mevcut elektrik tesisatının maliyeti 350 bin ruble, mevcut elektrik tesisatının fiziksel aşınma ve yıpranması 200 bin ruble, maliyeti ise 350 bin ruble. mevcut elektrik tesisatının sökülmesi 100 bin ruble, malzemelerin iade maliyeti 10 bin ruble, yeni elektrik tesisatı kurulum maliyeti 190 bin ruble.
• Binanın bir deposu var ve en iyi ve en etkili kullanıma ilişkin bir analiz, şu anda bu alanın bir ofis alanı olarak kullanılmasının tavsiye edildiğini, depo alanının mevcut yenileme maliyetinin 800 bin ruble, fiziksel aşınma ve yıpranmanın ise 50 olduğunu gösterdi. bin ruble, tasfiye deposunun maliyeti - 80 bin ruble.

1. Eleman eklenmesini gerektiren eksikliklerin (bizim durumumuzda klima) neden olduğu düzeltilebilir fonksiyonel aşınma miktarını belirleyelim:

Bin ovmak.

2. Elemanların (bizim durumumuzda elektrik tesisatı) değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren eksikliklerin neden olduğu düzeltilebilir fonksiyonel aşınma miktarını belirleyelim:

Bin ovmak.

3. "Süper iyileştirmelerin" (bizim durumumuzda işlevsel olarak deponun doğasında bulunan öğeler) neden olduğu düzeltilebilir işlevsel aşınma miktarını belirleyelim:

Bin ovmak.

Buna göre binanın düzeltilebilir fonksiyonel aşınma ve yıpranmasının maliyeti:

Bin ovmak.

Onarılamaz fonksiyonel aşınmaya şunlar neden olur:

• yenisinin maliyetine dahil olmayan ancak olması gereken kalemlerden kaynaklanan eksiklikler;
• yenisinin maliyetine dahil olan ancak olmaması gereken kalemlerden kaynaklanan eksiklikler;
• "süper gelişmeler."

Düzeltilemez işlevsel Yeni inşaat maliyetine dahil edilmeyen kalemlerden kaynaklanan amortisman, binalar için aktifleştirme oranı üzerinden aktifleştirilen bu eksikliğe atfedilebilen net gelir kaybından, bu kalemlerin yeni inşaat maliyetine dahil edilmiş olmaları durumunda maliyetinin çıkarılmasıyla ölçülür.

Kusurlardan kaynaklanan onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın hesaplanması, değiştirme veya değiştirme maliyetlerinin esas alınmasına bağlı değildir.

Yeni inşaat maliyetine dahil olan kalemlerden kaynaklanan onarılamaz fonksiyonel aşınma ancak var olmaması gereken, yeninin mevcut maliyetinden, atfedilebilir fiziksel aşınma ve yıpranmanın çıkarılmasıyla, eklenen maliyetin (yani, bu kalemin varlığıyla ilişkili ek maliyetlerin bugünkü değeri) çıkarılmasıyla ölçülür.

"Aşırı iyileştirme" nedeniyle onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranma esas alınan değerin türüne göre belirlenir.

Değiştirme maliyeti uygulandığında, süper iyileştirmelerden kaynaklanan onarılamaz işlevsel bozulma, süper iyileştirmenin bileşenlerinin değiştirme maliyetinden fiziksel yıpranmalarının çıkarılmasıyla, artı sahibinin maliyetlerinin bugünkü değeri (PV) olarak ölçülür. süper iyileştirme eksi katma değer. Aynı zamanda, mal sahibinin maliyetleri ek vergileri, sigortayı, bakım maliyetlerini, elektrik faturalarını içerir ve katma değer, artan kira vb. içerir - "süper iyileştirmenin" varlığıyla bağlantılı olarak.

Örnek 35. Aşağıdakiler biliniyorsa, bir ofis binasının onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmasını belirleyin:

• Söz konusu binanın yeni inşaat maliyeti belirlenirken, mevcut binada yangın söndürme sistemi kurulumu dikkate alınmamış olup, eksikliğinden kaynaklanan net gelir kaybının olacağı varsayılmıştır. kurulum 20 bin ruble, binalar için kapitalizasyon oranı% 10 ve yeni bir binanın inşaatı sırasında yangın söndürme sistemi kurmanın maliyeti 150 bin ruble.
• değerleme tarihi itibariyle piyasa açısından aşırı yüksek bir kat yüksekliğine sahip olan bina, mevcut binanın mevcut yenileme maliyeti 174.900 bin ruble olup, tam olarak aynı binanın mevcut yenileme maliyeti, pazar açısından normal yükseklik, 172.900 bin ruble, fiziksel aşınma ve yıpranma% 40 olarak belirlenir, yıllık olarak mal sahibi, yüksek zemin yüksekliği (ısıtma, aydınlatma vb.) ile ilgili 500 tutarında ek maliyetlere katlanır. bin ruble, binalar için mevcut kapitalizasyon oranı %10'dur.

1. Yeni inşaat maliyetine dahil edilmeyen ancak bir elemanın veya ekipmanın yokluğundan kaynaklanan gelir kayıplarına ilişkin piyasa verilerine dayanması gereken eksikliklerden kaynaklanan onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranma miktarını belirleyelim (bizim durumumuzda, bir yangın söndürme sistemi)

Bin ovmak.

2. “Süper iyileştirmeler” (bizim durumumuzda daha yüksek kat yüksekliği) nedeniyle düzeltilemez fonksiyonelin değerini belirleyelim:

Bin ovmak.

Buna göre, bir binanın onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmasının maliyeti:

Bin ovmak.

Dış (ekonomik) aşınma ve yıpranma- değerlendirme konusu ile ilgili olarak dış çevrenin olumsuz etkisi nedeniyle bir nesnenin amortismanı: piyasa durumu, belirli bir gayrimenkul kullanımına uygulanan irtifak hakları, çevredeki altyapıdaki değişiklikler ve vergilendirme alanındaki mevzuat kararları, vb. Gayrimenkulün dış aşınması ve yıpranması, buna neden olan nedenlere bağlı olarak, çoğu durumda konumun değişmemesi nedeniyle giderilemez, ancak bazı durumlarda çevredeki pazar ortamındaki olumlu bir değişiklik nedeniyle "kendini ortadan kaldırabilir" .

Dış aşınmayı değerlendirmek için aşağıdaki yöntemler kullanılabilir:

• dış etkilere atfedilebilen gelir kaybının aktifleştirilmesi yöntemi;
• Benzer nesnelerin satışlarını dış etkilerle ve dış etkiler olmadan karşılaştırmak için bir yöntem.

Yeterli veri varsa ikinci yaklaşım daha çok tercih edilir.

Gelir kaybının aktifleştirilmesi yöntemi mülkün tamamının dış etkilerden dolayı uğradığı gelir kaybının belirlenmesini içerir. Daha sonra zararın binaya ait kısmı, binaların kapitalizasyon oranı üzerinden aktifleştirilir.

Örnek 36. Deponun dış (ekonomik) aşınma ve yıpranmasını belirleyin, eğer biliniyorsa: düzeltilebilir fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranmayı ortadan kaldırdıktan sonra dış faktörleri hesaba katmadan net gelir 25.000 bin ruble; düzeltilebilir fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranmayı ortadan kaldırdıktan sonraki mevcut net gelir - 21.000 bin ruble; arazi maliyeti - 5.000 bin ruble, arazi için kapitalizasyon oranı -% 10; Arsa kapitalizasyon oranı %15'tir.

1. Net gelirin dış faktörlerden kaynaklanan kaybını hesaplayalım:

Bin ovmak.

2. Binaya ilişkin net geliri belirleyin:

Bin ovmak.

3. Binaya ilişkin net gelir kaybının belirlenmesi:

bin ruble.

Dolayısıyla deponun dış (ekonomik) amortismanının maliyeti:

Bin ovmak.

Eşleştirilmiş satış yöntemi yakın zamanda satılan benzer mülklere (eşli satışlar) ilişkin mevcut fiyat bilgilerinin analizine dayanmaktadır. Eşleştirilmiş satış nesnelerinin birbirinden yalnızca belirlenen ve değerlendirme nesnesiyle ilgili ekonomik amortisman açısından farklı olduğu varsayılmaktadır.

Örnek 37. Aşağıdakiler biliniyorsa, giyim pazarından uzakta bulunan bir deponun dış (ekonomik) aşınma ve yıpranmasını belirleyin: giyim pazarından uzakta bulunan analog bir nesnenin satış fiyatı 600 bin ruble; giyim pazarına yakın bir yerde bulunan analog bir nesnenin satış fiyatı 450 bin ruble; benzer nesneler arasındaki fiziksel ve diğer farklar arasındaki fark 60 bin ruble.

1. Deponun dış (ekonomik) amortisman maliyetini belirleyelim:

Bin ovmak.

Maliyet yaklaşımının birçok avantajı ve dezavantajı vardır.

Maliyet yaklaşımının avantajları:

1. Yeni nesneleri değerlendirirken maliyet yaklaşımı en güvenilir yöntemdir.
2. Bu yaklaşım aşağıdaki durumlarda uygundur veya yalnızca mümkündür:
   • yeni inşaat maliyetinin teknik ve ekonomik analizi;
   • mevcut tesisin güncellenmesi ihtiyacının gerekçesi;
   • özel amaçlı binaların değerlendirilmesi;
   • pazarın “pasif” sektörlerindeki nesneleri değerlendirirken;
   • arazi kullanım verimliliğinin analizi;
   • nesne sigortası sorunlarının çözümü;
   • vergi sorunlarının çözümü;
   • diğer yöntemlerle elde edilen bir mülkün değerleri üzerinde anlaşırken.

Maliyet yaklaşımının dezavantajları:

1. Maliyetler her zaman piyasa değerine eşit değildir.

2. Daha doğru değerlendirme sonucuna ulaşma çabaları, işçilik maliyetlerinde hızlı bir artışı da beraberinde getiriyor.

3. Değerlendirme sürecinde birikmiş amortisman inşaat maliyetinden düşüldüğü için, değerlendirilen mülkün satın alma maliyetleri ile tamamen aynı mülkün yeni inşaat maliyetleri arasındaki tutarsızlık.

4. Eski binaların yeniden üretim maliyetini hesaplamanın zorluğu.

5. Eski binaların ve yapıların birikmiş aşınma ve yıpranma miktarını belirlemenin zorluğu.

6. Arsanın binalardan ayrı değerlendirilmesi.

7. Rusya'daki arsaların değerlendirilmesinin sorunlu doğası.

Edebiyat

1. “Devlete ait gayrimenkullerin ve bunlara ilişkin hakların değerlendirilmesi prosedürü hakkında.” St.Petersburg Valisi'nin 1 Ağustos 1996 tarihli ve 113-r sayılı Emri.

2. "Rusya Federasyonu'ndaki sabit varlıkların tamamen restorasyonu için birleşik amortisman normları." Rusya Federasyonu Hükümeti Kararı